부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가 121,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,503,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 초점은 할인율보다 다수 전입자의 보증금 미상 문제에 있습니다.
제공된 말소기준권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 현황조사에 나타난 30명은 모두 그 이전에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 단순히 전입일만으로 각 점유자에게 확정적인 인수금액이 있다고 단정할 수도 없고, 반대로 매수인 인수 0원이라고 결론낼 수도 없습니다. 이 단계에서는 각 점유자를 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 5층501호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건 · 5층 501호 |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘전입자 30명’이 더 중요하다
등기 흐름에서는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 1,800,000,000원이었습니다. 이후 2021.08.31 변경으로 채권최고액이 1,595,000,000원으로 기재됐으며, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 기록이 있습니다. 한편 2019년 최초 근저당권 항목은 등기자료상 이미 말소로 표시되어 있고, 제공된 말소기준권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차관계와 보증금 확인이 선행조건
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 2021.08.17 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 위 30명은 중복 승계신고를 제외한 실제 조사 대상 30명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 14명이고, 임현숙은 2021.08.17 확정일자와 2024.10.24 배당요구가 함께 확인됩니다. 다만 임현숙을 포함해 보증금이 확인되지 않으므로 실제 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격·시세 — 감정가 34%여도 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 41,503,000원으로 감정가 121,000,000원 대비 현재 회차 표시상 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,052,100원, 5회 유찰 시 20,336,470원으로 제시되어 있습니다.
그러나 대신세영엘리츠의 비교자료에는 대상 면적과 일치하는 실거래가 확인되지 않습니다. 비교자료에 표시된 면적은 18.95㎡이며 면적 일치가 아닌 것으로 표시되어 있고, 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
| 단지 | 대신세영엘리츠 |
|---|---|
| 세대수 | 20 |
| 사용승인 관련 일자 | 2019.07.24 |
| 비교 면적 | 18.95㎡ · 대상 면적과 일치하지 않음 |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 최근 낙찰금액 / 일자 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,147,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,355,946원 |
이 배당표는 매각가 41,503,000원을 기준으로 집행비용 1,147,054원과 소유자 잔여 40,355,946원만 반영되어 있습니다. 신청채권자 청구액 1,450,000,000원과 임차보증금이 배당항목에 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당결과나 매수인 인수액을 판단하는 근거로 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층건으로, 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 표시가 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 30명의 실제 임대차관계 확인. 전입만으로 계약 존재·보증금·점유범위까지 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 각 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현재 가장 중요한 공백입니다. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 인수 여부를 계산할 수 있습니다.
- 임현숙 우선변제 검토. 2021.08.17 확정일자와 2024.10.24 배당요구가 확인되므로 실제 보증금과 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 14명 확인. 배당요구 사실만으로 전액 회수되는 것은 아니므로, 각자의 보증금·우선순위·배당 가능액을 별도로 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율과 실질취득을 분리. 현재 최저가가 감정가의 34%라도 미회수 임차보증금을 인수하면 실제 부담은 크게 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확보. 면적이 일치하는 실거래가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 최저가가 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 파산선고 기록 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고와 2025.10.01 등기 기록이 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 30명의 보증금
감정가 121,000,000원에서 3회 유찰돼 41,503,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 제공된 말소기준일 2024.09.25보다 앞서 전입한 사람이 30명이고, 그들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인되는 사람도 14명이며, 임현숙은 확정일자와 배당요구까지 확인됩니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이라고 단정하거나, 최저가 41,503,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 보증금·점유관계·배당순위를 확인한 뒤 미배당 보증금을 산정해야 비로소 실질취득금액을 계산할 수 있습니다. 또한 면적이 일치하는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 선결조건은 입찰가격 계산이 아니라 30명의 임대차관계와 보증금 확정입니다.
