부산지방법원 2024타경110129. 서대신동2가 대신세영엘리츠 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 32,242,000원이라는 낮은 최저가가 아니라 임차관계입니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 확인되는 점유·임차 명단은 30명이고, 이 가운데 오주현은 2021.12.10. 전입·점유·확정일자를 갖춘 40,000,000원 임차권등기자입니다.

오주현은 배당요구도 했지만, 현재 최저매각가 32,242,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 980,356원을 먼저 제외한 뒤 31,261,644원만 배당되고, 보증금 부족분 8,738,356원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 이 한 명만 놓고 봐도 낙찰가 32,242,000원과 인수액을 합친 확인분 실질취득은 40,980,356원입니다.

더 중요한 문제는 오주현 외 점유자들입니다. 다수 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우에는 대항력 있음으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원본을 추가 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금이 있다면 실제 매수인 부담은 현재 계산된 8,738,356원을 넘어설 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 임차관계가 우선

등기상 2019.08.07. 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 2020.06.15. 소유권이 장선희에게 이전됐습니다. 2022.11.30.에는 민간임대주택등기가 있었고, 2024.09.25. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리분석 기준에서는 이 2024.09.25. 경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 있습니다.

오주현의 임차권등기는 2024.10.22.로 경매개시결정 이후지만, 실제 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.10.입니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위로 끝나는 구조가 아니며, 배당 계산에서도 보증금 부족분 8,738,356원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 30명 전부 개별 확인이 필요

현황조사와 문건접수, 등기부 및 매각물건명세서에 확인되는 명단입니다. 오주현은 보증금·확정일자·배당요구가 확인돼 대항력 및 우선변제 관계를 구체적으로 계산할 수 있지만, 나머지 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 ‘싼 가격’을 뜻하지 않는다

감정가는 94,000,000원이고 현재 최저매각가는 32,242,000원으로, 사건 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교해 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

오주현의 보증금만 반영해도 현재 회차 실질취득 확인분은 40,980,356원입니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가 22,569,400원에 미배당 인수 18,236,849원이 붙고, 5회 유찰 시에는 낙찰가 15,798,579원에 미배당 인수 24,885,795원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당 부분이 커져 총 부담은 약 40,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

대신세영엘리츠는 20세대, 2019.07.24 준공으로 확인되며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 물건의 실질취득액이 일반 매매 시세보다 싼지 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)

현재 배당 계산은 오주현의 확인된 보증금 40,000,000원을 반영한 것입니다. 다른 점유자의 보증금이 확인될 경우 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이고 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 공시지가. 2,377,000원/㎡이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 오주현 보증금. 40,000,000원 중 현재 회차 미배당 예상액 8,738,356원이 실제로 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서 원본과 배당요구 관계를 재확인해야 합니다.
• 다수 점유자. 오주현 외 점유자의 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 개별 확인해야 합니다. 보증금 미상인 상태에서는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 낮은 최저가 착시. 3회 유찰·감정가 34%만 보고 판단하지 말고 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 효과. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 오주현 미배당액은 각각 18,236,849원, 24,885,795원으로 증가합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 이후 법률관계와 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 소유자 파산. 2025.09.29. 부산회생법원 파산선고가 있었고 2025.10.01. 등기됐으므로 경매절차와의 관계를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 구덕신용협동조합 근저당권은 2025.06.25. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 이력이 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서 및 임대차 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “32,242,000원”보다 중요한 숫자는 인수액이다

이 사건은 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 32,242,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 오주현의 보증금 40,000,000원 중 현재 회차 미배당액 8,738,356원이 매수인 인수로 남아 확인된 실질취득액부터 40,980,356원입니다.

더구나 조사 명단 30명 가운데 오주현 외 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액의 상한을 알 수 없습니다. 실거래 시세 비교값도 없으므로 현재 단계에서는 감정가 대비 할인율을 근거로 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 유찰횟수가 아니라 각 점유자의 실제 임대차와 매수인 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.