대전지방법원 2025타경501585. 대상은 대전 중구 문창동 인창로28번길 14의 8층 803호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 자료상 건물 전체는 사무소와 도시형생활주택이 함께 구성된 철근콘크리트조 8층 건물이며, 사용승인일은 2019.04.26입니다. 현재 최저매각가는 27,131,000원으로 감정가의 24%까지 내려왔지만 4회 유찰이라는 숫자만으로 저가 매수 기회라고 단정해서는 안 됩니다.
말소기준은 2018.06.21 접수된 김원곤 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 길명승 가압류 631,100,000원, 국 압류, 현재 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2017.06.01 소유권이전청구권 가등기와 연결된 일부 지분 이전등기가 현재 등기자료에서 말소되지 않은 상태로 표시되어 있고, 감정평가 자료에도 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 별도등기가 있다고 명시돼 있습니다. 이 부분은 낙찰 전 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층803호 |
| 용도 | 근린시설 · 건물 전체는 사무소·도시형생활주택 구성 |
| 소유자 | 유정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 27,131,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.06.21 김원곤 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가등기 계열을 먼저 본다
2018.06.21 설정된 김오정 근저당권 375,000,000원은 자료상 이미 말소되었고, 같은 날 접수된 김원곤 근저당권 150,000,000원이 말소기준으로 계산돼 있습니다. 이후 2019.05.16 길명승 가압류 631,100,000원, 2022.03.21 김오정 가처분, 2022.07.29 국 압류, 2025.02.19 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 점유·임차 현황 — 대상 803호와 다른 호실이 혼재
현황조사에는 총 11명의 점유자가 기재되어 있으며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 표에 기재된 호실은 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호로 대상 803호와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 아래 자료를 건물 전체 점유 참고자료로 보고, 803호의 실제 점유자는 현장과 매각물건명세서에서 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
11명 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.06.21 이후라 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이고, 무엇보다 대상 호실이 803호인 만큼 각 점유자료가 이 물건에 어떤 범위로 연결되는지 확인해야 합니다.
③ 유치권·위반건축물 — 최저가보다 중요한 부분
감정평가 자료에도 본건 일부에서 유치권 행사 중인 것으로 탐문됐다고 적혀 있습니다. 따라서 유치권이 실제로 성립하는지, 점유가 계속되고 있는지, 피담보채권과 목적물 사이의 견련성이 있는지에 따라 낙찰 후 부담 구조가 크게 달라질 수 있습니다. 배당표의 ‘매수인 인수 0원’과 별개로 반드시 검증해야 할 항목입니다.
등기사항에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 취지의 기재가 있는 반면, 집합건축물대장은 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 신규작성됐다고 되어 있습니다. 이후 2019.11.18 위반건축물로 표기된 상태이므로, 현재 시정 여부와 행정상 부담을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 888,358원 |
| 2. 근저당 · 김원곤 | 150,000,000원 | 26,242,642원 |
| 3. 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,131,000원을 전제로 하면 집행비용 888,358원을 제외한 26,242,642원이 김원곤 근저당권에 배당되고, 길명승 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 754,857,358원입니다. 신청채권자의 청구금액은 900,000,000원이며 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 일부는 사무소, 나머지는 도시형생활주택 원룸형으로 구성됩니다. 사건 대상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 지목 대, 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡이며 북동측·남서측 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 그라시아아트빌은 29세대이며 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 이 사건도 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2017년 가등기 계열 원본 대조. 원 가등기 말소와 별개로 현재 존속 표시된 지분 이전등기의 법적 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 감정평가 자료에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 명시돼 있습니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 유금의 신고금액, 실제 점유, 채권의 발생 원인과 목적물 관련성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 803호 실제 점유 확인. 현황조사 점유자 목록은 다른 호실 위주이므로 대상 호실의 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 옥탑 무단증축과 지상8층 무단대수선의 현재 시정 여부 및 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 8층 공용부분 점유 확인. 감정평가 자료에는 8층 일부 공동창고·관리사무소가 다른 호실에서 점유 중인 것으로 탐문됐다고 기재되어 있습니다.
- 가격보다 리스크 비용을 먼저 산정. 27,131,000원이라는 최저가만으로 응찰가를 정하지 말고 권리정리·유치권·건축물 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 사실이 안전을 뜻하지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 113,000,000원에서 27,131,000원까지 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 하지만 배당모델상 인수 0원이라는 결과만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 2017년 가등기 계열의 잔존 표시, 대지권 목적 토지 별도등기, 유치권 신고, 위반건축물과 8층 무단대수선이 한 사건에 겹쳐 있습니다.
특히 유한회사 유금의 유치권은 707,443,536원 및 미지급금과 70,000,000원 및 미지급금을 내용으로 신고되어 있으나 성립 여부가 불분명합니다. 이는 단순한 후순위 채권 미배당 문제와 성격이 다릅니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 들어가는 물건”이 아니라, 권리와 현황을 먼저 해소할 수 있는지 확인한 뒤 가격을 보는 물건입니다. 4회 유찰은 매력의 근거라기보다 시장이 이미 여러 차례 입찰을 보류했다는 사실로 읽는 편이 안전합니다.
