부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 2층 204호입니다. 물건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 93,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,899,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계가 숫자로 닫히지 않았다는 점입니다.
임차인·점유 관련 명단은 총 30명이며 보증기관 대위·승계로 분류된 중복 신고자는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 30명으로 봐야 합니다. 이 중 김지원은 보증금 10,000,000원, 전입일·확정일자 2023.02.13, 배당요구 2024.10.17이 확인됩니다. 반면 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일이 앞선다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 2층204호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물 중 2층 204호 · 2019.07.24 준공 |
| 소유자 | 장선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 31,899,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원으로 단정하면 안 된다
2022.11.30에는 민간임대주택등기가 추가됐고, 2024.10.17 김지원 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 김지원 임차권은 임차보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2023.02.13이며 배당요구도 확인됩니다. 2025.10.01에는 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 등기되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 30명, 29명은 인수액 미확정
보증기관의 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 김지원을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 아래 표에서도 대항력을 ‘가능·미상’으로 표시합니다. 배당요구가 확인된 사람도 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 한 실제 배당액과 잔존 보증금은 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지원 건물 전유부분 전부 | 2023.02.13 | 10,000,000원 | 2023.02.13 | 2024.10.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 가격 비교 — 감정가의 34.3%지만 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 31,899,000원으로 감정가 93,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 더구나 29명의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체도 미확정입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 31,899,000원 | 20,924,818원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,300원 | 11,527,373원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,630,509원 | 4,949,160원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가만 낮아지는 것은 분명하지만, 실제 인수보증금이 존재한다면 실질취득가는 그만큼 다시 올라갑니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 표면 낙찰가가 낮아져도 실제 취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건은 29명의 보증금이 미상이라 그 여부부터 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 974,182원 |
| 1. 임차인 김지원 보증금 · 우선변제 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,924,818원 |
현재 계산에서는 집행비용 974,182원과 김지원 보증금 10,000,000원이 배당된 뒤 20,924,818원이 소유자 잔여로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인 29명의 실제 권리관계에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물 각 호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 경매 집계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태여서 실제 매수 수요와 가격 소화력을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.09.25 임의경매개시결정이 분석 기준으로 잡혀 있지만 2019.08.07 근저당, 2021.08.31 변경, 2025.07.09 근저당권 이전 기록이 존재하므로 현재 유효한 선순위 담보권을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 29명 보증금 확인. 김지원 외 임차인 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사, 임대차계약 자료를 대조해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 여부와 잔존 보증금. 배당요구가 확인되는 임차인도 보증금 자체가 미상이면 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 배당요구만으로 인수 위험이 소멸한다고 볼 수 없습니다.
- 김지원 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2023.02.13, 배당요구 2024.10.17이며 현재 배당계산상 전액 배당됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 현재 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기돼 있으므로 경매·배당절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 결론내리지 마세요. 실거래 시세 수치와 실제 인수보증금이 모두 확정돼야 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 93,000,000원이 31,899,000원까지 내려와 표면 할인폭이 큽니다. 그러나 실제 임차인 30명 가운데 보증금이 확인되는 사람은 김지원 1명뿐이고, 나머지 29명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당계산의 매수인 인수 0원은 최종 실질인수액이 아니라 확인된 권리만 반영한 계산값으로 보아야 합니다.
실질취득가는 낙찰가 31,899,000원에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 이 추가 금액이 확정되지 않는 상태에서는 감정가의 34.3%라는 숫자도 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 여기에 2019.08.07 근저당과 이후 변경·이전 등기, 2022.11.30 민간임대주택등기, 2025.09.29 파산선고까지 확인해야 할 권리 흐름이 이어집니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 29명의 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
