26,411,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 도로명주소 인창로28번길 14의 7층704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 건물 이용상태는 일부 호실은 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 조사된 혼재 건물입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 26,411,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 2017.06.01 설정된 소유권이전청구권가등기가 2019.05.16 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 등기 분석상 이 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있고, 별도 메모에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 적혀 있습니다. 따라서 가등기의 법적 성격과 본등기 가능성을 확인하지 않고 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층704호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 건물은 사무소·도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24.01% |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
가등기 최초 권리자는 김원곤·양귀순·기대영으로 기재되어 있고, 이후 일부 지분이 김수호·김오정에게 이전되었으며 2022.01.26에는 김원곤의 가등기 지분 전부가 더제이에이치컴퍼니주식회사에 이전된 것으로 등기되어 있습니다. 2022.03.21에는 더제이에이치컴퍼니주식회사 지분에 대해 김오정의 가처분도 설정되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.02.19 등기되었습니다.
말소기준권리는 2019.05.16 길명승의 631,100,000원 가압류입니다. 이후 대전광역시 중구 압류, 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 말소기준보다 먼저 존재하는 2017.06.01 가등기는 별도 문제입니다.
② 임차·점유 조사 — 704호와 다른 호실 명단이 혼재
현황조사에는 실제 개인 11명이 기재되어 있고 보증기관 승계·대위 신고자는 없습니다. 다만 조사된 호수는 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호이며, 본건 704호는 명단에 나타나지 않습니다. 따라서 아래 명단을 곧바로 704호의 임차관계로 합산해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호수 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유치권·위반건축물 — 최저가보다 큰 비가격 리스크
배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 위 유치권 신고와 선순위 가등기는 배당표의 단순 미배당 채권과 같은 방식으로만 판단할 수 없는 요소입니다. 따라서 “배당표 인수 0원 = 실제 취득부담 0원”이라는 결론은 금물입니다.
또한 매각물건명세서에는 과거 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등기되었으나 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규작성되었다는 내용도 있습니다. 현재 판단에서 중요한 것은 이후 2019.11.18 다시 위반건축물로 표기된 사항입니다.
④ 가격 판단 — 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 26,411,000원으로 감정가 110,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 18,487,700원, 6회 유찰 시는 12,941,390원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크게 보입니다.
그러나 동일 면적 실거래 가격으로 직접 비교할 수 있는 거래금액은 적용하지 않습니다. 단지 통계에는 그라시아아트빌 29세대, 사용승인일 2019.04.26, 대상면적 26.2852㎡, 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 지표 0.81이 기재되어 있고 면적 매칭은 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 25,535,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 가압류 미배당 | - | 605,564,398원 |
현재 회차 시뮬레이션상 길명승의 631,100,000원 채권 중 25,535,602원이 배당되고 605,564,398원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 900,000,000원이며 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거·상업지대이며 일반적인 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 주상지대로서 대중교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일부 호실은 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 부정형 평지, 주상용 토지로 이용 중입니다. 토지면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 도로상태는 보통으로 조사되었습니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문되었습니다.
- 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 감정평가 참고사항에 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2017.06.01 소유권이전청구권가등기의 성격을 가장 먼저 확정해야 합니다. 제공된 분석에는 매수인 인수로 표시되어 있고 동시에 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있습니다.
- 가등기 지분 변동 추적. 최초 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사로 이어진 가등기 지분 변동과 현재 권리 귀속을 대조해야 합니다.
- 유치권 성립 자료 확인. 유한회사 유금의 707,443,536원 및 70,000,000원 관련 신고는 성립 여부 불분명으로 기재되어 있으므로 공사계약·점유·채권 발생 자료를 확인해야 합니다.
- 704호 점유관계 확인. 현황조사 명단에는 다른 호실 점유자만 표시되어 있어 704호의 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 지상8층 무단대수선 내용이 집합건축물대장에 표기되어 있으므로 본건의 사용·처분·대출·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 감정평가 참고사항에 대지권 목적 토지의 별도등기가 기재되어 있으므로 집합건물 등기만으로 권리검토를 끝내지 않아야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 26,411,000원은 감정가 대비 24.01%지만 실거래 비교가 적용되지 않고 복수의 권리·건축 리스크가 있어 최저가만으로 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
맺으며 — “24.01%”보다 먼저 볼 숫자는 2017.06.01이다
감정가 110,000,000원에서 26,411,000원까지 내려온 가격은 분명 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심 숫자는 할인율보다 2017.06.01입니다. 이 날 설정된 소유권이전청구권가등기가 2019.05.16 말소기준권리보다 앞서 있고, 제공된 분석에서는 매수인 인수권리로 분류되어 있습니다.
여기에 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 위반건축물 표기, 대지권 목적 토지의 별도등기, 704호와 직접 대응하지 않는 점유조사 명단까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 위험을 상쇄할 수 있는 구조가 아닙니다. 권리 원문 확인 전에는 가격 메리트를 평가하기보다 입찰 보류가 합리적인 사건으로 봅니다.
