27,131,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건물 전체 이용상태는 일부 사무소와 도시형생활주택(원룸형)으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 113,000,000원의 24% 수준인 27,131,000원입니다. 하지만 등기 흐름을 보면 2017년 소유권이전청구권가등기가 먼저 존재하고, 그 뒤 2019.05.16 길명승의 631,100,000원 가압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 자료상 이 선순위 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시돼 있습니다.
가격이 네 번 내려간 배경을 단순히 “싸졌다”로 해석하기 어렵습니다. 유한회사 유금이 707,443,536원 및 미지급금과 70,000,000원 및 미지급금에 관한 유치권을 신고했지만 성립 여부가 불분명하다고 명세서에 기재돼 있고, 집합건축물대장에는 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선에 따른 위반건축물 표시도 존재합니다. 최저가 자체보다 권리·점유·건축 리스크의 확정이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층505호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 건물 전체는 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 27,131,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권 / 청구 | 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.16 갑구 5번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2019.04.26 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
② 현황조사 점유자 — 11명, 대상 호수와의 대응부터 확인
현황조사에는 총 11명이 기재돼 있으나, 표에 적힌 점유 부분은 201호·202호·204호·303호· 401호·405호·602호·702호·801호·802호로서 현재 표시된 505호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 점유자들을 곧바로 505호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 건물 전체의 점유관계와 유치권 조사에는 중요한 확인 대상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
장문석은 2019.03.26, 강유림은 2018.08.21 전입으로 말소기준일보다 앞서 현황자료상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 부분도 505호가 아닙니다. 따라서 이 자료만으로 505호 낙찰자의 임차보증금 인수액을 계산할 수는 없습니다. 길명승은 702호 점유자로도 조사됐고 등기부상 631,100,000원 가압류 채권자와 이름이 같아 관계인 여부 확인이 필요합니다.
③ 가격·배당 — “감정가 24%”보다 미확정 인수위험이 먼저
동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않았습니다. 따라서 전체 평균이나 단순 할인율을 이용해 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 확인 가능한 가격지표는 감정가 113,000,000원과 현재 최저가 27,131,000원, 그리고 향후 유찰 시 18,991,700원·13,294,190원의 회차별 최저가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 888,358원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 26,242,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 길명승 가압류의 미배당액은 604,857,358원입니다. 5회 유찰 시 612,850,151원, 6회 유찰 시 618,445,105원으로 증가합니다. 현재 경매 신청채권 청구액은 900,000,000원이고 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 가격보다 큰 현장 리스크
등기사항전부증명서에는 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용이 있었으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 2019.04.26 사용승인된 것으로 집합건축물대장이 신규 작성됐습니다. 다만 이후 2019.11.18 위반건축물 표시가 추가돼 현재 판단은 위반사항을 중심으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근. 주변은 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주거·상업지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 주상지대의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2019.04.26. 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 부정형 평지, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지. 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡, 일반상업지역·방화지구입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 별도권리. 소유권 대지권의 목적인 토지에도 소유권이전청구권가등기·가압류·압류와 근저당 등의 별도등기가 있는 것으로 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 환금성. 그라시아아트빌 29세대, 2019.04.26 준공. 경매물건 평균 유찰 3.9회로 가격만 낮다고 환금성이 높다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2017.06.01 갑구 3번 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 담보가등기 여부와 본등기 가능성, 현재 권리자 지분을 원본으로 확인해야 합니다.
- 현재 신청채권과 가등기 연결 확인. 2022.01.26 더제이에이치컴퍼니주식회사에 가등기 지분 15분의 9가 이전됐고, 현재 경매 채권자 역시 같은 회사입니다.
- 유치권 현장 확인. 유한회사 유금의 신고액·점유 위치·공사대금 채권·점유의 계속성·채권과 목적물의 견련성을 확인해야 합니다.
- 505호 실제 점유자 확인. 현황조사 점유자 11명은 모두 다른 호수로 표시돼 있으므로 505호의 현재 점유·임대차를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 범위 확인. 장문석·강유림은 말소기준 이전 전입으로 대항력 있음으로 분류돼 있으나 점유 호수가 405호·802호이고 보증금이 미상입니다.
- 위반건축물 조치 확인. 옥탑 무단증축·8층 무단대수선의 시정명령, 이행강제금, 원상회복 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 대지권 토지 별도등기 확인. 감정평가서에 토지 별도등기가 명시돼 있어 토지등기부까지 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 권리확정 후. 현재 최저가 27,131,000원을 기준으로 수익률을 계산하지 말고 인수·유치권·위반건축물 처리비용이 확인된 뒤 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 113,000,000원이 4회 유찰돼 27,131,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향입니다. 2017년 선순위 가등기가 매수인 인수로 남아 있고, 가등기 성격 자체의 확인이 필요하며, 유치권 신고와 위반건축물도 겹쳐 있습니다. 실거래 가격자료도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 확인할 근거가 없습니다.
배당표상 인수액 0원이라는 숫자를 낙찰자 최종 부담액으로 읽어서는 안 됩니다. 등기상 선순위 가등기라는 비금전 권리가 별도로 존재하고 유치권 성립 여부도 열려 있기 때문입니다. 따라서 이 물건은 가격부터 계산하는 사건이 아니라 권리의 실체부터 확정해야 하는 사건입니다. 선순위 가등기·유치권·위반건축물·505호 실제 점유관계를 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
