부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 2층 204호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 93,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 45,570,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 상당히 낮아 보이지만, 이번 사건은 가격보다 먼저 임차관계의 규모와 보증금 확인이 필요한 물건입니다.

권리 기준으로 제시된 말소기준은 2024.09.25. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 확인된 30명 가운데 김지원은 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2023.02.13., 배당요구가 확인됩니다. 반면 나머지 29명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하는 대신 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 다수 전입이 핵심

② 임차인·점유 관계 — 실제 30명, 보증금 확인은 1명뿐

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 확인되는 임차·점유 관계는 실제 30명입니다. 김지원은 등기된 임차권자로 보증금 10,000,000원과 확정일자가 확인됩니다. 나머지는 보증금과 확정일자가 미상이라 아래와 같이 보수적으로 표시합니다.

김지원은 전입·확정일자 모두 2023.02.13.이며 보증금 10,000,000원입니다. 현재 매각가 45,570,000원 가정 배당표에서는 10,000,000원이 전액 배당돼 김지원 관련 잔여 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결론은 나머지 29명의 보증금과 권리 내용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다

현재 최저매각가는 45,570,000원으로 감정가 93,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 매각가는 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원입니다. 대신세영엘리츠의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.

그러나 동일 면적 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 근거는 제시되지 않았습니다. 더 중요한 문제는 29명의 미상 보증금입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 따라서 지금 단계에서 45,570,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 미배당액도 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구액은 1,450,000,000원인데 이 배당안에는 신청채권자 지급액이 0원으로 잡혀 있고, 29명의 미상 보증금도 반영돼 있지 않습니다. 따라서 이 표를 실제 최종 배당표 또는 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 등기부에서 추가로 볼 지점

• 2019.08.07. 근저당. 구덕신용협동조합 채권최고액 1,800,000,000원 설정등기가 있고, 2021.08.31. 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다.
• 2025.07.09. 근저당권 이전. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권이전이 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 존속 여부와 임대사업자 관련 의무를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
• 파산선고. 장선희 소유 상태에서 2025.09.29. 부산회생법원 파산선고가 있었고 2025.10.01. 등기됐습니다. 경매 진행·배당 관계를 원본 사건기록에서 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·도시철도 저촉·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 대 198.0㎡, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 건물. 2019.07.24. 사용승인된 대신세영엘리츠이며, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 29명 보증금 전수 확인. 보증금·확정일자가 미상인 사람별로 임대차계약서, 주민등록, 점유 여부, 배당요구 종기 내 신고 내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 김지원 배당 확인. 보증금 10,000,000원 전액 배당이 실제 배당순위에서도 유지되는지 매각물건명세서와 배당요구서 원본을 확인해야 합니다.
• 인수액부터 계산. 응찰가를 정하기 전에 ‘낙찰가 + 예상 미배당 보증금’으로 실질취득가를 계산해야 합니다. 최저가 45,570,000원만 기준으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
• 말소기준 원본 대조. 2019년 근저당 관련 변경·이전등기와 2024.09.25. 임의경매개시결정의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 매각 후 존속 여부와 관련 의무가 매수인에게 영향을 미치는지 원본 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
• 명도 난도. 한 호실에 다수 전입자가 확인되는 사건인 만큼 실제 점유자와 전입신고자, 임대차계약 상대방이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 닫아야 할 29개의 물음표

이 물건은 감정가 93,000,000원에서 45,570,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 싸게 보이는 숫자보다 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하는지가 중요합니다. 김지원의 10,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 배당되지만, 나머지 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 최저가는 확정돼 있지만 실질취득가는 확정되지 않았습니다. 29명의 임차관계를 모두 해소해 인수액이 0원임을 확인하기 전까지는 감정가 49%라는 할인율에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 불확실성이 큰 만큼 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부·배당요구 문건의 전수 대조가 선행되어야 하는 D등급 사건입니다.