26,170,000원
대전지방법원 2025타경501585. 문창동 그라시아아트빌 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이고 사용승인일은 2019.04.26.입니다. 감정평가 이용상태는 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형)으로 조사됐습니다.
표면적인 가격은 매우 낮아졌습니다. 감정가 109,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,170,000원입니다. 그러나 이 물건의 말소기준은 2019.05.16. 길명승의 631,100,000원 가압류이고, 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 등기상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 따라서 최저가만을 실질취득비용으로 간주하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층504호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 복합 건물 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 26,170,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.04.26. |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 토지 | 335.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
② 점유자·임차 조사 — 504호와 직접 일치하는 등재자는 없다
현황조사에 여러 호실의 전입자가 확인되지만, 아래 조사 명단에는 504호로 표시된 사람은 없습니다. 다만 건물 전체의 임대관계는 미상으로 조사됐고 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부구조·설비·현상과 이용상태를 외부관찰·탐문 등에 의존했습니다. 따라서 대상 호실 504호의 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26. | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24. | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21. | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유치권·위반건축물 — 가격보다 큰 현장 리스크
건물은 등기사항전부증명서상 한때 건축법상 사용승인을 받지 않은 것으로 표시됐으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인돼 집합건축물대장이 신규 작성됐습니다. 이후 2019.11.18. 위반건축물 사항이 다시 표기돼 현재 분석에서는 위반건축물 리스크를 별개로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 871,060원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 25,298,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 미배당은 605,801,060원입니다. 이 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 배당계산상 수치이며, 등기상 선순위 소유권이전청구권가등기와 유치권 신고의 별도 법적 효과까지 0원이라는 의미로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 — 24%까지 내려온 이유를 먼저 묻는다
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 26,170,000원 · 감정가 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 18,319,000원 · 감정가 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 12,823,300원 · 감정가 11.76% |
| 건물 경매 평균 유찰 | 3.9회 |
| 경매 낙찰률 | 0.81 |
현재 최저가는 감정가의 약 4분의 1 수준까지 떨어졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 26,170,000원이 시장가보다 싼지 판단할 직접 근거는 없습니다. 특히 선순위 가등기, 유치권 주장, 위반건축물, 건물 전체 점유관계, 대지권 목적 토지의 별도등기가 동시에 존재하므로 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근이며 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스승강장이 있고 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로 급탕·급배수 위생설비, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비가 된 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,016,000원/㎡, 토지면적 335.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형입니다.
- 대지권. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있다고 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격. 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기의 본등기 가능성과 담보가등기 여부를 반드시 확정해야 합니다.
- 가등기 지분 이전. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사 등으로 이어진 권리변동의 현재 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 유치권. 유한회사 유금의 점유 현황, 공사·채권의 존재, 목적물과의 견련성, 점유 개시시점과 경매개시 전후를 확인해야 합니다.
- 504호 현장점유. 현황조사 등재자는 다른 호실 중심이므로 대상 504호의 실제 점유자와 임대차관계를 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 무단증축·무단대수선의 현재 상태와 시정명령·이행강제금·사용상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기가 낙찰 후 소유권 행사에 미치는 영향을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 배당계산의 매수인 인수 0원과 등기상 선순위 가등기 인수 문제를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 싸진 가격보다 남는 권리가 먼저다
이 물건은 감정가 109,000,000원에서 26,170,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 선순위인 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 남고, 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하며, 건물은 위반건축물로 표기돼 있습니다. 현황조사상 건물 내 여러 점유자가 있고 대상 504호 자체의 실제 점유관계도 별도 확인해야 합니다.
여기에 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “선순위 권리와 현장 리스크를 먼저 해소해야 하는 고난도 사건”으로 보는 편이 맞습니다. 가격 메리트는 권리의 범위와 현장 위험을 확정한 뒤에야 계산할 수 있습니다.
