부산지방법원 2024타경110129. 사건 물건은 대신세영엘리츠 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 3회 유찰돼 최저매각가는 106,000,000원에서 36,358,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가와 별도로 인수할 임차보증금을 반드시 더해야 합니다.
김은진은 2019.10.28 전입·점유를 시작했고, 2024.02.05 확정일자를 받았으며, 보증금은 70,000,000원입니다. 현 회차 매각가 36,358,000원을 전제로 집행비용 1,054,444원을 공제하면 김은진에게 35,303,556원이 배당되고, 부족분 34,696,444원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 36,358,000원 + 34,696,444원 = 71,054,444원이 현재 확인 가능한 실질취득 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 2층202호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 36,358,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 · 청구액 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 도시철도 저촉 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 임차인 승계가 핵심
본 사건의 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 김은진의 주택임차권등기는 2024.10.14 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 그보다 앞선 2019.10.28 전입·점유에 따른 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 예상배당표에서도 미배당 보증금 34,696,444원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 아래 30명 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 김은진은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 29명은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 70,000,000원 | 2024.02.05 | 2024.10.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 34,696,444원 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 7천만원대
이 사건에서 최저가가 더 내려가면 그만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 김은진의 보증금 70,000,000원이 낙찰대금만으로 충족되지 않기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 가격 인하 효과 대부분을 상쇄합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김은진 인수 | 계산상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,358,000원 | 34,696,444원 | 71,054,444원 |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 | 45,407,511원 | 70,858,111원 |
| 5회 유찰 시 | 17,815,420원 | 52,905,258원 | 70,720,678원 |
즉 최저가가 36,358,000원에서 17,815,420원까지 내려가도, 확인된 김은진 인수액만 반영한 실질취득액은 71,054,444원 → 70,720,678원 수준으로 거의 고정됩니다. 이 사건은 “몇 번 더 유찰되면 아주 싸진다”가 아니라 낙찰가 하락분이 보증금 인수 증가로 전환되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,444원 |
| 1. 임차인 김은진 보증금 | 70,000,000원 | 35,303,556원 |
| 김은진 미배당 · 매수인 인수 | - | 34,696,444원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김은진 배당에 사용되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,450,000,000원이지만 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다. 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현 회차 기준 36,358,000원에 김은진 인수 34,696,444원을 더한 71,054,444원이 출발점입니다.
- 29명 보증금 전수 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 및 추가 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
- 배당요구 여부와 확정일자 대조. 배당요구가 확인되는 점유자도 확정일자가 미상인 경우 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 김은진 보증금 인수 반영. 현 예상배당에서는 70,000,000원 중 34,696,444원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 김은진 인수가 늘어나 계산상 실질취득은 약 70,000,000원대에 머뭅니다.
- 파산선고 확인. 소유자 장선희에 관해 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있고 2025.10.01 등기돼 있으므로 절차상 영향과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 대조해 인수 범위를 확정하세요.
맺으며 — “3,635만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 106,000,000원, 최저가 36,358,000원입니다. 하지만 김은진 보증금의 현 회차 미배당액 34,696,444원을 더하면 계산상 실질취득은 71,054,444원이 됩니다. 한 번, 두 번 더 유찰돼도 인수액이 커져 실질취득은 여전히 70,000,000원대에 머뭅니다.
더 큰 문제는 김은진 외 29명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 임차관계와 추가 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 현재 확인된 인수만으로도 최저가의 거의 같은 규모가 추가되므로, 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
