대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 4층 401호로, 감정 이용상태상 기호(1)~기호(4)는 사무소이고 사건 용도는 근린시설입니다. 감정가 150,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,015,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리관계는 정반대입니다. 등기상 말소기준은 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원이고, 그보다 앞선 소유권이전청구권가등기와 가처분이 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
특히 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기는 일부 지분이 여러 차례 이전됐고, 2022.01.26.에는 더제이에이치컴퍼니주식회사로 지분 15분의 9가 이전돼 있습니다. 가등기의 성격은 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있고, 2019.01.18. 가처분 역시 사해행위취소를 원인으로 한 원상회복청구권을 피보전권리로 하면서 말소기준보다 앞서 있습니다. 이 두 권리를 정리하지 않고는 최저가만으로 실질 취득비용이나 소유권 안정성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태상 사무소 |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 36,015,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.16. 갑구 6번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 두 권리가 핵심
말소기준 이후의 길명승 가압류, 중구 압류, 국세 압류, 2025.02.19. 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 2017년 가등기는 말소기준 이전에 설정됐으며, 이후 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사 등으로 지분이 이동한 이력이 있어 권리관계가 단순하지 않습니다. 2019.01.18. 김운영·지춘기 관련 가처분도 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용으로 남아 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 401호는 이권, 선순위 가능 점유자도 존재
현황조사에는 총 11명이 기재돼 있으며 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임차 관계인으로 기재돼 있습니다. 대상 401호에는 이권이 2024.02.15. 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 다른 호실 기재 중 장문석(405호)과 강유림(802호)은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 34,966,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,015,000원 가정 시 길명승 가압류 채권 631,100,000원 중 34,966,730원만 배당되고 596,133,270원이 미배당으로 남습니다. 배당계산상 매수인에게 금액으로 산입된 인수액은 0원이지만, 이는 선순위 가등기·가처분의 법적 인수위험이 없다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유치권·위반건축물 — 권리 외 리스크도 중첩
매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이었다가 2019.04.26. 사용승인에 따라 집합건축물대장이 신규 작성됐다는 내용도 함께 기재돼 있습니다. 또한 감정 조사에서는 본건 일부에 유치권이 행사 중인 것으로 탐문됐고, 본 건물 8층 일부는 특정 호실에서 점유 중인 것으로 탐문돼 별도 확인이 요구됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 감정 이용상태상 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대이며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 주상지대로서 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 335.0㎡, 지목은 대, 주상용·평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 규모. 그라시아아트빌은 29세대, 사용승인일은 2019.04.26이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 0.81로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 사무소·도시형생활주택이 혼재하고 선순위 권리, 유치권 신고, 위반건축물 표기가 함께 존재해 일반적인 깨끗한 집합건물보다 매수자층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 본질 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기의 원인·성격과 본등기 가능성, 지분 이전관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 선순위 가처분 확인. 2019.01.18. 가처분의 피보전권리와 본안 진행·종결 여부, 매수 후 소유권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 401호 점유 확인. 이권의 실제 점유 여부, 보증금·계약관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다른 호실 선순위 전입 확인. 장문석·강유림은 전입일만으로는 대항력 여부를 최종 확정할 수 없으므로 보증금·계약·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 유금의 공사대금채권, 점유의 계속성, 채권과 목적물의 견련성 등 성립요건을 검토해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선에 따른 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할기관 자료와 대조해야 합니다.
- 대지권 관련 별도등기 확인. 감정요항표에는 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등이 별도등기돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없어 최저가 36,015,000원의 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 4회 유찰만을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관련 소송·유치권 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”이 아니라 “인수할 권리”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 150,000,000원이 36,015,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권가등기와 가처분이 매수인 인수로 남고, 유치권 신고와 위반건축물, 복수의 점유관계까지 겹칩니다. 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 이유로 실질취득비용을 36,015,000원으로 볼 수 없습니다.
실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 여기에 이미 4회 유찰됐고, 근린시설·사무소라는 용도 특성까지 고려하면 가격보다 권리정리 가능성과 환금성이 먼저 해결돼야 하는 사건입니다. 선순위 가등기와 가처분의 법적 효과를 입찰 전에 명확히 해소할 수 없다면, 감정가 대비 할인율이 아무리 커도 보수적으로 접근해야 합니다.
