부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 6층 604호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이고, 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 소유자는 장선희이며 2020년 5월 10일 매매를 원인으로 2020년 6월 15일 소유권을 이전받았습니다.
표면적인 할인폭은 큽니다. 감정가 86,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 29,498,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 그대로 싸지는 구조가 아닙니다. 권예림의 보증금 60,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 28,567,036원이고, 31,432,964원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 즉 현재 회차에서는 낙찰가와 이 인수액을 합친 60,930,964원부터 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 6층604호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 대신세영엘리츠 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.05.10 매매 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 규모 참고 | 20세대 · 비교 기준 면적 13.42㎡ · 2019.07.24 사용승인 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차관계가 더 복잡하다
등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권 설정, 이후 채무자 변경·채권최고액 변경·근저당권 이전이 이어집니다. 권리판정상 기준권리로 표시된 것은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 2024.10.07에는 권예림 명의의 주택임차권이 보증금 60,000,000원으로 등기됐고, 2025.07.09 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.10.01에는 장선희에 대한 파산선고가 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 2021.12.28 | 60,000,000원 | 2024.10.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 31,432,964원 인수 |
권예림은 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2021.12.27, 확정일자는 2021.12.28, 점유개시는 2022.01.25, 주민등록일자는 2022.02.11입니다. 보증금 60,000,000원과 월 차임 100,000원이 등기돼 있으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 28,567,036원이 배당되고 31,432,964원이 부족합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 권예림 보증금 구조가 바닥을 만든다
| 회차 | 매각가 | 권예림 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,498,000원 | 31,432,964원 | 60,930,964원 |
| 4회 유찰 시 | 20,648,600원 | 40,123,075원 | 60,771,675원 |
| 5회 유찰 시 | 14,454,020원 | 46,206,152원 | 60,660,172원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 930,964원 |
| 1. 임차인 권예림 보증금 | 60,000,000원 | 28,567,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 29,498,000원이 집행비용과 권예림 배당으로 소진됩니다. 권예림 미배당액 31,432,964원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며, 나머지 임차인들의 미상 보증금은 이 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 시세·환금성 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다
대신세영엘리츠는 20세대이고 사용승인일은 2019.07.24입니다. 비교 기준 면적은 13.42㎡이나, 이 물건과 직접 대응되는 실거래 비교값으로 가격 우위를 판단하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제2층 제201호 외 31세대가 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 역시 업무시설(오피스텔) 이용상태로 조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 및 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권예림 보증금부터 실질취득에 합산. 현재 최저가 29,498,000원에 예상 인수액 31,432,964원을 더한 60,930,964원을 최소 기준으로 봐야 합니다.
- 나머지 29명 개별 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없습니다. 각 전입·계약·배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 권예림 미배당 인수액은 각각 40,123,075원·46,206,152원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 소유자 장선희에 대해 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있고 2025.10.01 등기돼 있으므로 절차상 영향을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 직접 비교 가능한 실거래값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “29,498,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 인수 구조입니다. 현재 회차 최저가 29,498,000원에 권예림 미배당 31,432,964원을 더하면 실질취득은 60,930,964원입니다. 4회 유찰 시 60,771,675원, 5회 유찰 시에도 60,660,172원으로 권예림 보증금 구조가 총부담을 약 60,000,000원대에 묶어 둡니다.
그보다 더 큰 변수는 실제 임차인이 30명이라는 점입니다. 권예림을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 규모를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인폭보다 임차관계 확정이 먼저인 물건입니다. 소규모 오피스텔, 3회 유찰, 직접 비교 가능한 실거래 판단 부재까지 겹치므로 가격만 보고 접근하기보다 매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구·임대차 원본을 서로 대조하는 것이 선행돼야 합니다.
