대전지방법원 2025타경501585. 대전광역시 중구 문창동, 인창로28번길 14의 3층 304호로 사건상 용도는 근린시설입니다. 이 사건에서 최저가 25,210,000원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 하는 것은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 말소기준은 2019.05.16. 접수된 길명승의 가압류 631,100,000원인데, 그보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 존재하고 데이터상 해당 가등기는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다.
이 가등기는 최초 김원곤·양귀순·기대영의 지분 형태로 설정된 뒤 일부 지분이 김수호·김오정에게 이전됐고, 2022.01.26.에는 김원곤 지분 전부가 더제이에이치컴퍼니주식회사에 지분 15분의 9로 이전됐습니다. 별도 경고에는 이 가등기에 대해 종류 확인 필요가 명시되어 있으므로, 가등기의 법적 성격과 매각으로 소멸하는지 여부를 원본 서류에서 확정하기 전까지는 인수금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층304호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 25,210,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 갑구 5번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 · 2019.05.16. |
| 건물 이용 | 기호(1)~기호(4) 사무소 · 기호(5)~기호(33) 도시형생활주택(원룸형) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준 이후의 길명승 가압류, 대전광역시 중구 압류, 국 압류, 2025.02.19. 현재 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 반면 선순위 가등기 자체와 그 지분 이전 관계는 별도로 확인해야 합니다. 또한 감정평가 참고사항에는 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 존재한다고 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 304호 특정 임차인은 없지만 건물 내 선순위 전입 존재
현황조사에 기재된 명의는 모두 실제 개인 명의이며 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 다만 아래 목록의 호수는 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호로, 304호로 특정된 명의는 없습니다. 그럼에도 건물 전체 점유관계와 유치권 행사 탐문이 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장문석·강유림은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 나머지 명의는 전입일이 말소기준 이후입니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다
감정가는 105,000,000원, 현재 최저매각가는 25,210,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 17,647,000원, 6회 유찰 시 12,352,900원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액으로 가격 우위를 확인할 수 없고, 무엇보다 선순위 가등기·유치권·위반건축물 리스크가 해소되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 853,780원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 24,356,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 미배당액은 606,743,780원이며, 현재 시나리오상 청구금액 900,000,000원에 대한 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 배당 계산이며, 선순위 가등기의 매수인 인수 문제와 유치권 성립 여부를 해소하는 표가 아닙니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 가격보다 더 큰 변수
또한 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 등기사항과 함께, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성됐다는 내용이 함께 기재되어 있습니다. 감정평가서의 건물 구조에는 사용승인일이 2019.04.26.로 표시됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 시내버스승강장이 소재하며 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26.입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비가 된 것으로 탐문되었습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지, 주상용, 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 단지. 그라시아아트빌, 29세대, 준공일 2019.04.26.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 0.81입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원본 확인. 2017.06.01. 가등기가 말소기준보다 앞서며 데이터상 매수인 인수로 판정되어 있습니다. 종류 확인 경고까지 있으므로 매각물건명세서·등기부 원문으로 성격과 소멸 여부를 확정해야 합니다.
- 가등기 지분 변동 확인. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사로 이어진 지분 이전 관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 유한회사 유금의 신고가 존재하며 금액과 지연손해금 조건이 명시되어 있으나 성립여부는 불분명합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 과정에서 일부 유치권 행사 중으로 탐문되었고 8층 일부는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 304호 점유자 확인. 현황조사 명의 목록에는 304호로 특정된 사람이 없으므로 실제 사용·점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선 사항이 집합건축물대장에 표기되어 있습니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등이 별도등기되어 있다는 감정평가 참고사항을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 4회 유찰·감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 선순위 가등기와 유치권을 포함한 실질 부담을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 선순위 권리가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 105,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 25,210,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격과 반대 방향입니다. 2017.06.01. 설정된 소유권이전청구권가등기가 2019.05.16. 말소기준보다 앞서고 데이터상 매수인 인수로 판정되어 있으며, 그 종류를 다시 확인하라는 경고도 존재합니다.
여기에 유한회사 유금의 707,443,536원 및 70,000,000원 관련 유치권 신고, 위반건축물 표기, 대지권 목적 토지의 별도등기, 건물 내 다수 점유관계까지 겹칩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 실제 취득비용을 25,210,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 선순위 가등기와 유치권이 실제로 무엇을 남기는가가 입찰 여부를 결정하는 사건입니다. 권리확정 전 가격 메리트 판단 보류.
