부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 2층 202호로, 물건 표기는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2019년 소유권보존 후 2020년 장선희에게 소유권이 이전됐고, 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가는 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 51,940,000원까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건은 최저가 할인율을 그대로 매수 메리트로 읽으면 위험합니다. 김은진은 2019.10.28 전입·점유를 시작했고, 보증금은 70,000,000원, 확정일자는 2024.02.05, 임차권등기는 2024.10.14입니다. 현 회차 51,940,000원 매각을 가정한 배당에서는 50,605,080원만 배당되고 19,394,920원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 51,940,000원 + 19,394,920원 = 71,334,920원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 이전 전입자가 30명

본 분석의 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 임차인으로 확인되는 30명은 모두 이 날짜보다 앞서 전입했습니다. 다만 김은진을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력 有라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

② 임차인 — 확정 1명보다 ‘미상 29명’이 더 큰 변수

실제 임차인으로 확인되는 사람은 30명이며 보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 사람은 없습니다. 이 중 김은진은 보증금 70,000,000원과 확정일자, 배당요구, 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 추가 인수 위험의 규모를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

김은진의 승계액 19,394,920원은 매각가 51,940,000원 가정의 배당계산 기준입니다. 다른 29명은 보증금·확정일자가 미상이어서 승계액을 숫자로 확정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)

현 회차 배당가정에서 김은진 미배당액은 19,394,920원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 기계식주차장, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방설비가 되어 있습니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 유찰 이력. 현재 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 임차인 인수형 구조 때문에 낙찰가 할인율을 그대로 경제적 할인율로 볼 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현 회차는 최저가 51,940,000원이 아니라 김은진 미배당 인수액을 합친 71,334,920원을 최소 기준으로 보세요.
• 29명 보증금 확인. 김은진 외 29명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들의 계약서, 점유관계, 전입 유지 여부, 배당요구 및 보증금 규모가 가장 중요한 확인사항입니다.
• 김은진 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제가 반영되면 김은진 실제 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 회차 할인 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가는 36,358,000원·25,450,600원까지 내려가지만 김은진 승계액은 34,696,444원·45,407,511원으로 증가합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 등기부·매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 근저당 변경·이전 확인. 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 관계를 원본에서 대조하세요.
• 파산절차 관계 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고, 2025.10.01 등기가 존재하므로 경매절차와의 관계를 확인하세요.
• 현황 재조사. 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건에 다수 전입자가 확인된 구조이므로 실제 호실 점유관계와 임차인 특정이 필수입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 승계액이다

이 물건은 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 51,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 김은진의 보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현 회차에서만 19,394,920원의 미배당 보증금이 매수인에게 남아 실질취득이 71,334,920원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총부담은 70,000,000원 안팎에서 거의 움직이지 않습니다.

더 큰 문제는 김은진 외 29명의 임차인입니다. 모두 기준일인 2024.09.25보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수도, 승계액의 상한을 계산할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 현재 19,394,920원 인수액은 전체 위험의 끝이 아니라 확인된 부분에 불과합니다. 최저가 할인은 크지만 권리 위험의 총액은 아직 닫히지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.