대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 소재 집합건물의 6층 605호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이고, 집합건축물대장상 일부는 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용됩니다. 이번 사건의 용도표시는 근린시설입니다. 가격만 보면 감정가 113,000,000원에서 네 차례 유찰돼 27,131,000원까지 낮아졌지만, 권리관계는 단순한 할인형 경매와 거리가 멉니다.
가장 먼저 봐야 할 것은 2017.06.01 소유권이전청구권가등기입니다. 말소기준은 2019.05.16 길명승의 가압류인데, 이 가등기는 그보다 앞서 설정되어 등기 분석상 매수인 인수로 분류됩니다. 이후 가등기권 지분이 김수호·김오정· 더제이에이치컴퍼니주식회사 등으로 이전된 내역도 이어집니다. 가등기의 실질 성격과 본등기 가능성을 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층605호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 소유자 | 유정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 27,131,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2019.05.16 갑구 5번 길명승 가압류 631,100,000원입니다. 그 이후의 김오정 가처분, 국 압류, 2025.02.19 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준 이전의 가등기는 별개입니다. 또한 감정평가서에는 소유권 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있다고 기재되어 있어 토지 등기 역시 반드시 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, 대항력 있는 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
길명승은 임차인 조사에도 702호 전입자로 등장하면서 등기부상 말소기준 가압류 채권자이기도 합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부에 대한 확인이 필요한 지점입니다. 보증금 대위·보증기관 승계로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인 수는 11명입니다.
③ 유치권·위반건축물 — 등기 외 리스크도 크다
유치권은 신고액이 있다고 곧바로 매수인 부담으로 확정되는 권리가 아니지만, 성립한다면 명도와 사용수익에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 감정평가 과정에서도 본건 일부가 유치권 행사 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 점유 주체·공사계약·채권발생 원인·변제기·점유의 적법성과 계속성까지 확인해야 합니다.
즉 현재 건축물대장상 사용승인일이 존재하더라도 이후 무단증축·무단대수선 문제가 남아 있습니다. 감정평가서 역시 공부와의 차이 항목에서 위반건축물 사실을 명시하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 888,358원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 26,242,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 길명승 채권 631,100,000원 중 26,242,642원이 배당되고 604,857,358원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가등기와 대항력 임차보증금·유치권의 실제 부담 여부는 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
현재 회차의 채권 미배당은 604,857,358원, 5회 유찰 시 612,850,151원, 6회 유찰 시 618,445,105원으로 계산됩니다. 최저가가 더 내려갈수록 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 이 숫자가 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인에게 더 중요한 것은 선순위 가등기와 대항력 임차인의 미상 보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로, 주변은 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 주상지대로서 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 일부는 사무소, 일부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 포장도로에 접하고, 토지는 부정형 평지의 주상용 부지입니다.
- 건물 현황. 승강기·소방·기계식 주차·급탕·급배수·난방설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
- 경매 이력. 그라시아아트빌 관련 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.9회, 매각률은 0.81입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2017.06.01 소유권이전청구권가등기의 성격과 본등기 가능성, 현재 가등기권자 지분 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 별도 가등기·가압류·압류·근저당 등이 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 장문석·강유림 보증금 확인. 두 임차인은 말소기준보다 전입이 빠르며 보증금이 미상입니다. 실질취득액 계산의 핵심입니다.
- 605호 점유 확인. 현황조사 전입 호수와 매각대상 605호가 직접 일치하지 않으므로 실제 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 유치권 검증. 유한회사 유금의 점유현황, 공사채권 발생근거, 변제기와 점유 계속성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2019.11.18 표기된 무단증축·무단대수선의 현재 상태와 행정상 조치 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인 기록 대조. 등기사항 기재와 집합건축물대장의 2019.04.26 사용승인 기록을 원본 기준으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 113,000,000원 대비 최저가 27,131,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 인수금액을 먼저 계산해야 한다
이 사건의 표면만 보면 감정가 113,000,000원짜리 물건을 27,131,000원부터 입찰할 수 있는 4회 유찰 물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안느냐입니다. 이 물건에는 말소기준 이전의 소유권이전청구권가등기가 남고, 장문석·강유림의 대항력 있는 임차보증금도 미상입니다. 유한회사 유금의 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹칩니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 실질취득액 산정 불가. 가등기와 두 대항력 임차인의 보증금, 유치권 성립 여부를 확인해 인수 구조를 먼저 확정해야 합니다. 이 작업 없이 최저가 27,131,000원만 보고 “감정가의 24%라 싸다”고 판단하는 것은 이 사건의 핵심 리스크를 거꾸로 보는 것입니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 D등급 고위험 물건입니다.
