부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 804호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 65,000,000원의 감정가가 두 차례 유찰돼 최저매각가는 31,850,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격 할인보다 점유와 말소기준 확인이 먼저입니다. 현황조사에 이름을 올린 30명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인들이며, 개별 점유 부분이 특정되지 않아 804호와 각 임차인의 대응관계를 확인해야 합니다.

현재 권리 정리에서는 2024.09.25 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시됩니다. 이 기준대로라면 30명 모두 경매개시 전에 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 전원 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 배당요구가 확인된 사람도 보증금과 배당 순위가 정해지지 않아 미배당 잔액과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준을 원문에서 재확인해야 한다

임차인 30명의 전입일은 모두 2019.08.20 이후입니다. 따라서 2019.08.07 근저당이 실제로 존속한다면 전입자들은 모두 그 근저당보다 늦고, 반대로 2019년 근저당이 적법하게 말소돼 2024.09.25 경매개시결정이 말소기준이라면 모두 기준일보다 빠릅니다. 이 한 가지 확인 결과에 따라 임차인의 대항력 선후관계와 매수인 인수 위험이 크게 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 30명 전원 보증금·확정일자 미상

사건상 실제 임차인은 30명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 각 임차인의 점유 부분이 특정되지 않아 804호와의 대응관계가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 14명이 확인되지만, 배당요구만으로 전액 배당이나 인수 소멸을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 49%만으로 싸다고 할 수 없다

대신세영엘리츠는 2019.07.24 준공, 총 20세대로 제시됩니다. 그러나 이번 물건과 일치하는 실거래 금액이 없고, 10.04㎡ 시세 표본도 대상 호실과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 이 수치는 유찰 사실을 보여줄 뿐, 31,850,000원이 시장가치보다 낮다는 근거가 되지는 않습니다. 특히 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 31,850,000원 + 미배당 인수액으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)

산정표에는 집행비용 973,300원과 소유자 잔여 30,876,700원만 반영됐고, 신청채권자 배당·담보권 배당·임차보증금 배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 서측 약 5m 도로에 접한 평지의 세로장방형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 이해관계인의 부재로 내부와 내부 마감재는 조사하지 못했습니다.
• 환금성. 일치하는 실거래 가격이 없고 단지 경매 낙찰률이 0.0%로 제시돼, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 804호 점유자 특정. 사건상 임차인 30명 가운데 실제 804호 점유자가 누구인지 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 보증금 전수 확인. 각 임차인의 보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 종기를 확인한 뒤 회차별 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 말소기준 원문 확인. 2019.08.07 근저당의 말소 여부와 2021.08.31 변경, 2025.07.09 이전등기의 존속 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2020.06.01 민간임대주택 등록과 2022.11.30 등기의 매각 후 처리 및 임대관계 영향을 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고와 2025.10.01 등기가 매각절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 배당표 재작성. 신청채권 1,450,000,000원과 채권최고액 1,595,000,000원의 담보권, 임차보증금, 당해세 및 최우선변제를 반영해 실제 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 10.04㎡ 표본은 대상 호실과 일치하지 않으므로 같은 건물·동일 용도·유사 면적의 실거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부·관리비 확인. 내부 상태가 조사되지 않았으므로 현장 확인과 기계식 주차장 이용 가능 여부, 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.

맺으며 — “31,850,000원”은 총취득비용이 아니다

이 물건은 감정가 65,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 현재 단계에서 가격 메리트를 논할 수 없습니다. 사건상 임차인 30명의 보증금과 확정일자가 전부 미상이고, 점유 호실도 특정되지 않았기 때문입니다. 여기에 2019년 근저당의 말소 여부와 후속 변경·이전등기의 관계까지 확인이 필요합니다.

배당 시뮬레이션에 표시된 인수액 0원과 미배당 0원은 임차보증금이 반영되지 않은 산정 결과입니다. 실제 804호 점유자, 보증금, 말소기준을 확인하기 전에는 낙찰가 31,850,000원에 얼마가 더해질지 계산할 수 없습니다. 결론은 가격 판단 이전에 권리자료 보완이 필요한 입찰 보류형입니다.