부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 83,000,000원, 현재 최저매각가는 40,670,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49% 회차지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다.

채효정은 2024.05.30 전입·점유개시, 같은 날 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 70,000,000원입니다. 예상배당에서는 40,670,000원 매각을 전제로 집행비용 1,132,060원을 제외한 39,537,940원이 채효정에게 배당되고, 부족분 30,462,060원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려간 사실만으로 싸졌다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

이 사건의 권리분석 기준일로 제시된 것은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 채효정의 전입·점유·확정일자는 모두 2024.05.30으로 이보다 앞서고, 등기된 임차보증금은 70,000,000원입니다. 2024.10.14에는 건물 전유부분 전부를 범위로 하는 주택임차권등기가 접수됐으며, 예상배당 역시 채효정의 미배당 보증금 30,462,060원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.

② 임차인 — 1명의 확정 인수와 29명의 미상 위험을 분리해야 한다

조사 대상은 총 30명입니다. 이 가운데 채효정은 보증금 70,000,000원, 전입일·확정일자·배당요구가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 특정되지 않습니다. 따라서 이 29명에게는 단순히 전입일이 기준일보다 앞선다는 이유만으로 대항력 있음이라고 확정할 수 없고, 각각 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)

현재 회차에서는 채효정 보증금 70,000,000원 중 39,537,940원이 배당되고 30,462,060원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차 인수액은 30,462,060원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 28,469,000원으로 내려가지만 인수액은 42,443,442원, 4회 유찰 시 매각가는 19,928,300원으로 내려가고 인수액은 50,830,409원으로 커집니다. 즉 대항력 있는 채효정의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 19,928,300원까지 유찰된다고 해서 이 물건을 19,928,300원짜리 물건으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 소재합니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 제시되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 제시되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 및 내부 마감재는 조사하지 못했습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 업무시설(오피스텔) 이용 물건이고 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.0회로 제시되어 있어, 아파트형 대단지와 같은 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 40,670,000원에 채효정 미배당 인수액 30,462,060원이 결합되는 구조입니다. 보증금 70,000,000원을 가격판단의 핵심 기준으로 두어야 합니다.
• 채효정 배당·인수 재확인. 전입·점유개시·확정일자 2024.05.30, 임차권등기 2024.10.14, 보증금 70,000,000원의 권리관계와 실제 배당순위를 매각물건명세서 원본으로 재검증해야 합니다.
• 29명 전수 확인. 보증금·확정일자가 미상인 29명은 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 실제 임차계약·점유·전입 유지·보증금을 각각 특정해야 안전한 상한가 계산이 가능합니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 2019.08.07 근저당 설정, 2021.08.31 변경, 2025.07.09 근저당권 이전 기록과 2024.09.25 경매개시결정 기준을 현재 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 장선희에 관해 2025.09.29 부산회생법원 파산선고, 2025.10.01 등기 기록이 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계를 최신 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 사건이면서 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 주거용 아파트 기준의 대출·세금·환금성 가정을 그대로 적용하지 마세요.
• 기계식 주차장·내부 상태 확인. 기계식 주차장이 설치되어 있고 내부 마감은 조사하지 못한 상태이므로 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “4,067만원 낙찰”이 아니라 “보증금 인수형”으로 봐야 한다

이 사건의 가장 위험한 착시는 40,670,000원이라는 최저가입니다. 2회 유찰돼 감정가 83,000,000원보다 크게 낮아졌지만, 채효정 보증금 70,000,000원 중 30,462,060원이 현재 회차에서 미배당 인수로 계산됩니다. 유찰이 더 진행되면 매각가는 28,469,000원, 19,928,300원으로 낮아지는 대신 미배당 인수는 각각 42,443,442원, 50,830,409원으로 커집니다. 낙찰가 하락분을 인수액이 상당 부분 되받아가는 구조입니다.

게다가 채효정 외 29명은 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 대항력·우선변제·인수액을 확정할 수 없습니다. 최근 직접 비교 가능한 실거래 가격도 없어 실질취득 약 70,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 표면 할인율은 크지만 권리비용의 상한이 닫히지 않은 고난도 물건입니다. 채효정의 70,000,000원만 보고 끝낼 사건도 아니고, 최저가만 보고 싸다고 접근할 사건은 더더욱 아닙니다.