부산지방법원 2024타경110129. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 장선희이고, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 감정가 107,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 36,701,000원입니다. 표면적인 최저가는 크게 내려왔지만 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 김애란의 임차보증금 70,000,000원이 확인되고, 현 회차 배당 후 34,359,618원이 남아 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
특히 김애란은 전입일 2019.08.20, 확정일자 2019.08.20이고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 접수 자체는 2024.10.30이지만, 대항력과 우선변제 판단의 핵심이 되는 원 임대차의 전입·확정일자는 그보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,060,618원을 제외한 35,640,382원이 김애란에게 배당되고, 나머지 34,359,618원이 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 3층302호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 | 사건 표기 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 36,701,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 대신세영엘리츠 · 20세대 · 2019.07.24 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 임차인의 선행 전입이 핵심
제시된 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 최초 채권최고액 1,800,000,000원이며, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 등기사항에는 해당 근저당에 대한 말소 표시와 이후 권리변경·이전 기록이 함께 나타나므로, 입찰 전 현재 등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
김애란의 주택임차권등기는 2024.10.30 접수됐지만 임대차계약은 2019.08.19 및 2021.08.17, 주민등록은 2019.08.20, 점유개시는 2019.09.06, 확정일자는 2019.08.20 및 2024.02.02로 기록돼 있습니다. 보증금은 70,000,000원입니다. 배당요구와 우선변제권이 확인되고, 배당 부족액은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 김애란 외 다수는 보증금·확정일자 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.24 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.31 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.31 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.22 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.31 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.24 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.28 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.11 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.28 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.11.27 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.30 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.25 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.11.19 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.25 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 · 배당요구 2024.10.30 | 없음 |
김애란의 임차범위는 건물 전유부분 전부이고, 임차권등기상 용도는 주거입니다. 그 밖의 명단은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 인수액을 숫자로 합산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,060,618원 |
| 1. 임차인 김애란 보증금 | 70,000,000원 | 35,640,382원 |
| 김애란 미배당 · 매수인 인수 | - | 34,359,618원 |
| 신청채권자 구덕신용협동조합 | 1,450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 매각대금 36,701,000원이 집행비용과 김애란 배당으로 소진됩니다. 김애란 보증금 부족액 34,359,618원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다른 전입자의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 합산하지 않았습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 더 유찰돼도 김애란 부분 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김애란 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 36,701,000원 | 34,359,618원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,690,700원 | 45,171,733원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 17,983,490원 | 52,740,213원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가만 보면 36,701,000원에서 25,690,700원, 다시 17,983,490원으로 내려가지만 김애란의 미배당액은 반대로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가 하락분을 인수액 증가가 상당 부분 상쇄합니다. 그러므로 다음 회차 가격만 기다린다고 실질취득이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이므로 입찰 전 공부·현황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스 공급·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 경매 이력. 대신세영엘리츠 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 36,701,000원에 더해 김애란 미배당 34,359,618원이 인수되는 구조입니다. 김애란 부분의 실질취득은 약 70,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 다수 전입자 확인. 김애란 외 다수 전입자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계·임대차계약·보증금·배당요구 종결 여부를 대조해야 합니다.
- 김애란 권리 확인. 임차권등기상 보증금 70,000,000원, 전입 2019.08.20, 확정일자 2019.08.20, 배당요구 2024.10.30이 확인됩니다.
- 용도 차이 확인. 사건 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 연혁 대조. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당, 변경등기와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 존재합니다. 현재 등기 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.10.01 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와의 관계를 최신 기록에서 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 현재 자료만으로는 직접 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “36,701,000원 낙찰”이 “36,701,000원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 인수 구조입니다. 현재 최저매각가는 36,701,000원이지만 김애란의 보증금 70,000,000원 가운데 34,359,618원이 현 회차에서 미배당되어 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 김애란의 미배당 인수액이 오히려 늘어나므로, 김애란 부분만 놓고 보아도 실질취득은 보증금 약 70,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
더 중요한 것은 김애란 외 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이들은 보증금 정보가 없으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격의 적정성까지 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 인수 범위 확정이 먼저인 사건입니다.
