대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 건물 전체가 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재하는 구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26.입니다.
숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 164,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 39,376,000원, 감정가의 24.01%입니다. 그러나 동일 면적에 맞는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 39,376,000원이 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 이 물건은 선순위 가등기·가처분, 유치권 신고와 위반건축물 표기가 동시에 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층402호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26. |
| 소유자 | 유정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 39,376,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.16. 갑구 6번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준 전에 남아 있는 권리가 핵심
말소기준은 2019.05.16. 갑구 6번 길명승 가압류 631,100,000원입니다. 이보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기와 2019.01.18. 가처분은 제공된 권리분석에서 각각 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 따라서 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 안전한 사건으로 볼 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — ‘선행 전입’ 2건은 대항력 가능·미상
현황조사·등기부·매각물건명세서에는 임차·점유 관련 기재가 13건 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 상당수는 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호 등 다른 호수의 조사 내역이고, 본건은 402호이므로 목적물 자체의 실제 인도·점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24. | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤지혜 | 위 건물 전부 | 2019.08.28. | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
장문석(2019.03.26.)과 강유림(2018.08.21.)은 전입일이 말소기준 2019.05.16.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 점유자를 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 반대로 윤지혜는 임차보증금 20,000,000원, 확정일자 2019.01.14., 전입일 2019.08.28.로 기재돼 있고 전입이 말소기준 이후여서 제공된 분석상 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 39,376,000원으로 감정가 164,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 그라시아아트빌은 29세대, 사용승인일 2019.04.26.이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.9회입니다. 현재 4회 유찰은 이 통계와 비슷한 수준입니다.
하지만 시장 비교 기준으로 제시된 면적은 38.3088㎡이고, 이 면적과 일치하는 실거래 표본이 확보되지 않았습니다. 따라서 전체 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 이 사건은 현금지출액 외에 선순위 가등기·가처분의 법적 효과와 유치권 성립 여부를 먼저 확정해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,108,768원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 38,267,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 길명승 가압류 채권 631,100,000원 중 38,267,232원이 배당되고 592,832,768원이 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 가격보다 큰 물건 리스크
매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 기재와 함께, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성됐다는 내용도 있습니다. 이후 2019.11.18. 위반건축물 표기가 추가된 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근이며 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 건물 전체는 일부 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재하고, 사건상 본건 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 335.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
- 별도등기. 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 성격 확인. 소유권이전청구권 가등기의 본등기 가능성과 담보가등기 여부, 말소 여부를 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 갑구 5번 가처분 확인. 사해행위취소·원상회복청구권의 현재 효력과 매각 후 존속 여부를 사건기록과 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 유치권 원인채권·점유 검증. 유금의 실제 공사대금채권, 변제기, 목적물과의 견련성, 경매개시 전 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 402호 점유 확인. 현황조사에는 다른 호수의 점유관계가 다수 포함돼 있어 본건 402호의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 선행 전입 점유자. 장문석·강유림은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 해당 점유가 본건에 영향을 주는지 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 시정 위험. 옥탑 무단증축·지상 8층 무단대수선의 시정명령·원상복구 가능성과 비용부담을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라도 동일 면적 실거래 근거가 없어 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·유치권 신고서와 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저
감정가 164,000,000원이 39,376,000원까지 내려오면 가격부터 보게 됩니다. 하지만 이 사건은 그 순서를 뒤집어야 합니다. 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권 가등기와 가처분이 매수인 인수로 표시돼 있고, 유치권 신고는 707,443,536원 및 미지급금과 70,000,000원 및 미지급금을 대상으로 하며, 건축물에는 무단증축·무단대수선에 따른 위반건축물 표기가 있습니다.
여기에 임차·점유관계도 단순하지 않습니다. 장문석과 강유림은 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남고, 본건 402호의 실제 점유상태 역시 현장 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 권리·유치권·위반건축물의 실체가 해소돼야 가격을 계산할 수 있다”는 사건입니다. 권리 확정 전 단계에서는 가격 메리트보다 리스크가 훨씬 크게 보입니다.
