부산지방법원 2024타경110129. 사건 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 대신세영엘리츠 2층 201호로, 감정가는 96,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,040,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계가 훨씬 중요한 물건입니다.

2024년 8월 1일 등기된 김희영의 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 전입 2022년 5월 16일, 확정일자 2022년 4월 27일이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 47,040,000원 매각가를 가정한 배당에서는 집행비용 1,246,720원을 제하고 김희영에게 45,793,280원이 배당되며, 보증금 부족분 24,206,720원은 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 점유관계가 핵심

등기상 2019년 구덕신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고, 2021년 8월 31일 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 2025년 7월 9일에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있습니다. 이 사건의 제공된 말소기준 판정은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.

그보다 앞선 2024년 8월 1일 김희영의 주택임차권등기가 존재하고, 보증금은 70,000,000원입니다. 제공된 배당계산에서도 이 권리는 매각으로 전액 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조로 계산되어 있습니다. 2024년 10월 18일 롯데카드의 38,377,914원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 보증기관 1건은 중복

보증기관 승계로 표시된 ‘시보증’은 실제 임차인 숫자에 포함하지 않습니다. 김은진 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산해서도 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 30명입니다.

김희영은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 나머지 다수 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)

현재 회차에서 김희영 보증금 부족분 24,206,720원이 매수인 인수로 계산됩니다. 롯데카드 청구액 38,377,914원은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다

유찰될수록 표면 매각가는 47,040,000원에서 32,927,999원, 23,049,599원으로 내려가지만 김희영 보증금의 미배당 인수액은 반대로 24,206,720원에서 38,064,705원, 47,765,294원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조입니다.

⑤ 가격·환금성 — 실거래보다 권리 확인이 먼저

대신세영엘리츠는 총 20세대, 2019년 7월 24일 사용승인된 건물이며 대상 면적은 18.44㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다.

현재 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로 47,040,000원이나 확정분 실질취득 71,246,720원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않아 가격 비교에 앞서 실제 인수총액 확정이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
• 주위환경. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물 중 제2층 제201호입니다.
• 설비. 급수·배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 2,377,000원/㎡이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김희영 인수액. 현재 매각가 기준 보증금 부족분 24,206,720원이 매수인 인수로 계산되는지 매각물건명세서 원문과 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
• 나머지 실제 임차인. 김희영 외 다수 점유자의 보증금·확정일자·계약기간·실제 점유 여부를 개별 확인해야 합니다. 이 금액이 확정되기 전에는 총 취득원가도 확정되지 않습니다.
• 보증기관 중복. 시보증은 김은진 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인 숫자나 보증금 총액에 이중 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
• 파산선고. 2025.09.29 파산선고와 2025.10.01 등기 이후 절차가 경매·배당관계에 미치는 영향을 관련 기록과 함께 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 낙찰가 + 확정 인수액 + 미상 인수 가능액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “4,704만원짜리 물건”으로 보면 위험하다

이 사건의 가장 큰 착시는 96,000,000원 감정가가 47,040,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 김희영의 70,000,000원 보증금만 놓고 보더라도 현재 회차에서 24,206,720원이 매수인에게 남아, 확정분 실질취득은 이미 71,246,720원입니다.

더구나 실제 임차인은 30명이고, 김희영 외 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증기관 승계 1건은 김은진 보증금의 중복신고라 별도 합산하지 않는다는 점도 중요합니다. 결국 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수총액을 먼저 확정해야 가격을 말할 수 있다”가 핵심입니다. 권리 난도가 높고 인수액 상한이 열려 있으므로, 미상 임차관계가 해소되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.