부산지방법원 2024타경110129. 경매 물건종별은 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 장선희이며 2020.06.15 소유권을 이전받았습니다. 등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권 설정, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원으로의 변경, 2024.09.25 임의경매개시결정, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 2025.09.29 파산선고가 이어집니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계와 미확정 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자에게 배당되지 않는 보증금이 존재한다면 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있고, 그 경우 실질취득비용은 단순 낙찰가보다 높아집니다. 지금은 그 금액 자체를 계산할 수 없으므로 42,140,000원만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층806호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 / 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 (2020.06.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행 | 2026.08.23 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘점유 30명’ 확인이 먼저
제공된 권리판정은 2024.09.25 임의경매개시결정을 기준으로 잡고 있습니다. 이 기준으로 보면 조사된 30명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 등기에는 2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당권과 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 내역도 함께 존재합니다. 특히 최초 근저당에는 등기상 말소 표시가 있으면서 후속 변경·이전 내역이 이어지므로, 실제 말소기준권리의 확정은 등기부 원문 대조가 필수입니다.
보증기관의 대위·승계로 중복 집계되는 사람은 없으며, 현황조사 등에서 확인된 실제 점유자는 30명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 14명입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제공 시나리오는 29,497,999원, 4회 유찰 시에는 20,648,599원입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되지 않았고, 시세 표본의 면적 일치도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 신청채권 지급 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 42,140,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,497,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 20,648,599원 | 0원 |
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%가 기록돼 있습니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 하지만 유찰 횟수가 많다는 사실은 가격 메리트의 증명이 아니라 오히려 권리·점유·환금성 등 시장이 꺼리는 요소를 추가로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,981,480원 |
위 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 신청채권 1,450,000,000원에 대한 지급액은 각 회차 0원으로 기록되어 있습니다. 임차인 보증금도 모두 미상인 만큼, 이 배당 가정에 나타난 매수인 인수 0원 표시는 실제 승계액을 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 경매 물건종별은 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 감정 요항은 동신초등학교 남서측 인근으로 기술하고 있으며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 30명 전입세대 원문 대조. 각 점유자의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 임대차계약서와 전입세대열람을 대조해야 합니다.
- 배당요구 14명 확인. 배당요구를 한 점유자라도 배당으로 보증금 전액이 소멸하는지는 별개의 문제입니다. 보증금과 배당순위 확인이 선행돼야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2019.08.07 근저당, 2021.08.31 변경, 2024.09.25 경매개시결정, 2025.07.09 근저당권 이전의 연속성을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 경매절차와 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격보다 실질취득비용. 보증금 승계액이 확정되기 전에는 현재 최저가 42,140,000원을 투자원가로 보지 마세요.
- 실거래 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 용도·면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “30명 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰돼 42,140,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 우선순위는 완전히 다릅니다. 조사된 점유자가 30명이고 모두 제공된 기준일보다 앞서 전입했으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 승계범위도 미상입니다.
결론은 단순합니다. 현재 최저가만으로는 실질취득가를 알 수 없습니다. 임차보증금과 배당 결과를 확인해 실제 승계액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기, 근저당 변경·이전의 연속성, 파산선고까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 더 부담하게 되는지 먼저 확정하는 것”입니다.
