부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 6층 601호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 장선희이며 2020.05.10 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 취득했습니다. 2020.06.01 민간임대주택으로 등록됐고 관련 등기는 2022.11.30 접수됐습니다.

가격만 보면 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되어 59,290,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 더 중요한 것은 601호에 전입 이력이 있는 실제 임차인 30명 가운데 29명의 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이들의 보증금이 배당으로 소진되는지, 일부가 매수인에게 남는지 확인하지 못하면 최저매각가와 실질취득비용은 전혀 다른 숫자가 될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 확인’이 먼저다

이 사건에서 기준으로 제시된 권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고 이후 채무자가 장선희로 변경되었으며, 2021.08.31 채권최고액은 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

경매개시 뒤인 2025.09.29에는 장선희에 대한 파산선고가 있었고, 2025.10.01 문선빈의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 문선빈은 실제 전입일과 확정일자가 2023.11.24로 확인되고 보증금은 20,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 임차인의 실제 대항력과 배당 여부는 등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유·보증금 관계까지 함께 보아야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명, 보증금 확인은 1명

보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으므로 실제 임차인은 30명입니다. 그중 문선빈만 보증금 20,000,000원과 확정일자 2023.11.24가 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.

③ 가격·회차 분석 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 59,290,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 41,503,000원, 4회 유찰 시 29,052,100원으로 제시됩니다. 그러나 동일 면적의 확인된 실거래 비교값이 없기 때문에, 어느 회차에서도 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 배당가정에서는 문선빈의 20,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구액은 1,450,000,000원인데 각 회차에서 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있고, 다른 29명의 임차보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류 대조가 필수입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명의 임대차 원문 확인. 보증금·계약기간·점유 여부·확정일자·배당요구 여부를 각 사람별로 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 단계입니다.
• 문선빈 배당 확인. 전입·확정일자 2023.11.24, 보증금 20,000,000원, 배당요구 2025.10.01입니다. 현 가정에서는 전액 배당되지만 실제 배당표와 대조해야 합니다.
• 신청채권자 배당관계 확인. 청구액 1,450,000,000원과 배당가정상 0원 표시가 함께 존재하므로 채권신고·근저당 변경·양도관계를 원문에서 확인해야 합니다.
• 근저당 권리변동 확인. 2019.08.07 근저당 설정, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025.06.25 확정채권양도에 따른 권리이전 흐름을 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 장선희에 대한 파산선고가 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계 및 현재 권리상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가 49%까지 내려왔어도 실거래 비교값이 없으므로 “싸다”는 전제 없이 별도 현장·거래조사가 필요합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·전입·임대현황과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구·감정평가서를 매각 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 29명의 미상 보증금이 우선이다

이 물건은 감정가 121,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 59,290,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 반대로 접근해야 합니다. 실제 임차인 30명 중 문선빈의 20,000,000원만 보증금과 확정일자가 확인되고, 나머지 29명은 보증금·확정일자가 미상입니다.

문선빈은 현재 배당가정에서 전액 우선변제되어 인수 0원으로 계산되지만, 29명의 미상 임차관계가 해소되지 않은 이상 이 사건 전체를 인수 0원 사건으로 볼 수 없습니다. 실거래 비교값도 없어 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 2회 유찰, 소유자 파산선고까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격을 보기 전에 임차인별 보증금과 배당·인수 여부를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 사건입니다.