대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 인창로28번길 14의 7층 701호, 용도는 근린시설입니다. 건물 감정요항표에는 건물 내 일부 호실이 사무소, 일부가 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 복합 구조로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 157,000,000원의 24.01%인 37,695,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기가 2017.06.01 접수됐고, 말소기준권리로 계산된 길명승의 가압류는 2019.05.16입니다. 등기 분석상 이 가등기는 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 동시에 별도 주의사항에는 이 가등기를 담보가등기인지 확인할 필요가 있다고 적혀 있어, 가등기의 성격과 말소 여부를 확정하기 전에는 실질취득비용을 37,695,000원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층701호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 37,695,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 24.01% |
| 신청채권액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준권리는 2019.05.16 접수된 갑구 5번 가압류 · 길명승 631,100,000원입니다. 그 뒤의 대전광역시 중구 압류, 국가 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현황조사 전입자 — 701호와 다른 호실 기재
현황조사에는 건물 내 전입자로 11명이 기재돼 있으나, 아래 목록에 701호로 표시된 전입자는 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원도 없습니다. 다만 전입일이 말소기준보다 빠른 장문석·강유림은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
② 가격 — 76% 할인만으로 메리트를 판단하면 안 된다
감정가 157,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 37,695,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 26,386,500원, 그 다음은 18,470,550원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 37,695,000원 | 594,483,510원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 26,386,500원 | 605,588,457원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 18,470,550원 | 613,361,920원 |
비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 이 37,695,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 가등기와 유치권 신고가 존재하는 상황에서는 최저매각가만으로 실질취득비용을 계산하는 것이 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,695,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,078,510원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 36,616,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 길명승 채권의 미배당액은 594,483,510원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 미배당액 자체를 매수인이 부담한다는 의미는 아니며, 선순위 가등기·유치권 위험은 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
④ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 기호(1)~기호(4)가 사무소, 기호(5)~기호(33)가 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있으며 사건 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 문창초등학교 북측 인근이며 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡, 부정형 평지·주상용입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
등기사항에는 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용이 있으나, 건축과-16599호에 따라 2019.04.26. 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성된 것으로 적혀 있습니다. 다만 이후 2019.11.18. 위 무단증축·무단대수선으로 위반건축물 표시가 추가된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2017.06.01 소유권이전청구권가등기가 본등기 가능한 소유권이전청구권가등기인지, 담보가등기인지와 말소조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 유금의 점유장소, 공사채권 발생내역, 변제기, 점유개시 시점과 경매개시 전 점유 여부를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 701호 점유 확인. 현황조사 전입자 목록에는 701호 기재가 없지만, 감정 당시 내부구조·설비·이용상태는 이해관계인 부재 등으로 외부관찰과 탐문에 의존했다고 적혀 있습니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있다고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 영향 확인. 무단증축·무단대수선의 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성과 해당 호실 이용·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 단독판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 실거래 비교금액도 없고 권리·유치권·건축 리스크가 큽니다.
맺으며 — “싸게 내려온 물건”보다 “무엇을 떠안는지”가 먼저다
네 차례 유찰돼 157,000,000원짜리 감정가가 37,695,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 점수를 줄 수 없는 구조입니다. 2017년 선순위 가등기가 말소기준보다 앞서 있고, 유치권 신고는 707,443,536원과 70,000,000원 및 지연손해금까지 포함하며, 건물에는 무단증축·무단대수선에 따른 위반건축물 표시가 있습니다.
따라서 현재 37,695,000원은 확정된 실질취득가가 아니라 경매 최저매각가일 뿐입니다. 가등기의 성격과 말소 여부, 유치권 성립 여부, 701호 실제 점유, 위반건축물의 행정상 부담까지 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리·현장 리스크는 오히려 더 먼저 풀어야 하는 D등급 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.
