부산지방법원 2024타경110129. 등기상 소유자는 장선희이며, 대상은 대신세영엘리츠 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 경매개시결정은 2024.09.25 구덕신용협동조합 채권자로 등기됐고, 제시된 권리분석상 이 날짜가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 문제는 그 전에 전입한 점유자가 다수 존재한다는 점입니다.
특히 한형석은 전입일 2021.03.26, 확정일자 2021.03.08, 보증금 70,000,000원이며 임차권등기도 2024.10.10 마쳤습니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용 1,264,360원을 공제한 뒤 한형석에게 46,755,640원이 배당되고, 부족분 23,244,360원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 48,020,000원이라고 해서 실제 부담도 48,020,000원인 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 3층301호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 참고 | 대신세영엘리츠 · 20세대 · 2019.07.24 준공 · 대상면적 18.62㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 보증금 인수는 별개
2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 제시된 권리분석의 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 이후 한형석의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다는 것과 보증금 부족분까지 사라진다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 배당 계산상 한형석의 미배당액 23,244,360원은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 아래 30명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 한형석은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 2021.03.08 | 70,000,000원 | 2024.10.10 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 48,020,000원으로 감정가의 49%이지만, 한형석의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어나기 때문에 총 부담은 보증금 70,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 추정 때문에 낙찰가와 인수액을 더한 금액이 71,264,360원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 한형석 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 48,020,000원 | 23,244,360원 | 71,264,360원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,614,000원 | 37,391,052원 | 71,005,052원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 23,529,800원 | 47,293,736원 | 70,823,536원 |
최근 12개월 동일면적 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 48,020,000원이 시세보다 싸다거나 71,264,360원이 시세 대비 유리하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 제시되어 있어 환금성 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 한형석 보증금 (우선변제) | 70,000,000원 | 46,755,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 한형석 보증금 부족분은 23,244,360원으로 매수인 인수 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 미상인 다른 임차인들의 권리관계도 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 환금성. 대신세영엘리츠는 20세대, 2019.07.24 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한형석 인수액 재확인. 현재 배당 가정상 23,244,360원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 29명 보증금 확인. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 각각의 실제 임대차계약과 점유관계를 확인하기 전에는 인수총액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 48,020,000원만 보지 말고 현재 실질취득 71,264,360원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 한형석의 미배당 인수가 늘어 실질취득은 70,000,000원대에서 유지됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재되어 있으며 원인은 2020.06.01 민간임대주택 등록입니다.
- 근저당권 이전 확인. 구덕신용협동조합의 근저당권은 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 원인으로 2025.10.01 등기되어 있어 절차 진행 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일면적 최근 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
맺으며 — “4,802만원 낙찰”이 아니라 “7,000만원대 + 미상 위험”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 98,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 48,020,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향을 봐야 합니다. 한형석은 보증금 70,000,000원의 대항력·우선변제권이 확인되고, 현재 회차 미배당 23,244,360원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 한형석만 반영해도 실질취득은 71,264,360원입니다.
더 큰 문제는 그 금액이 최종치가 아니라는 점입니다. 실제 임차인 30명 중 나머지 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 실거래 비교 근거도 없어 실질취득이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최저가 할인은 크지만 권리 불확실성도 크다. 이 사건은 추가 임대차 확인 없이는 가격보다 권리확정이 먼저인 물건입니다.
