대전지방법원 2025타경501585. 대전광역시 중구 문창동, 인창로28번길 14의 4층 403호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이고, 집합건축물대장상 2층 일부는 사무소, 나머지는 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다. 본건의 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 14,646,000원으로 감정가 61,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 할인율을 투자 매력으로 바로 해석하면 안 됩니다.
핵심은 권리 순서입니다. 등기상 말소기준은 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기와 2019.01.18. 가처분이 각각 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 특히 가등기는 별도 메모에서도 담보가등기 여부·종류 확인이 필요하다고 되어 있어, 본등기 가능성과 실제 소멸 여부를 원문으로 확인하기 전에는 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층403호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 14,646,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기부 발급 | 2026.08.14 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 볼 선순위 권리
가등기에는 최초 김원곤 지분 15분의11, 양귀순 지분 15분의2, 기대영 지분 15분의2가 기재되어 있고 이후 일부 지분이 김수호·김오정 및 더제이에이치컴퍼니주식회사로 이전된 내역이 이어집니다. 2022.03.21. 더제이에이치컴퍼니주식회사 지분에는 김오정의 가처분도 설정되어 있으며, 해당 권리는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸로 표시되어 있습니다.
말소기준인 길명승 가압류 이후의 국 압류와 현재 2025.02.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 반면 말소기준 전에 존재하는 가등기와 2019.01.18. 가처분은 별개입니다. 배당표상 매수인 인수액 0원이라는 숫자는 이 두 권리가 안전하다는 뜻이 아닙니다.
② 점유·임차 조사 — 403호와 건물 전체를 구분해야 한다
현황조사에는 건물 여러 호실의 전입자가 확인됩니다. 다만 제공된 조사에서 403호로 특정된 전입자는 확인되지 않습니다. 아래 인원은 현황조사에 나타난 다른 호실의 전입자들입니다. 실제 본건 점유·명도 여부는 403호를 기준으로 별도 대조가 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26. | 미상 | 있음 | 미상 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24. | 60,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21. | 미상 | 있음 | 미상 |
③ 유치권·위반건축물 — 금액보다 무거운 현장 리스크
감정평가 조사에서도 본건 일부에 유치권 행사 중인 것으로 탐문된다고 기재되어 있습니다. 따라서 서류상 신고만 존재하는 사안으로 단정하기 어렵고, 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
등기사항전부증명서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 기재가 있었으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성되었습니다. 이후 2019.11.18. 위반건축물 사항이 다시 표기되었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,628원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 13,982,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,646,000원 가정 시 길명승 가압류 채권의 미배당은 617,117,628원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 선순위 가등기·가처분 및 유치권 위험과는 별개의 계산입니다.
⑤ 4회 유찰의 의미 — 싸진 이유를 먼저 해석
현재 회차는 4회 유찰되어 최저가가 14,646,000원, 감정가의 약 24%입니다. 5회 유찰 시 10,252,200원, 6회 유찰 시 7,176,540원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격을 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
단지명은 그라시아아트빌, 총 29세대, 사용승인일 2019.04.26.이며 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.9회, 낙찰률은 0.81로 집계되어 있습니다. 본건 역시 이미 4회 유찰된 상태입니다. 선순위 가등기·가처분, 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재한다는 점을 함께 보면, 낮은 최저가 자체가 위험을 상쇄하는 근거가 되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로, 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거·상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 기호 1~4는 사무소, 기호 5~33은 도시형생활주택 원룸형입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 부정형 평지, 주상용 토지입니다. 토지면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측 포장도로에 접하고, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 대지권 관련. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 조사되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2017.06.01. 가등기 원인·성격 확인. 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기이며 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 별도 경고처럼 담보가등기 여부와 본등기 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 2019.01.18. 가처분 확인. 사해행위취소를 원인으로 한 원상회복청구권이 피보전권리이며, 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시입니다.
- 유치권 현장 확인. 유한회사 유금의 유치권 신고와 실제 점유 탐문이 함께 존재합니다. 성립요건과 점유 장소를 확인해야 합니다.
- 403호 실제 점유 확인. 현황조사 전입자료에는 여러 호실이 나오지만 403호 전입자는 특정되지 않습니다. 본건 호실의 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 영향 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선에 따른 위반건축물 표시가 있어 이행강제금·시정 가능성 및 금융·매각 영향 확인이 필요합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 감정평가서가 별도 가등기·가압류·압류·근저당을 명시하고 있으므로 집합건물 등기만으로 권리검토를 끝내면 안 됩니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 예상배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 선순위 비금전 권리와 유치권 성립 시 부담은 별도입니다.
맺으며 — “24%까지 떨어진 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 61,000,000원에서 4회 유찰되어 14,646,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준인 2019.05.16. 가압류보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기와 2019.01.18. 가처분이 매수인 인수로 표시되어 있고, 유한회사 유금의 대규모 유치권 신고와 실제 유치권 행사 탐문, 위반건축물 및 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹칩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”가 아니라 가등기·가처분이 실제로 낙찰자에게 어떤 법적 결과를 남기는지, 유치권이 성립하는지, 403호의 실제 점유가 누구인지를 먼저 확정하는 것입니다. 배당표상 인수 0원만 보고 안전한 물건으로 분류해서는 안 됩니다. 가격은 낮지만 권리 난도와 현장 리스크가 매우 높은 사건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
