부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 66,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 22,638,000원, 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 점유·임차관계 확인이 먼저입니다.

말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 그런데 현황조사상 확인된 30명 가운데 김영진을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 말소기준보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 유무를 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 현재 최저가만 보고 실질취득비용을 계산해서는 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 더 중요하다

등기상 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고, 이후 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 한편 이 사건의 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 산정되어 있고, 김영진의 주택임차권등기는 2025.09.02 접수되어 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 신고 30명, 29명 보증금 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 임차인·점유 신고자는 30명입니다. 그중 보증금과 확정일자가 모두 확인되는 사람은 김영진입니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 — 실거래 비교보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다

대신세영엘리츠의 동일 조건 실거래 금액은 이 사건과 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 비교대상 면적은 10.33㎡로 표시되어 있으나 면적 일치가 확인되지 않아, 이를 근거로 이 물건이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

현재 확인 가능한 가격 사실은 감정가 66,000,000원, 최저매각가 22,638,000원, 3회 유찰입니다. 중개정보상 이 건물의 경매 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 할인율보다 미상 임차보증금의 존재 여부가 실질취득비용을 더 크게 좌우할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)

현재 가정에서는 김영진 보증금 20,000,000원이 전액 배당되어 김영진 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 29명의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았고 당해세·최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 승계액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가 요항상 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 급·배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 2,377,000원/㎡, 토지면적 198.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·계약 종료 여부를 개별 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 15명 확인. 배당요구가 확인되는 점유자도 보증금·확정일자가 미상인 경우가 많아 배당순위와 잔존채권을 따로 확인해야 합니다.
• 김영진 승계 시나리오. 현재는 0원이지만 4회 유찰 시 4,838,640원, 5회 유찰 시 9,507,048원의 미배당 인수액이 계산됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서에서 매각 후 처리 여부를 대조해야 합니다.
• 파산선고 확인. 소유자 관련 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있으므로 경매절차와의 관계를 최신 기록으로 확인해야 합니다.
• 실거래 숫자에 기대지 말 것. 동일 조건 실거래가 직접 비교되지 않아 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “얼마를 더 떠안을 수 있나”가 먼저다

이 물건은 감정가 66,000,000원에서 최저가 22,638,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 김영진 보증금 20,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 한 차례 더 유찰되면 미배당 승계액이 발생합니다. 더 큰 문제는 김영진 외 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.

따라서 현재 단계에서 확정 가능한 실질취득비용은 단순히 22,638,000원이 아닙니다. 22,638,000원에 미확정 승계액이 더해질 수 있는 구조로 봐야 합니다. 이 29명의 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전에는 시세 대비 싸다거나 안전하다는 결론을 내리기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 미상 임차관계의 금액을 먼저 숫자로 확정하는 것입니다.