대전지방법원 2025타경501585. 본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 집합건물 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 201호부터 204호까지는 사무소 이용상태로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유정숙이며 근저당권은 확인되지 않고, 권리분석의 기준은 2019.05.16 길명승의 631,100,000원 가압류입니다.
문제는 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시돼 있습니다. 동시에 별도 검토사항에는 이 가등기의 담보가등기 해당 여부와 종류 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 31,453,000원을 곧바로 ‘실질 취득가’로 볼 수 없으며, 가등기의 성격과 존속 효과를 확정하기 전에는 총 취득부담을 금액으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 201호~204호 사무소 |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 31,453,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.16 갑구 5번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 사용승인일 | 2019.04.26 |
| 대지권 목적 토지 | 335.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
등기 흐름을 보면 2017.06.01 설정된 소유권이전청구권가등기가 2019.05.16 말소기준 가압류보다 먼저입니다. 최초 가등기권은 김원곤 지분 15분의 11, 양귀순 지분 15분의 2, 기대영 지분 15분의 2로 기재됐고, 이후 김수호·김오정 및 더제이에이치컴퍼니 주식회사로 일부 지분이 이전됐습니다. 현재 분석상 이 선순위 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 잡혀 있습니다.
말소기준 이후의 2019.09.09 대전광역시 중구 압류, 2022.03.21 가등기 지분에 대한 김오정의 가처분, 2022.07.29 국의 압류, 2025.02.19 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 과거 2017.05.30 가처분과 여러 과거 경매개시결정·가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 202호 점유관계 — 김복시는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 202호의 직접 점유자로 확인되는 김복시의 전입일은 2023.07.07로, 말소기준 2019.05.16보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 현재 조사 내용상 이 점유자의 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조로 표시되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 31,453,000원으로, 감정가 131,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 22,017,100원(감정가 17%), 그 다음은 15,411,969원(감정가 12%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 본건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액을 이용한 시세 비교 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다. 특히 현재 최저가 외에 선순위 가등기라는 권리부담이 존재하고, 건물 자체도 위반건축물로 표기돼 있어 가격 할인폭과 실질 투자매력은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,154원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 30,486,846원 |
| 신청채권자 · 더제이에이치컴퍼니 주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서 길명승 가압류의 미배당액은 600,613,154원이며, 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당 계산은 선순위 소유권이전청구권가등기의 존속이라는 권리상 부담을 금액으로 환산한 것이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 건물 상태 — 위반건축물·유치권 탐문을 함께 본다
- 이용상태. 집합건축물대장상 201호~204호는 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 조사됐습니다. 본건은 2층 202호입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에는 2019.11.18 기준 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 지상 8층 갑종방화문 철거 후 벽 구획, 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선 사항이 기재돼 있습니다.
- 유치권 탐문. 감정평가 현장조사에서는 본건 일부에 유치권이 행사 중인 것으로 탐문됐습니다. 유치권의 대상·성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 사용승인 관련 기록. 매각 관련 비고에는 등기사항전부증명서상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용과 함께, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규작성됐다는 내용이 함께 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로, 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 토지는 주상용·평지·부정형·소로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원인·성격 확인. 2017.05.31 매매예약을 원인으로 한 2017.06.01 소유권이전청구권가등기이며, 담보가등기 여부 확인 필요가 별도로 표시돼 있습니다.
- 가등기 지분 이전내역 대조. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니 주식회사로 이어지는 지분 이전 관계를 현재 등기상태와 대조해야 합니다.
- 202호 점유 확인. 김복시는 2023.07.07 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 유치권 실체 확인. 일부 유치권 행사 중이라는 내용은 탐문사항이므로 실제 점유 장소·채권관계·성립 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 영향 확인. 무단증축·무단대수선 사항이 본건 이용·원상회복·관리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 대조. 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다고 조사돼 있으므로 토지 등기까지 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 24%지만 실거래 비교 금액이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 4회 유찰돼 31,453,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격과 반대 방향입니다. 2017.06.01 선순위 소유권이전청구권가등기가 말소기준 2019.05.16보다 앞서고, 현재 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다. 가등기의 담보가등기 해당 여부도 확인이 필요합니다.
202호 점유자 김복시는 말소기준 이후 전입이라 대항력 위험은 낮지만, 건물에는 위반건축물 표기와 일부 유치권 행사 탐문, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재합니다. 실거래 가격 비교 근거도 없어 ‘4회 유찰 = 싸다’라는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건은 가격을 더 깎는 문제가 아니라, 선순위 가등기의 법적 성격과 존속효과를 먼저 해소해야 하는 권리확인형 물건입니다. 권리 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
