부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 806호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 86,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 29,498,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계의 불확실성입니다.
현황조사 등에 이름이 확인된 실제 임차인은 총 30명이며 보증기관이나 대위승계 신고인은 없습니다. 30명 모두 전입일이 제공된 말소기준일 2024.09.25보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로, 본 리포트에서는 모두 “대항력 가능·미상”으로 분류합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰가에 더해질 수 있는 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층806호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.25 임의경매개시결정 · 구덕신용협동조합 |
| 임차관계 | 실제 임차인 30명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 30명
등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당 설정이 있고, 해당 설정등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경된 기록과 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 30명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 또는 대위승계 신고인은 없어 위 30명은 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
② 가격 — 3회 유찰을 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 29,498,000원으로 감정가 86,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 20,648,600원, 5회 유찰 시 14,454,020원으로 제시됩니다. 그러나 임차인 보증금이 모두 미상인 이상, 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 계산 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 29,498,000원 | 28,567,036원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 20,648,600원 | 19,876,925원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 14,454,020원 | 13,793,848원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 930,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,567,036원 |
현재 예상배당 계산에서는 채권자 배당이 0원으로 표시되고, 신청채권 1,450,000,000원은 충족되지 않은 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 민간임대주택등기·파산 기록
2022.11.30에는 민간임대주택등기가 기록되어 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 포함되어 있습니다. 또한 장선희 소유 이후인 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 있었고, 해당 등기는 2025.10.01 접수되었습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물 일련번호 1~32는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 용도 분류는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 2,377,000원/㎡. 토지는 평지의 세로장방형이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 30명 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 각 임차인의 보증금이 확인되지 않으면 인수금액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 30명 모두 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 배당요구 개별 확인. 서은미·한형석·안충태·김솔·윤은빈·임현숙·오주현·문선빈·손남림·권예림·최규형·채효정·박효은·차태안은 배당요구일이 확인됩니다. 나머지는 확인 여부를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2019년 근저당 설정, 2021년 채권최고액 변경, 2025년 근저당권 이전 기록이 이어지므로 현재 효력관계를 원등기로 대조해야 합니다.
- 파산 기록 확인. 2025.09.29 파산선고와 경매절차의 관계, 배당 및 권리신고 내용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 건축물대장 용도와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실질 인수금액이 미상이므로 “감정가 대비 할인율”만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘30명의 미상 보증금’이 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 86,000,000원이 3회 유찰돼 현재 최저가가 29,498,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 30명 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 전입일은 모두 제공된 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 현 단계에서는 이들을 모두 대항력 가능·미상으로 두고 접근해야 합니다.
낙찰가가 아무리 내려가도 인수해야 할 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 현재 계산상의 인수액 0원만으로 안전하다고 판단할 수 없는 이유입니다. 민간임대주택등기, 근저당 변동, 파산선고까지 함께 존재하므로 이 사건의 우선순위는 “싸게 받는 것”이 아니라 “얼마를 실제로 인수하는지 확정하는 것”입니다.
