부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 대상면적은 18.95㎡, 소유자는 장선희 씨로 2020.06.15 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가 121,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 41,503,000원입니다.

가격보다 먼저 볼 것은 선순위 구조입니다. 2019.08.07 구덕신용협동조합 명의의 채권최고액 1,800,000,000원 공동담보 근저당이 설정됐고, 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전돼 있습니다. 경매개시결정은 2024.09.25이고 신청채권자는 구덕신용협동조합, 청구액은 1,450,000,000원입니다. 따라서 임차인 선후 판단에서 단순히 경매개시일만 볼 것이 아니라 2019.08.07 근저당 순위의 연속성을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당 순위를 먼저 본다

등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2019.08.07입니다. 구덕신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2019-187호로 설정됐고, 이후 채무자 변경, 채권최고액 변경, 근저당권 이전이 이어집니다. 조사된 30명의 전입일은 가장 빠른 김애란의 2019.08.20을 포함해 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 전입일이 2024.09.25 경매개시보다 빠르다는 이유만으로 매수인에게 대항할 수 있다고 단정하면 안 됩니다. 최종 인수 여부는 2019년 근저당의 순위 유지와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.

임차인·점유자 분석

문선빈은 임차보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2023.11.24이며 2025.10.01 임차권등기가 되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 보증금 20,000,000원 전액 배당·매수인 인수 0원으로 계산되지만, 5회 유찰 시 시뮬레이션에는 매수인 인수 429,586원이 표시됩니다. 실제 인수 여부는 2019년 근저당 순위와 최종 매각물건명세서를 우선해 판단해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 34.3%’는 아니다

현재 최저매각가는 41,503,000원으로 감정가 121,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,052,100원, 5회 유찰 시 20,336,470원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대상면적 18.95㎡와 직접 대응되는 실거래 비교 근거가 확보되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.

대신세영엘리츠는 총 20세대, 사용승인일은 2019.07.24입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 기록돼 있습니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 즉 감정가 대비 할인율 자체보다 소규모 단지의 환금성, 용도 확인, 복잡한 점유관계가 가격 판단에서 더 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 시뮬레이션)

위 시뮬레이션은 집행비용 1,147,054원, 문선빈 보증금 20,000,000원, 소유자 잔여 20,355,946원으로 구성되며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 및 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 대신세영엘리츠는 20세대 규모이며 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%로 기록돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2019년 근저당 원본 대조. 2019.08.07 설정, 2021.08.31 채권최고액 변경, 2025.07.09 근저당권 이전의 순위 연속성을 확인하세요.
• 29명 점유자 계약관계 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력을 단정하지 말고 임대차계약·점유 현황·전입 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 문선빈 임차권등기 확인. 보증금 20,000,000원, 전입·확정 2023.11.24, 임차권등기 2025.10.01입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시 배당·인수 차이를 확인하세요.
• 공동담보 배당 재검산. 신청채권 1,450,000,000원과 변경 후 근저당 채권최고액 1,595,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션에 반영되는 방식을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2020.06.01 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.30 등기가 되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 파산선고 관계 확인. 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 등기돼 있으므로 매각·배당 절차와의 관계를 원본 문서로 대조하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 표현이 다르므로 현황·건축물대장·실제 이용상태를 함께 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 최저가 41,503,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 직접 비교 가능한 실거래 기준을 먼저 확보해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 권리 확인이 먼저다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 121,000,000원에서 최저가 41,503,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지는 않습니다. 조사된 점유·임차 관계가 30명이고 29명의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 공동담보 근저당과 신청채권 1,450,000,000원의 배당 구조도 현재 시뮬레이션과 반드시 대조해야 합니다.

반면 날짜 순위에서 중요한 단서는 분명합니다. 2019.08.07 설정된 근저당이 모든 조사된 전입일보다 앞서 있습니다. 따라서 이 근저당의 순위가 변경·이전 과정에서도 유지되는지를 확정하면 다수 점유자의 매수인 대항 여부를 크게 정리할 수 있습니다. 여기에 문선빈의 20,000,000원 임차권, 민간임대주택등기, 파산선고, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 혼재까지 대조해야 비로소 실질취득비용과 명도 위험을 계산할 수 있는 물건입니다. 현재 단계에서는 “싸다”보다 “확인할 권리가 많다”가 핵심입니다.