대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정 이용상태에는 이 건물의 일부는 사무소, 일부는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 감정가 63,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 15,126,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리 흐름은 정반대입니다.
말소기준권리는 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 문제는 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기입니다. 제공된 권리판정상 이 가등기는 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 단순한 후순위 가압류와 달리, 낙찰 후에도 권리관계가 남을 수 있는 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층603호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 그라시아아트빌 |
| 건물 이용상태 | 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 15,126,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 가등기가 먼저다
2019.05.16. 길명승 가압류는 말소기준권리이고, 그 이후의 대전광역시 중구 압류, 대전세무서장 관련 압류, 2022.03.21. 가등기 지분 가처분, 2025.02.19. 현재 경매개시결정 등은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·가압류·경매개시결정 가운데는 이미 말소된 등기도 다수 확인됩니다.
② 점유·임차 현황 — 선순위 전입자와 보증금 미상 항목 확인
현황조사에는 건물 내 여러 호수의 점유자가 확인됩니다. 이 가운데 장문석은 2019.03.26., 강유림은 2018.08.21. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액은 계산할 수 없습니다. 나머지 기재 점유자는 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 14,453,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 배당에서는 길명승 가압류 채권 631,100,000원 중 14,453,732원만 배당되어 616,646,268원의 미배당이 발생합니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도로 존재하는 선순위 소유권이전청구권 가등기는 금전채권 배당표만으로 소멸 여부나 경제적 부담을 판단할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 유치권·위반건축물 — 가격 할인으로 상쇄하기 어려운 변수
등기사항전부증명서에는 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용이 있었으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성된 내용도 함께 기재되어 있습니다. 이후 2019.11.18. 위반건축물 표기가 추가된 구조이므로 현 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 주상지대의 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26.입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 평지의 부정형 토지이며 북동측과 남서측 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,016,000원/㎡, 토지면적 335.0㎡, 주상용으로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 그라시아아트빌은 29세대로 기재되어 있고, 경매물건 평균 유찰횟수는 3.9회입니다.
- 환금성 주의. 본건은 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.9회로, 반복 유찰 자체가 시장 수요와 권리·물건 리스크를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부, 본등기 가능성, 현재 권리자 및 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부. 유한회사 유금의 점유 형태, 공사대금 채권의 존재·변제기·목적물 관련성, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 603호 점유 확인. 건물 내 여러 점유자가 조사되어 있으므로 현장에서는 603호의 실제 점유자와 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 확인. 장문석·강유림의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 판정과 실제 목적물 관련성을 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 현황. 옥탑 무단증축·8층 무단대수선의 시정 여부와 이행강제금 등 현재 행정상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 감정요항표에는 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권 가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있다고 기재되어 있으므로 토지등기까지 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”이 아니라 “인수권리부터 확인”
이 사건의 핵심은 63,000,000원짜리 물건이 15,126,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 먼저 확인해야 할 것은 2017.06.01. 선순위 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 권리가 제공된 판정대로 매수인에게 남는다면 최저가가 아무리 내려가도 단순 할인 경매가 될 수 없습니다. 여기에 유한회사 유금의 유치권 신고와 위반건축물, 대지권 별도등기까지 겹칩니다.
현재 배당표상 금전채권 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 선순위 가등기처럼 금액으로 바로 환산되지 않는 인수권리의 위험을 제거한다는 뜻이 아닙니다. 4회 유찰과 감정가 24%라는 숫자에 가격 가점을 줄 단계가 아니라, 가등기의 법적 성격과 유치권의 성립 여부를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 가격보다 권리 확인이 선행되는 D급 고위험 물건입니다.
