부산지방법원 2024타경110129. 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 83,000,000원이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,469,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다. 채효정의 임차보증금 70,000,000원 가운데 현재 매각가에서 배당받지 못하는 42,443,442원이 매수인 인수로 계산되기 때문입니다.

더 큰 변수는 다수의 전입자입니다. 현황조사 등에 나타난 명단은 총 30명이며, 채효정을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 분석상 말소기준인 2024.09.25보다 앞서 있으므로 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금·점유관계와 배당요구 종결 여부를 확인하기 전까지 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 전입’이 핵심

분석상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 등기된 채효정의 주택임차권은 2024.10.14 접수되어 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체보다 앞선 전입·점유 2024.05.30, 확정일자 2024.05.30이 중요합니다. 채효정은 보증금 70,000,000원에 대해 배당요구를 했고, 현재 회차 배당액 27,556,558원을 제외한 42,443,442원이 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차·전입 현황 — 30명 중 29명은 인수액을 확정할 수 없다

③ 현재 회차 예상배당 (매각가 28,469,000원 가정)

현재 회차에서 채효정 보증금의 미배당액은 42,443,442원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자의 금액도 포함되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 34.3%라는 숫자만 보면 안 된다

현재 최저가는 감정가 83,000,000원의 34.3%인 28,469,000원입니다. 그러나 확정된 채효정 인수액 42,443,442원을 더하면 현재 회차 실질지출은 70,912,442원입니다. 낙찰가만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함하면 실질취득가는 보증금 70,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

또한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 여기에 29명의 보증금 미상 전입자가 남아 있어 최종 실질취득액은 현재 계산보다 더 커질 가능성도 열려 있습니다.

⑤ 등기·채권 메모

• 소유권. 2020.06.15 장선희에게 소유권이전.
• 근저당. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원으로 변경.
• 경매. 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정. 신청채권액은 1,450,000,000원.
• 임차권. 채효정은 2024.10.14 주택임차권등기. 보증금 70,000,000원, 전입·점유·확정일자 모두 2024.05.30.
• 근저당권 이전. 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 1번 근저당권 이전.
• 파산선고. 2025.10.01 파산선고 등기.
• 민간임대주택. 2022.11.30 민간임대주택등기.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있고 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입로 상태는 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·도시철도 저촉·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
• 토지. 공시지가 2,377,000원/㎡, 토지면적 198.0㎡, 평지·세로장방형입니다.
• 경매통계. 대신세영엘리츠 경매물건 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 채효정 인수액. 현재 회차 기준 42,443,442원의 미배당 인수가 계산되어 있으므로 낙찰가와 별도 자금으로 반영해야 합니다.
• 29명 전입자. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계를 확인해 추가 인수액을 확정해야 합니다.
• 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람을 구분해 종기 내 권리행사와 인수 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 실제 사용·대출·취득 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30 등기의 구체적인 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 파산선고. 2025.10.01 파산선고 등기와 경매절차의 관계 및 후속 서류를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다

이 사건의 핵심은 28,469,000원이라는 낮아진 최저가가 아닙니다. 채효정의 70,000,000원 보증금 중 현재 회차에서 배당되지 않는 42,443,442원을 매수인이 인수하게 되어, 확인된 금액만으로도 실질지출은 70,912,442원입니다. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 채효정의 미배당액이 증가해 실질취득가는 보증금 수준에 머뭅니다.

여기에 전입자 30명 중 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 금액으로 확정할 수 없는 상태입니다. 최근 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 우위 역시 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차관계와 인수총액을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형입니다.