대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태를 보면 건물 전체는 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 함께 구성된 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트조 8층이며 사용승인일은 2019.04.26입니다.
표면적인 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 109,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 26,170,000원, 즉 감정가의 24.01%입니다. 그러나 권리순서를 보면 2017.06.01 접수된 소유권이전청구권 가등기가 2019.05.16 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있어, 낙찰대금만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층604호 |
| 용도 / 건물 | 근린시설 · 철근콘크리트조 8층 · 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 26,170,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 대 335㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 가등기가 핵심
말소기준은 2019.05.16 갑구 5번 가압류 · 길명승 631,100,000원입니다. 그 뒤의 대전광역시 중구 압류, 국가 압류, 2022년 가등기 지분에 대한 가처분, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 말소기준보다 약 2년 앞선 2017.06.01 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기는 매수인 인수로 표시됩니다.
현황조사 임차인·점유자
현황조사에는 건물 내 여러 호수의 명의자가 확인되지만 604호로 특정된 명의자는 확인되지 않습니다. 따라서 아래 명단을 곧바로 604호 임차관계로 합산해서는 안 됩니다. 총 11명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 사람으로 표시되어 있으며, 이 가운데 선순위 전입으로 나타난 405호 장문석과 802호 강유림은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 “있음”으로 단정하지 않고 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 · 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 · 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 · 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 · 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 · 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 · 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박순관 · 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 · 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 · 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 · 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 · 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격·환금성 — 4회 유찰은 ‘할인’이지 ‘시세보다 쌈’의 증거가 아니다
현재 최저가는 26,170,000원으로 감정가 109,000,000원의 24.01%입니다. 한 차례 더 유찰되면 18,319,000원(16.81%), 여섯 번째 유찰 구간은 12,823,300원(11.76%)으로 제시됩니다. 그러나 대상 면적 26.2852㎡와 일치하는 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
그라시아아트빌은 29세대, 2019.04.26 준공으로 표시되고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 3.9회, 매각률은 81%입니다. 현재 물건의 4회 유찰은 이 평균과 비슷한 수준입니다. 특히 근린시설 용도, 선순위 가등기, 유치권 신고, 위반건축물이라는 개별 리스크가 있어 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 871,060원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 25,298,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 871,060원을 제외한 25,298,940원이 길명승 가압류에 배당되고, 해당 채권의 미배당액은 605,801,060원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 선순위 가등기의 비금전적 인수효과와 성립 여부가 불분명한 유치권 문제를 없애는 자료가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,170,000원 | 25,298,940원 | 605,801,060원 |
| 5회 유찰 시 | 18,319,000원 | 17,589,258원 | 613,510,742원 |
| 6회 유찰 시 | 12,823,300원 | 12,192,481원 | 618,907,519원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 주상지대로서 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로 사용승인일은 2019.04.26이며 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 일부는 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 혼합형 건물이며 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북동측과 남서측으로 포장도로에 접합니다. 토지는 335㎡, 평지·부정형, 주상용으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 8층 일부 방화문 철거 후 벽 구획, 공동창고·관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선으로 위반건축물 표시가 있습니다.
- 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에도 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 존재하는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다.
- 점유. 8층 일부 공동창고 및 관리사무소는 다른 호실에서 점유 중인 것으로 탐문됐고, 건물 일부에는 유치권 행사 중이라는 탐문 내용도 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·현재 권리자 확정. 2017.06.01 가등기가 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 표시됩니다. 담보가등기인지 보전가등기인지, 현재 지분·권리관계와 본등기 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 최저가로 착각하지 않기. 26,170,000원은 입찰의 출발가격일 뿐, 선순위 가등기 인수효과가 금액으로 확정되지 않아 총 취득부담은 산정할 수 없습니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 707,443,536원 및 70,000,000원과 각 지연손해금에 관한 신고가 있으므로 현장점유, 공사계약, 미지급 공사대금, 채권 발생시기와 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원상회복·행정리스크 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선 사항이 집합건축물대장에 표시돼 있습니다.
- 604호 현장점유 확인. 현황조사 명단에서 604호로 특정된 임차인은 확인되지 않으므로 실제 점유자, 내부 이용상태, 명도상대방을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 타 호수 임차인과 혼동 금지. 405호 장문석·802호 강유림은 선순위 전입이나 보증금·확정일자 미상으로 대항력 가능·미상이며, 602호 박순관의 보증금 60,000,000원 역시 대상 604호 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 가등기·가압류·압류·근저당이 본건에 미치는 효과를 토지 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 가격검증. 대상 면적과 일치하는 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장과 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가보다 선순위 권리가 먼저다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 26,170,000원이 아니라 2017.06.01입니다. 이날 설정된 소유권이전청구권 가등기가 2019.05.16 말소기준보다 먼저 존재하고, 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 표시됩니다. 여기에 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹칩니다.
네 차례 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실은 권리위험을 할인해 주는 가격 신호일 수는 있어도, 그 자체로 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다. 대상 면적에 일치하는 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “가격이 싸서 검토할 물건”이 아니라 “선순위 가등기의 실체를 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 물건”입니다. 선순위 가등기와 유치권의 효력을 확정하지 못한다면, 최저가가 더 내려가더라도 보수적으로 접근하는 것이 데이터상 타당합니다.
