부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 2층 201호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차관계입니다. 임차권등기된 김희영은 임대차계약 2022.04.26, 확정일자 2022.04.27, 점유개시 2022.05.11, 주민등록 2022.05.16이고 보증금은 70,000,000원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 31,935,296원만 배당되고 38,064,704원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.

더 큰 문제는 김희영 외 점유자들입니다. 실제 임차인으로 분류되는 사람은 총 30명이며, 김희영을 제외한 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 이들을 모두 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없으므로, 아래에서는 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 별도로 ‘시보증’은 김은진 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 김희영의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.08.01이고, 해당 권리는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 롯데카드 가압류는 2024.10.18로 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 보증기관 중복신고는 별도

김희영 외 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 배당요구가 접수된 경우에도 보증금·확정일자가 확인되지 않으면 실제 우선변제 범위와 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.

③ 현재 회차 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다

김희영 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 3회 유찰에서 5회 유찰까지 매각가는 32,928,000원에서 16,134,719원으로 크게 내려가지만, 확인된 실질취득 부담은 70,992,704원 → 70,690,425원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용과 김희영 우선변제로 매각대금이 전부 소진됩니다. 김희영의 부족분 38,064,704원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 기타 등기·절차 리스크

• 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하며, 원인은 2020.06.01 민간임대주택 등록입니다.
• 근저당 이력. 구덕신용협동조합 근저당은 2019.08.07 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고, 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다.
• 근저당 이전. 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
• 소유자 파산. 장선희에 대해 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있었고 2025.10.01 등기됐습니다.
• 후순위 가압류. 롯데카드주식회사 38,377,914원 가압류는 2024.10.18 접수로, 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
• 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 유찰 이력. 현재 물건은 3회 유찰됐고, 대신세영엘리츠 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 32,928,000원에 김희영 인수 38,064,704원을 더한 확인된 실질취득은 70,992,704원입니다.
• 김희영 배당액 재확인. 실제 배당표 확정 전에는 31,935,296원 배당·38,064,704원 인수 계산이 변동될 수 있으므로 배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 29명 점유자 개별 확인. 보증금·확정일자 미상인 점유자를 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됩니다. 각자의 실제 임대차계약, 점유, 주민등록, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 주의. 시보증은 김은진 관련 대위·승계로 별도 보증금을 더하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록과 임대차관계가 실제 매각·명도에 미치는 사항을 원문으로 대조해야 합니다.
• 파산절차 확인. 소유자 파산선고 이후 경매절차 진행상황과 관련 문건을 확인해야 합니다.
• 용도 착각 금지. 아파트가 아니라 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “3,292만원 낙찰”이 아니라 “7,099만원 + 미상 승계위험”으로 봐야 한다

이 물건은 감정가 96,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 32,928,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김희영 보증금의 미배당 인수 38,064,704원을 합치면 현재 확인 가능한 실질취득 부담은 70,992,704원입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 김희영 인수액이 늘어 실질취득은 각각 70,814,893원, 70,690,425원 수준으로 유지됩니다.

여기에 김희영을 제외한 실제 점유자 29명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 알려진 70,992,704원을 최종 부담액으로 단정할 수도 없습니다. 즉 이 사건의 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확정된 임차권 인수 + 다수 미상 임차관계’입니다. 근린시설 표시와 오피스텔 이용, 3회 유찰까지 겹쳐 권리와 환금성 모두 보수적인 접근이 필요한 구조입니다.