대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 소재 근린시설로, 소유자는 유정숙입니다. 현재 최저매각가는 감정가 110,000,000원에서 4회 유찰된 26,411,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 가장 먼저 봐야 할 것은 2017.06.01 접수된 소유권이전청구권가등기입니다. 말소기준인 2019.05.16 길명승 가압류보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있어 매수인 인수 가능성이 핵심 변수입니다.

여기에 유한회사 유금의 유치권 신고가 있고 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있으며, 건물에는 무단증축·무단대수선에 따른 위반건축물 표시도 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24%라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 먼저 선순위 가등기의 성격과 유치권·건축물 하자를 해소할 수 있는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심

말소기준은 2019.05.16 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 그 뒤의 중구 압류, 국세 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이 사건은 말소기준 이후 권리보다 말소기준 이전 가등기가 훨씬 중요한 구조입니다.

임차·점유 현황 — 305호 직접 표기는 없다

현황조사에는 총 11명의 점유자가 기재되어 있으나, 호수 표기는 201호·202호·204호·303호· 401호·405호·602호·702호·801호·802호로 되어 있어 305호가 직접 기재된 점유자는 확인되지 않습니다. 그렇다고 305호의 점유·임대차관계가 없다고 단정할 수는 없으므로 현장과 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.

장문석·강유림은 전입일이 2019.05.16 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 나머지는 전입일이 말소기준 이후입니다.

② 가격·유찰 — 24%라고 해서 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 26,411,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 18,487,700원, 그 다음은 12,941,390원입니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적을 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 성립하지 않아 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 시세 조회 대상면적은 28.4683㎡이나 면적 매칭이 일치하지 않습니다.

그라시아아트빌은 29세대, 사용승인일 2019.04.26이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 낙찰률은 81%입니다. 현재 물건 역시 4회 유찰 상태라는 점을 보면, 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인이 되는 권리·물건 리스크를 먼저 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)

현재 회차에서는 길명승 가압류 채권 631,100,000원 중 25,535,602원만 배당되는 것으로 계산되어 605,564,398원 미배당이 남습니다. 현재 경매의 신청 청구액은 900,000,000원이지만 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.

배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 값은 2017.06.01 선순위 가등기와 유치권 신고의 실질적 위험을 해소했다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 물건 자체 리스크 — 유치권·위반건축물·토지 별도등기

• 유치권. 유한회사 유금이 707,443,536원 및 미지급금과 70,000,000원 및 미지급금에 관한 유치권을 신고했으며 성립 여부는 불분명한 것으로 기재되어 있습니다. 일부는 유치권 행사 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 위반건축물. 2019.11.18 기준 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 지상8층 계단실·공동창고·엘리베이터홀·관리사무실 관련 방화문 철거 후 벽 구획, 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선이 기재되어 있습니다.
• 사용승인. 매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용과 함께, 건축과-16599(2019.04.26.)에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성되었다는 내용이 함께 기재되어 있습니다.
• 대지권 목적 토지. 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 감정평가 참고사항에 기재되어 있어 토지 등기까지 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재해 주상지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26입니다. 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 기호 1~4는 사무소, 기호 5~33은 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있으며 본 사건 용도는 근린시설입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구, 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡이며 부정형 평지의 주상용 토지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2017.06.01 가등기 원인·성격 확인. 소유권이전청구권가등기가 실제로 어떤 권리를 보전하는지, 담보가등기인지 여부와 매각 후 효력을 등기원인·계약서·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 가등기 지분 이전 추적. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정 및 더제이에이치컴퍼니 주식회사로 이어진 권리 이전 관계를 확인해야 합니다.
• 유치권 대상과 점유 확인. 유한회사 유금의 신고금액뿐 아니라 실제 공사채권, 변제기, 점유 개시 시점, 현재 점유 여부와 305호에 대한 행사 여부를 확인해야 합니다.
• 305호 실제 점유 확인. 현황조사 점유자 11명의 호수에는 305호가 직접 표시되지 않습니다. 현재 점유자·임차인·보증금·확정일자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 위반건축물 행정상태 확인. 무단증축·무단대수선에 대한 현재 시정 여부, 이행강제금·원상복구 가능성 및 본 호실 이용에 미치는 영향을 관할 부서와 대조해야 합니다.
• 대지권 토지 등기 확인. 집합건물 등기만 보지 말고 대지권 목적 토지의 가등기·가압류·압류·근저당까지 별도 확인해야 합니다.
• 배당모형 과신 금지. 배당표상 매수인 인수 0원과 실제 권리상 인수 위험은 동일하지 않습니다. 특히 선순위 가등기와 유치권이 정리되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 매각기일 원본 재확인. 2026.08.19 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 집합건축물대장과 토지 등기를 최신 상태로 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “24% 가격”보다 선순위 권리가 먼저다

감정가 110,000,000원이 4회 유찰되어 26,411,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2017.06.01 가등기가 인수 가능 권리로 남아 있고, 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹쳐 있습니다. 임차·점유 역시 305호 직접 표기가 없어 현장 확인이 필요합니다.

실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 기준도 성립하지 않으므로 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 배당표상 인수 0원 역시 선순위 가등기나 유치권 위험이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 물건 하자가 아직 해소되지 않은 고난도 사건으로, 원본 확인 전에는 가격 메리트보다 인수범위 확정이 우선입니다.