대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 3층 303호입니다. 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태상 이 건물은 기호(1)~기호(4)가 사무소, 기호(5)~기호(33)가 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 복합 집합건물입니다. 본건 감정가는 60,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 14,406,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 권리관계는 정반대입니다. 2017년 설정된 소유권이전청구권 가등기가 2019년 말소기준권리보다 먼저 존재하고, 이후 그 가등기 지분 자체가 여러 차례 이전됐습니다. 여기에 유치권 신고와 위반건축물 문제가 별도로 존재합니다. 따라서 이 사건은 “가격 할인형”보다 “선순위 권리 확인형”에 가까운 고난도 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 복합 집합건물 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 14,406,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.04.26. |
| 토지 | 일반상업지역 · 방화지구 · 대 335㎡ · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 선 가등기
핵심은 갑구 3번입니다. 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기가 먼저 설정됐고, 말소기준은 그보다 약 2년 뒤인 2019.05.16. 길명승 가압류 631,100,000원입니다. 따라서 갑구 3번 가등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 본건 303호는 김나영
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23. | 미상 | 없음 | 미상 |
본건 303호 조사 대상은 김나영이며 전입일은 2019.09.23.입니다. 말소기준일 2019.05.16.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
또한 길명승은 702호 점유자로도 조사됐는데, 동시에 등기부상 631,100,000원 가압류 채권자입니다. 제공된 메모 역시 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다.
③ 유치권·위반건축물 — 등기부 밖 위험이 크다
유치권은 배당표상 인수액 0원이라는 숫자와 별개로 봐야 합니다. 실제 유치권이 성립한다면 점유·명도 및 추가 분쟁의 핵심이 될 수 있고, 성립하지 않는다면 위험이 크게 줄어듭니다. 현재 데이터만으로 성립 여부를 확정할 수 없으므로 실질취득비용 역시 14,406,000원으로 확정할 수 없습니다.
등기사항전부증명서에는 당초 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성된 사실도 매각물건명세서에 적혀 있습니다. 이후 2019.11.18. 위반건축물 사항이 다시 표기된 구조입니다.
④ 가격 — 싸다는 결론을 내릴 시세 자료가 없다
현재 최저가는 14,406,000원으로 감정가 60,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 동일 면적 실거래 가격 자료는 제공되지 않았고, 부동산 정보에서도 대상 면적 14.5384㎡는 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 건물명 | 그라시아아트빌 |
|---|---|
| 총 세대수 | 29 |
| 사용승인 | 2019.04.26. |
| 대상 면적 | 14.5384㎡ · 면적 매칭 안 됨 |
| 경매 평균 유찰 | 3.9회 |
| 낙찰률 | 81% |
| 최근 낙찰일 | 2026.03.31. |
이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회이고, 본건도 이미 4회 유찰됐습니다. 할인폭 자체가 이례적으로 매력적이라고 단정하기보다, 반복 유찰의 배경에 가등기·유치권·위반건축물 같은 복합 위험이 반영됐는지를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,308원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 13,746,692원 |
| 미배당 | - | 617,353,308원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 현재 회차 매각대금은 집행비용 659,308원과 길명승 가압류 13,746,692원에 소진되고, 길명승 채권의 미배당액은 617,353,308원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표의 매수인 인수액 0원은 선순위 가등기의 법적 효과와 유치권 성립 여부를 금액으로 평가한 결과가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있어 주상지대로서의 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 건물은 기호(1)~기호(4) 사무소, 기호(5)~기호(33) 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지이며 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
- 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권 가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 존재하는 것으로 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 갑구 3번이 실제 담보가등기인지 순위보전 가등기인지, 본등기 가능성과 현재 권리자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 지분 이전 추적. 김원곤·양귀순·기대영으로 시작한 가등기 지분이 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사 등으로 이전된 내용을 연결해 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 유금의 점유, 공사대금 발생 원인, 변제기, 목적물과 채권 사이 견련성 및 현재 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 303호 점유 확인. 김나영의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 지상8층 무단대수선의 시정 여부 및 본건 소유자에게 미치는 영향을 관할 행정기관 자료와 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기를 토지 등기부에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 정할 수 없습니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 물건은 감정가 60,000,000원에서 14,406,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 그러나 2017.06.01. 선순위 소유권이전청구권 가등기가 존재하고, 유한회사 유금의 대규모 유치권 신고, 건물 전체의 위반건축물 표기, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹쳐 있습니다.
본건 303호의 김나영은 말소기준보다 늦게 전입해 제공된 판정상 대항력이 없다는 점은 긍정적입니다. 하지만 이 장점 하나로 선순위 가등기와 유치권 위험을 상쇄할 수는 없습니다. 특히 배당표의 매수인 인수 0원은 금액이 확정된 배당 항목에 관한 계산일 뿐, 가등기 본등기나 유치권 성립 가능성까지 제거한다는 뜻이 아닙니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리 불확실성이 더 큰 물건. 가등기 성격·유치권 성립·위반건축물·토지 별도등기를 원본으로 해소하기 전에는 낮은 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
