부산지방법원 2024타경110129. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상으로는 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 대신세영엘리츠 6층 604호입니다. 감정가는 86,000,000원, 현재 최저가는 42,140,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 듯하지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 다수의 점유관계입니다.

권예림은 2021.12.28. 확정일자, 2022.02.11. 주민등록, 60,000,000원의 임차보증금을 갖춘 임차권자입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 40,981,480원을 배당받고, 부족분 19,018,520원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 알려진 실질취득액은 계속 약 60,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소보다 임차보증금 잔액이 문제

권리판정상 말소기준은 2024.09.25. 임의경매개시결정입니다. 권예림의 임차권등기는 그 이후인 2024.10.07. 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력의 기초가 되는 주민등록일은 2022.02.11.이므로 배당받지 못한 보증금 19,018,520원은 매수인이 인수합니다. ‘임차권등기가 소멸한다’는 사실과 ‘보증금 잔액까지 사라진다’는 결론은 같지 않습니다.

을구 1번 근저당권은 2019.08.07. 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정된 뒤 2021.08.31. 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경되었고, 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름이 확인됩니다. 한편 최초 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 내용도 함께 존재하므로, 말소기준과 현재 권리자를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다. 소유자 장선희에게는 2025.09.29. 파산선고가 내려졌습니다.

임차인·점유관계 분석

권예림은 건물 전부에 관한 주거용 임차권등기입니다. 나머지 29명은 보증금·확정일자와 실제 점유 여부가 확인되어야 하며, 단순 전입일만으로 대항력·우선변제·인수액을 확정할 수 없습니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 약 60,000,000원

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 권예림의 알려진 미배당 인수액과 함께 보면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다. 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가 하락이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.

대신세영엘리츠는 20세대, 2019.07.24. 사용승인된 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%이며 비교 대상 면적 13.42㎡의 면적 일치도 확인되지 않습니다. 가격 판단보다 환금성과 실제 이용 상태를 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)

집행비용은 매각가의 2.7%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 보증금 미상 관계인 29명의 금액도 위 배당표에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임차권등기와 실제 이용 형태를 함께 확인해야 합니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡의 일반상업지역·방화지구입니다. 도시철도에 저촉되고 기준높이 100m·최고높이 140m의 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 이해관계인 부재로 내부 마감재는 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 면적이 일치하는 가격 비교가 확정되지 않아 매각 가능성과 적정가를 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 29명의 계약관계 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 전출 여부를 사람별로 확인해야 합니다.
• 권예림 인수 반영. 현재 회차 기준 19,018,520원을 낙찰가와 별도로 취득비용에 포함해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 관계인과 확인되지 않은 관계인을 구분하고, 배당종기 내 신고 여부와 배당순위를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
• 말소기준 재검증. 2019.08.07. 근저당권의 말소 표시와 이후 변경·이전 등기 흐름을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 장선희에 대한 2025.09.29. 부산회생법원 파산선고와 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설로 분류된 사건과 업무시설 오피스텔 이용상태, 주거용 임차권등기의 관계를 확인하고 대출·세금·사용상 제한을 검토해야 합니다.
• 관리·주차 확인. 기계식 주차장 이용 가능 여부와 공용부분 관리비 체납을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가 42,140,000원은 취득가격이 아니다

이 사건은 2회 유찰과 감정가의 49%라는 숫자보다 누가 얼마의 보증금으로 점유하고 있는지가 먼저인 물건입니다. 권예림 한 명만 반영해도 현재 회차의 알려진 실질취득액은 61,158,520원+입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수가 늘어 약 60,000,000원 수준이 유지됩니다.

더 큰 문제는 권예림 외 29명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력, 우선변제, 추가 인수액과 명도 범위를 확정할 수 없습니다. 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%이고 면적이 일치하는 시세 비교도 확정되지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 알려진 인수액과 29명의 점유관계를 모두 해소하기 전에는 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.