부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 804호입니다. 법원 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 해당 건물의 일련번호 (1)~(32)가 모두 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 장선희이며 2020.06.15 소유권을 이전받았습니다. 등기에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 설정됐고, 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경된 뒤 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.

문제는 이 근저당 기록과 사건의 기준권리 표시가 서로 맞물리지 않는다는 점입니다. 사건 자료상 기준권리는 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정으로 제시되지만, 그보다 앞선 2019.08.07 근저당 설정과 후속 변경·이전 기록도 존재합니다. 현황조사에 나타난 30명의 전입일은 모두 2019.08.07 이후이면서 2024.09.25 이전입니다. 따라서 어떤 날짜를 실제 말소기준권리로 확정하느냐에 따라 점유자들의 대항력 판단이 정반대로 달라질 수 있어, 현재 단계에서 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 없음’으로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 대조가 필요한 사건

② 임차인·점유자 분석 — 30명 모두 보증금이 확인되지 않는다

조사상 점유자는 30명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 아래 표의 대항력은 모두 ‘가능·미상’, 우선변제와 매수인 승계 역시 미상으로 보수적으로 표시합니다. 배당요구가 확인되는 사람은 14명입니다.

③ 가격·환금성 — 실거래 비교값 없이 최저가만 크게 내려온 상태

대신세영엘리츠는 2019.07.24 준공, 20세대로 기재돼 있고 대상 면적은 10.04㎡입니다. 같은 단지의 확인 가능한 실거래 가격은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 65,000,000원이나 최저가 22,295,000원을 최근 실거래와 직접 비교해 가격 우위를 판정할 수 없습니다.

경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다. 현재 물건도 3회 유찰된 상태입니다. 여기에 조사상 점유자 30명, 보증금 미상, 기준권리 확인 필요라는 요소가 겹쳐 있어 낮아진 최저가 자체보다 권리 확인 비용과 인수 가능액의 범위가 먼저 확정돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)

현재 배당 계산에는 집행비용 801,310원과 소유자 교부 21,493,690원만 반영돼 있고, 신청채권액 1,450,000,000원과 임차인 보증금은 배당액으로 반영되지 않은 형태입니다. 따라서 계산상 매수인 인수액 0원이라는 수치를 실제 권리분석의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가 요항상 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 일련번호 (1)~(32)는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 5m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2019.08.07 근저당과 2024.09.25 경매개시결정 중 실제 기준권리가 무엇인지 매각물건명세서와 최신 등기부에서 확정해야 합니다.
• 30명 보증금 확인. 보증금 총액과 각 임차인의 배당가능액이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 산정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 14명도 보증금·확정일자와 함께 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있어 해당 804호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대차관계와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교값이 없고 실질 인수액도 산정되지 않았으므로 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘22,295,000원’이 아니라 ‘얼마를 더 떠안을 수 있느냐’

세 번 유찰돼 최저가가 22,295,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 그러나 현황조사상 점유자가 30명이고 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 등기상의 2019년 근저당 기록과 2024년 경매개시결정을 둘러싼 기준권리 판단도 먼저 정리해야 합니다. 이 두 가지가 확정되지 않으면 매수인 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 권리 원본 대조가 우선인 고난도 사건입니다. 특히 30명 모두가 2019.08.07 이후이자 2024.09.25 이전에 전입해 있어 기준일 하나가 대항력 판단을 크게 바꿀 수 있습니다. 실거래 비교값도 없어 현재 가격이 시장 대비 낮은지조차 확정할 수 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 말소기준권리 확정과 30명 임차관계의 보증금·확정일자 확인입니다.