부산지방법원 2024타경110129. 서대신동2가 대신세영엘리츠 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 점유·임차관계입니다.

현황조사 등에 나타난 전입자는 30명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 확인 대상인 전입자입니다. 문제는 30명 모두 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 확정일자가 확인되는 사람은 임현숙 1명뿐이며, 나머지는 확정일자 역시 확인되지 않습니다. 따라서 전입 사실만으로 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 ‘전입자’를 봐야 한다

등기상 2019.08.07. 구덕신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 처음 1,800,000,000원이었다가 2021.08.31. 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 해당 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 내용과 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재가 함께 존재합니다. 한편 이 사건에서 제시된 말소기준은 2024.09.25. 임의경매개시결정입니다. 2025.10.01.에는 장선희에 대한 파산선고 등기도 기재되어 있어, 실제 입찰 전에는 등기 원본의 현재 효력관계를 다시 대조해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 30명

보증기관 승계나 대위신고자는 없으므로 실제 확인 대상은 30명입니다. 전입일이 기준일보다 빠르더라도 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않았으므로 대항력은 모두 가능·미상으로 표시합니다. 임현숙은 2021.08.17. 확정일자와 2024.10.24. 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 59,290,000원으로 감정가 121,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 41,503,000원, 4회 유찰 시 29,052,100원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적에 바로 적용할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 대항력 가능성이 있는 전입자의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실제 취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수금으로 봐야 합니다. 현재는 인수금 자체를 계산할 수 없기 때문에 59,290,000원을 실질취득가처럼 놓고 시장가와 비교해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 배당가정에서는 채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있고, 신청채권자 청구액은 1,450,000,000원입니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수 판단은 임차인 보증금·배당순위 확인 뒤 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
• 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 규모. 대신세영엘리츠는 2019.07.24. 준공, 20세대이며 동일 면적에 직접 적용할 수 있는 거래 비교값은 확인되지 않습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 30명 전원의 임대차 실체 확인. 이름·전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유 여부와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
• 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되어야 미배당액과 매수인 인수액, 최종 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 확인. 배당요구일이 확인된 전입자와 그렇지 않은 전입자를 구분해 배당종기 내 신고 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 임현숙 우선변제 확인. 2019.11.18. 전입, 2021.08.17. 확정일자, 2024.10.24. 배당요구가 확인됩니다.
• 등기 효력 원본 대조. 2019년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 기재, 2025년 파산선고 등기를 현재 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율에 현혹되지 않기. 59,290,000원은 낙찰대금일 뿐이며, 인수 보증금이 있으면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.
• 점유·명도 비용 확인. 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유 호실·점유 형태와 인도 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰되어 59,290,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 전입자는 30명이고, 이들의 보증금은 모두 미상입니다. 전입일도 모두 2024.09.25.보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제하기 어렵습니다.

따라서 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 59,290,000원이 아니라 각 전입자의 보증금과 실제 미배당액입니다. 그 금액이 밝혀져야 매수인 인수액과 실질취득가가 계산되고, 그 뒤에야 비로소 가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류. 보증금과 임대차 실체가 해소되지 않는 한 2회 유찰 자체를 매력으로 평가하기 어려운 사건입니다.