부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유권은 2020.06.15. 장선희에게 이전됐고, 그보다 앞선 2019.08.07. 구덕신용협동조합 명의의 근저당권이 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당은 2021.08.31. 채권최고액 1,595,000,000원으로 변경되고, 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.

반면 현재 권리 산정상 기준일은 2024.09.25. 임의경매개시결정으로 표시돼 있습니다. 이 차이는 단순한 표기 문제가 아닙니다. 현황조사에 잡힌 30명의 전입일은 모두 2019.08.07. 근저당 설정 이후입니다. 따라서 2019년 근저당이 실질적인 말소기준권리라면 임차인들의 대항력·인수 여부는 현재 계산과 달라질 수 있습니다. 반대로 2024.09.25.를 기준으로 보면 다수 전입자가 선행하는 구조가 됩니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 가격이 아니라 말소기준권리 확정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당과 2024년 기준일의 충돌

또한 2025.10.01.에는 소유자 장선희에 대한 파산선고가 등기돼 있습니다. 경매개시결정 이후 발생한 사항이지만, 권리관계와 배당절차를 확인할 때 함께 대조해야 할 등기입니다.

임차관계 — 실제 임차관계 30명, 보증기관 승계 없음

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 아래 30명을 실제 임차·점유 관계로 봐야 합니다. 다만 오주현을 제외한 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

* 오주현은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.12.10.이고 임차보증금 40,000,000원, 건물 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기가 2024.10.22. 접수돼 있습니다. 다만 전입일보다 앞선 2019.08.07. 근저당이 존재하므로 실제 대항력의 기준관계는 말소기준권리 확정 후 판단해야 합니다.

② 가격·회차 비교 — 49% 할인만으로 가격 메리트를 줄 수 없다

현재 최저가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 직접 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 대신세영엘리츠의 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다.

오주현의 보증금만 놓고 보면 현재 최저가 46,060,000원이 보증금 40,000,000원보다 높아 현재 회차 계산에서는 인수액이 0원입니다. 그러나 3회 유찰 시 매각가가 32,241,999원으로 보증금보다 낮아지고 미배당 인수 산정액이 8,738,357원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 매각가 22,569,399원에 인수 산정액 18,236,850원이 붙습니다.

따라서 이 사건은 최저가만 보고 “싸다”, “메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다. 실거래 시세 비교가 없는 상태에서 실질취득액까지 미확정이므로 가격 가점은 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용 1,229,080원과 오주현 보증금 40,000,000원이 배당되고 소유자 잔여가 4,830,920원, 매수인 인수는 0원으로 제시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물이며, 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 환금성. 대신세영엘리츠는 2019.07.24. 준공, 20세대 규모이고 대상면적은 14.74㎡입니다. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리부터 재확정. 2019.08.07. 근저당과 2024.09.25. 임의경매개시결정 중 실제 권리분석 기준이 무엇인지 등기부 원문·매각물건명세서로 반드시 대조해야 합니다.
• 30명 임차관계 전수 확인. 오주현 외 점유자의 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인해 미배당 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 오주현 40,000,000원. 전입·점유개시·확정일자가 2021.12.10.이고 2024.10.22. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 선행 근저당과의 우선순위를 확정해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 산정액 8,738,357원, 4회 유찰 시 18,236,850원으로 증가합니다. 최저가만 낮아지는 것을 실질부담 감소로 보면 안 됩니다.
• 신청채권과 배당 계산 대조. 청구액 1,450,000,000원과 변경 근저당 채권최고액 1,595,000,000원이 현재 배당 계산에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 파산등기 확인. 2025.10.01. 등기된 장선희의 파산선고와 경매·배당절차의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 제시돼 있으므로 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 다시 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고 동일 또는 유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 권리 기준 확정이 먼저다

표면상 숫자는 강합니다. 감정가 94,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 46,060,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만 보고 입찰하면 사건의 핵심을 놓칩니다.

실제 임차관계는 30명이고, 오주현의 40,000,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 더욱 결정적인 문제는 2019.08.07. 근저당이 존재하는데 현재 산정 말소기준은 2024.09.25. 경매개시결정으로 잡혀 있다는 점입니다. 30명의 전입일은 모두 2019년 근저당보다 뒤입니다. 어느 권리가 실제 말소기준인지에 따라 임차인 대항력과 인수 여부가 크게 바뀔 수 있습니다.

추가 유찰도 만능 해법이 아닙니다. 오주현 보증금만 보더라도 3회 유찰 시 매각가 32,241,999원에 미배당 인수 8,738,357원, 4회 유찰 시 매각가 22,569,399원에 미배당 인수 18,236,850원으로 인수액이 커집니다. 대항력 인수형이 확정된다면 낙찰가가 내려가도 실질부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.

결론은 입찰 보류. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 실질취득액도 아직 확정할 수 없습니다. 2019년 근저당의 법적 지위 → 30명 임차관계의 실제 보증금·확정일자 → 배당순위를 순서대로 확인한 뒤에야 이 물건의 가격을 논할 수 있습니다.