26,891,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 집합건축물대장상 사무소로 이용되는 근린시설 2층 201호입니다. 현재 최저가는 감정가 112,000,000원의 24% 수준인 26,891,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 유찰이지만, 이 사건은 단순한 ‘저가 경매’로 보면 위험합니다. 말소기준은 2017.09.11. 양귀순 근저당권 180,000,000원이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기 계열입니다.
등기사항에는 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기가 이미 말소된 것으로 정리되어 있지만, 그 가등기에서 파생된 3-1, 3-2, 3-5 지분이전 등기는 현존 상태로 표시됩니다. 특히 3-1은 말소기준보다 앞선 2017.06.30. 접수이고, 이후 김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사로 지분이전이 이어집니다. 단순히 “근저당 뒤 권리는 전부 소멸”이라고 끝낼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 26,891,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 경매개시 채권자 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 토지 | 335.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가등기 계열을 먼저 본다
말소기준인 양귀순 근저당권은 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 길명승 가압류 631,100,000원, 대전광역시 중구 압류, 국 압류, 2025.02.19. 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.03.21. 김오정의 가처분 역시 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 점유·임차인 — 본건 201호 전입자는 말소기준 뒤
현황조사에 여러 호수의 전입·점유자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 본건 201호와 동일한 호수는 이상배이며 전입일은 2019.05.31.입니다. 말소기준 2017.09.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다른 호수의 전입자들 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 할 근거가 없다
현재 최저매각가는 26,891,000원으로 감정가 112,000,000원의 24% 수준입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격은 제시되어 있지 않습니다. 단지 자료에는 그라시아아트빌 29세대, 사용승인일 2019.04.26, 경매 평균 유찰 3.9회가 확인될 뿐입니다.
따라서 현재 가격이 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실과, 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지는 별개의 문제입니다. 특히 본건은 집합건축물대장상 사무소인 근린시설이고, 위반건축물·유치권 탐문· 대지권 토지 별도등기까지 있어 단순 주거용 정상물건의 감정가 할인율과 같은 방식으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 884,038원 |
| 2. 근저당권 · 양귀순 | 180,000,000원 | 26,006,962원 |
| 3. 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액 811,100,000원 중 26,006,962원이 배당되고 미배당액은 785,093,038원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 건축물·유치권·대지권 — 반복 유찰의 핵심 점검영역
- 이용상태. 집합건축물대장상 201호를 포함한 일부 호수는 사무소이고, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 건물입니다.
- 사용승인 문구 불일치. 매각물건명세서 비고에는 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 문구가 있으나, 집합건축물대장에는 2019.04.26. 사용승인되어 신규작성된 것으로 기재되어 있습니다. 두 서류의 현재 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에는 2019.11.18. 기준 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 지상 8층 일부 방화문 철거 후 벽체 구획, 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선이 기재되어 있습니다.
- 유치권. 감정평가 현장조사에서 본건 일부에 유치권을 행사 중인 것으로 탐문되었습니다. 유치권의 성립 여부와 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 대지권 토지 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 갑구 소유권이전청구권가등기·가압류· 압류, 을구 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 내부 확인 한계. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부구조·설비·현상·이용상태는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사를 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근이며 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 주상지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다. 토지는 평지·부정형이고 주상용으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문되었습니다.
- 환금성. 그라시아아트빌은 29세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 현재 본건도 4회 유찰 상태여서 재매각 시 수요와 권리 리스크를 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 계열 원본 대조. 2017.06.01. 갑구 3번과 3-1·3-2·3-5의 현재 효력, 본등기 가능성, 매각으로 정리되는 범위를 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 토지 갑구의 가등기·가압류·압류와 을구 근저당의 현재 상태 및 본건 대지권에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 실제 점유자, 점유 범위, 피담보채권, 공사관계와 유치권 성립 요건을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선에 대한 현재 시정 여부와 본건 201호에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 201호 점유 확인. 이상배의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 26,891,000원이 감정가의 24%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태입니다.
- 배당표 한계 확인. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “싸게 내려온 물건”보다 “왜 4회 유찰됐는가”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 112,000,000원에서 현재 최저가 26,891,000원, 4회 유찰로 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 반면 권리·물건 쪽에서는 확인해야 할 항목이 명확합니다.
2017년 소유권이전청구권 가등기 계열의 파생 지분등기, 대지권 목적 토지 별도등기, 유치권 행사 탐문, 위반건축물, 사용승인 관련 서류 문구의 불일치가 동시에 존재합니다. 본건 201호 전입자 이상배는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 금전 인수도 0원이지만, 그것만으로 전체 권리 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라, 선순위 가등기 계열과 대지권 별도등기·유치권·위반건축물의 실제 효력을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
