52,430,000원
부산지방법원 2024타경110129. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 대신세영엘리츠 3층 302호로, 감정가 107,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,430,000원입니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 다수의 선순위 전입자와 미확정 인수액입니다.
제시된 말소기준은 2024.09.25. 임의경매개시결정입니다. 조사된 30명의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 김애란은 보증금 70,000,000원, 전입일·확정일자 2019.08.20., 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 구체적으로 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 3층 302호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 장선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전 전입자가 30명
2019.08.07. 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,800,000,000원으로 등기되었다가 2021.08.31. 1,595,000,000원으로 변경됐고, 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 제시된 말소기준은 2024.09.25. 임의경매개시결정이며, 김애란의 임차권등기는 그 이후인 2024.10.30. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명
보증기관이나 대위·승계 신고자는 없으므로 조사된 인원은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 계산합니다. 김애란 1명은 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 미상이므로 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 이 가운데 배당요구가 확인된 사람은 14명이고, 15명은 배당요구가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애란 | 2019.08.20 | 70,000,000원 | 있음 | 있음 | 2024.10.30 | 18,913,740원 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.24 | 인수 가능·미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.30 | 인수 가능·미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.31 | 인수 가능·미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.22 | 인수 가능·미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.28 | 인수 가능·미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.27 | 인수 가능·미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 | 인수 가능·미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.25 | 인수 가능·미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.31 | 인수 가능·미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.11 | 인수 가능·미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.24 | 인수 가능·미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.28 | 인수 가능·미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.25 | 인수 가능·미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.31 | 인수 가능·미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 인수 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,343,740원 | 해당 없음 |
| 1. 임차인 김애란 보증금 | 70,000,000원 | 51,086,260원 | 18,913,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 | 해당 없음 |
청구금액은 1,450,000,000원이지만 현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 김애란 보증금에 배당되고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 29명의 미상 보증금도 위 표에 포함되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김애란 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 52,430,000원 | 18,913,740원 | 71,343,740원 |
| 3회 유찰(34%) | 36,701,000원 | 34,359,618원 | 71,060,618원 |
| 4회 유찰(24%) | 25,690,700원 | 45,171,733원 | 70,862,433원 |
현재 회차에서 낙찰가가 52,430,000원으로 낮아졌어도 김애란 보증금의 미배당액을 합치면 알려진 실질취득은 71,343,740원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나 각각 71,060,618원, 70,862,433원이 됩니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 김애란만 반영한 총부담은 약 7,000만원대에서 사실상 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
- 이용상태. 감정상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 건물 내부는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도에 저촉됩니다. 가로구역별 최고높이 제한지역은 기준높이 100m, 최고높이 140m이고 상대보호구역에 포함·저촉됩니다.
- 토지. 대지 198.0㎡, 평지의 세로장방형 주거용 건부지이며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2019.07.24. 준공된 대신세영엘리츠로 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 29명의 보증금 확인. 전입일만으로는 인수액을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 김애란 미배당액 반영. 현재 회차 기준 18,913,740원을 낙찰대금과 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 배당요구 미확인자 점검. 보증금 미상자 중 15명은 배당요구가 확인되지 않아 매수인 승계 위험을 특히 보수적으로 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용과 공법상 용도를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 실제 임차인·점유자가 30명으로 조사된 만큼 점유 범위와 현황에 따라 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 파산선고 확인. 소유자 장선희에 관해 2025.09.29. 부산회생법원 파산선고가 있고 2025.10.01. 등기됐으므로 절차 관계를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장·관리비. 작동 상태, 이용 가능 여부, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 인수액이 확정되는 경우에만 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 인수액”이 먼저다
이 물건은 감정가 107,000,000원에서 52,430,000원까지 내려왔지만, 현재 회차의 알려진 실질취득부터 이미 71,343,740원입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 더 낮아져도 김애란의 미배당 인수액이 늘어 약 7,000만원대 부담이 유지됩니다.
더 큰 문제는 이 금액조차 최종값이 아니라는 점입니다. 김애란 외 29명은 보증금과 확정일자가 미상이고 모두 말소기준보다 먼저 전입했으므로 대항력 가능성과 추가 승계금액을 배제할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 위험은 닫히지 않았습니다. 모든 임차관계와 배당요구, 점유 범위가 확인되기 전에는 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어려운 D등급 고위험 물건입니다.
