부산지방법원 2024타경110129. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 장선희이며, 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리 계산상 말소기준은 바로 이 2024.09.25 경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 임차 관련 인원이 다수 확인된다는 점입니다.

특히 한형석은 2021.03.26 전입, 2021.03.08 확정일자, 보증금 70,000,000원이 확인되고 2024.10.10 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현 회차 배당계산에서는 매각대금 33,614,000원 중 집행비용 1,005,052원을 먼저 제외한 32,608,948원이 한형석에게 배당되고, 부족분 37,391,052원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가 33,614,000원만이 아니라, 적어도 33,614,000원 + 37,391,052원 = 71,005,052원을 확인분 실질취득으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 전입자가 핵심

등기부에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권 설정, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원으로의 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등이 확인됩니다. 다만 제공된 말소기준 계산은 2024.09.25 임의경매개시결정을 기준으로 잡고 있습니다.

그 기준으로 보면 임차인 목록의 전입일은 모두 2024.09.25 이전입니다. 그러나 한형석을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이들을 일률적으로 대항력 있음으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 원본을 대조해 실제 점유관계·보증금·배당요구·퇴거 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 30명 — 1명은 금액 확인, 29명은 보증금 미상

임차인 목록은 총 30명입니다. 한형석은 보증금·확정일자·임차권등기·배당요구가 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 인원은 한형석을 포함해 14명이며, 나머지 16명은 배당요구가 확인되지 않습니다.

③ 현재 회차 배당 — 한형석 부족분이 매수인에게 넘어간다

현재 회차 매각가 33,614,000원 가정. 집행비용 1,005,052원, 한형석 배당 32,608,948원, 미배당 37,391,052원 매수인 인수 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 임차인 29명의 미상 보증금도 이 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

현재 33,614,000원에서 한 차례 더 유찰되면 매각가는 23,529,800원으로 내려가지만, 한형석 인수액은 47,293,736원으로 늘어 확인분 실질취득은 70,823,536원입니다. 5회 유찰 시에도 매각가 16,470,859원, 인수액 54,225,616원으로 확인분 실질취득은 70,696,475원입니다. 즉 한형석만 놓고 보면 낙찰가가 낮아져도 총부담은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.

⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 실제 용도와 공부상 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
• 위치. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 급·배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며 서측 약 5m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이고 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 단지. 대신세영엘리츠는 20세대, 2019.07.24 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명 임차관계 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부·퇴거 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 한형석 인수액 반영. 현 회차 기준 확인 인수액 37,391,052원을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 33,614,000원이 감정가보다 크게 낮아 보여도 확인분 실질취득은 71,005,052원이며 미상 임차인 인수 가능성이 추가로 남습니다.
• 용도 확인. 사건 용도 근린시설과 감정 이용상태 업무시설(오피스텔)을 공부·현황과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2025.09.29 파산선고 및 2025.10.01 등기 이후 절차와 경매의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 배당표 재검산. 당해세·최우선변제와 다른 임차인의 보증금이 반영되면 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “3,361만원에 사는 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 33,614,000원까지 내려왔습니다. 그러나 한형석의 확인 인수액만 37,391,052원이어서 현 회차 확인분 실질취득은 71,005,052원입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 한형석 미배당액이 늘기 때문에 확인분 실질취득은 계속 약 70,000,000원 수준에 머뭅니다.

여기에 더 중요한 변수는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 29명입니다. 이들의 권리관계가 정리되지 않은 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 총 인수액의 확정입니다.