부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 5층 503호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 66,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 32,340,000원입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 다수 점유자의 대항력과 보증금 확인입니다.

권리판정상 말소기준은 2024.09.25. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 현황조사상 신고된 30명의 전입일은 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인된 사람은 임차권등기를 마친 김영진 한 명뿐이고, 나머지 29명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 29명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당을 함께 확인

김영진의 주택임차권은 2025.09.02. 등기됐습니다. 임대차계약일은 2023.08.28., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.08.29.이며, 보증금은 20,000,000원입니다. 현재 32,340,000원 매각 가정에서는 보증금 전액이 배당돼 계산상 인수액이 0원이지만, 4회 유찰 시나리오에서는 미배당 4,838,640원이 매수인 인수액으로 제시됩니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 신고 30명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 30명은 모두 실제 임차·점유 신고자입니다. 김영진을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)

현재 계산에서는 김영진 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 29명의 권리는 계산에 포함되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 1,450,000,000원 및 공동담보 근저당의 실제 배당관계도 원본 배당순위 확인이 필요합니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 할인율만 볼 수 없다

확인된 동일 면적 실거래가가 없어 감정가 66,000,000원과 최저가 32,340,000원이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 단지 정보상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설로 구성됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도인 근린시설과 실제 이용상태의 차이는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도에 저촉됩니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡이고 토지면적은 198.0㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2019.08.07. 공동담보 근저당의 말소, 2021.08.31. 변경, 2025.07.09. 확정채권양도의 연결관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 29명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 29명의 임대차계약서, 점유관계, 배당요구 및 보증금 액수를 확인해야 합니다.
• 김영진 배당 확인. 보증금 20,000,000원의 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각 회차별로 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2025.09.29. 파산선고와 경매·배당절차의 관계를 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 대출·세금·전입 및 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신청채권 1,450,000,000원과 채권최고액 1,595,000,000원의 공동담보 부담 범위 및 이 물건 배당액을 확인해야 합니다.
• 내부·명도 확인. 내부가 조사되지 않았고 다수 점유자가 신고돼 있으므로 현장 점유 상태와 명도 대상자를 직접 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 29개의 미상

이 물건은 감정가 66,000,000원에서 32,340,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석하기 어렵습니다. 실제 점유 신고자는 30명이고, 그중 29명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 배당표의 인수 0원은 김영진 보증금 20,000,000원이 전액 배당된다는 제한된 계산일 뿐입니다.

더구나 권리판정상 말소기준인 2024.09.25. 경매개시결정 앞에 2019.08.07. 공동담보 근저당의 등기 흐름이 존재합니다. 이 선후관계가 정리되지 않으면 점유자들의 대항력과 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다. 결론은 가격 검토 전에 권리관계부터 보류입니다. 29명의 보증금, 실제 말소기준, 공동담보 배당, 민간임대주택등기와 파산절차가 모두 확인되기 전에는 감정가 49%라는 할인율에 점수를 줄 수 없습니다.