37,215,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 6층 601호 근린시설입니다. 감정가는 155,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 최저매각가는 37,215,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 권리관계가 먼저입니다. 등기부상 말소기준권리는 2019.05.16. 길명승 가압류 631,100,000원인데, 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 존재하며 해당 권리는 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
여기에 유한회사 유금이 금 707,443,536원 및 미지급금과 금 70,000,000원 및 미지급금에 관해 유치권을 신고했고 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 집합건축물대장에는 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선에 따른 위반건축물 표기도 있습니다. 따라서 4회 유찰 자체가 가격 매력의 근거가 아니라, 복합 권리·물적 리스크가 반복 유찰의 배경일 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층601호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 37,215,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.04.26 |
| 대지 | 335.0㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
가등기에는 최초 김원곤·양귀순·기대영의 지분이 기재되어 있고, 이후 김수호·김오정 및 더제이에이치컴퍼니주식회사로 일부 지분 또는 권리가 이전된 기록이 이어집니다. 특히 2022.01.26.에는 김원곤 지분 전부가 더제이에이치컴퍼니주식회사 지분 15분의 9로 이전된 기록이 있습니다. 반면 말소기준 이후의 길명승 가압류, 대전광역시 중구 압류, 국세 압류, 2025.02.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 601호와 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 확인됩니다. 다만 아래 명단의 호실은 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호로, 본건 601호와 일치하는 전입자는 명단에 없습니다. 따라서 다른 호실 전입자를 곧바로 601호의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 37,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,870원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 36,145,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,215,000원을 가정하면 길명승 가압류 채권 631,100,000원 중 36,145,130원만 배당되어 594,954,870원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 이 계산은 선순위 가등기의 본등기 위험이나 유치권 성립 여부를 금액화한 값이 아닙니다.
④ 유치권·위반건축물 — 가격보다 무거운 물적 리스크
- 위반건축물. 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축이 집합건축물대장에 표기되어 있습니다.
- 무단대수선. 지상 8층 계단실-공동창고와 엘리베이터홀-관리사무실 사이 갑종방화문 철거 후 벽 구획 및 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거가 기재되어 있습니다.
- 사용승인 이력. 등기사항전부증명서에는 사용승인을 받지 않은 건물이라는 비고가 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규작성된 내용도 함께 기재되어 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 건물 8층 일부 공동창고 및 관리사무소는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되며, 본건 일부는 유치권 행사 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 토지 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에는 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 존재한다고 감정요항표에 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택 원룸형입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지의 주상용 토지이며 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 그라시아아트빌은 29세대, 2019.04.26. 준공이며 관련 경매물건 평균 유찰횟수는 3.9회, 낙찰률은 0.81로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2017.06.01. 가등기가 소유권이전청구권가등기로 기재되어 있고 선순위 인수로 분류됩니다. 본등기 가능 여부와 권리자별 현재 지분을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 신고액이 707,443,536원 및 70,000,000원으로 최저매각가를 크게 웃돕니다. 신고 사실과 실제 성립은 별개이므로 점유·채권·견련성 자료 확인이 핵심입니다.
- 601호 실제 점유 확인. 현황조사의 전입자들은 다른 호실에 분포합니다. 601호 자체의 현재 점유자·임대관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 시정 리스크. 무단증축·무단대수선 표기가 있으므로 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할 부서에 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 토지에 별도등기가 있다는 감정평가 기재가 있어 집합건물 등기와 토지등기를 함께 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 37,215,000원은 감정가의 24.01%지만, 선순위 가등기와 유치권이 해소되지 않으면 실질 부담은 최저가와 전혀 다를 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 사실보다, 무엇이 남는지가 먼저다”
감정가 155,000,000원이 37,215,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 물건은 최저가 할인율만으로 평가할 수 있는 유형이 아닙니다. 2017.06.01. 선순위 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 분류되어 있고, 707,443,536원 및 70,000,000원의 유치권 신고와 위반건축물 표기까지 동시에 존재합니다. 게다가 현황조사의 전입자들은 601호가 아닌 여러 호실에 분포해 있어 본건 자체 점유관계도 별도 확인이 필요합니다.
가격은 낮지만 권리 난도는 높습니다. 현재 자료만으로는 가등기의 본등기 가능성과 유치권 성립 여부를 금액으로 확정할 수 없으므로, 최저가 37,215,000원을 곧바로 실질취득가로 보아서는 안 됩니다. 이 사건은 “싸서 입찰하는 물건”이 아니라, 선순위 권리와 점유를 해소할 수 있다는 근거가 확보된 뒤에만 가격을 논할 물건입니다.
