부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 805호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가 84,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 28,812,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가와 실제 취득부담이 크게 다른 구조입니다.
정유이는 보증금 73,000,000원, 전입일 2023.02.08, 확정일자 2022.12.22, 배당요구 2024.10.30이 확인되고, 제공된 배당계산에서는 현재 최저가 매각 시 27,893,384원만 배당되어 45,106,616원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 최저가 28,812,000원에 낙찰된다고 해도 실질취득 부담은 28,812,000원 + 45,106,616원 = 73,918,616원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층805호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 먼저 구조부터 봐야 한다
등기에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권 설정 이력과 이후 채무자 변경, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 확인됩니다. 경매개시결정은 2024.09.25이고, 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고도 등기됐습니다.
또한 2022.11.30에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기가 들어가 있습니다. 매각 후 효력과 구체적인 인수 여부는 매각물건명세서와 원등기를 함께 대조해야 하는 항목입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 29명은 금액 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 사람은 모두 실제 임차인·점유자로 분류됩니다. 총 30명입니다. 이 가운데 정유이만 보증금 73,000,000원과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 확정 2022.12.22 | 73,000,000원 | 2024.10.30 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원의 34% 수준인 28,812,000원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 시장가격 대비 메리트를 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 정유이 보증금 인수로 인해 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 73,000,000원대에서 거의 고정된다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 정유이 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,812,000원 | 45,106,616원 | 73,918,616원 |
| 4회 유찰 시 | 20,168,400원 | 53,594,631원 | 73,763,031원 |
| 5회 유찰 시 | 14,117,880원 | 59,536,242원 | 73,654,122원 |
4회·5회로 추가 유찰돼 최저가 자체는 내려가도, 정유이의 미배당액이 그만큼 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다. 따라서 “2,881만원짜리 물건”으로 보는 것은 권리분석상 잘못된 접근입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 1. 임차인 정유이 보증금 | 73,000,000원 | 27,893,384원 |
| 정유이 미배당 · 매수인 인수 | - | 45,106,616원 |
| 신청채권자 청구 | 1,450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산은 집행비용 918,616원과 정유이 보증금 배당을 반영한 결과입니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상의 다른 점유자 29명은 실제 배당·인수 구조를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 28,812,000원이 아니라 정유이 미배당 인수까지 합친 73,918,616원이 출발점입니다.
- 29명 보증금 확인이 최우선. 전입일만 확인되는 사람들의 실제 점유 여부·보증금·확정일자·배당요구 종기 준수 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 정유이 임차권등기 확인. 전유부분 전부에 보증금 73,000,000원의 임차권등기가 있고, 현재 계산상 미배당 45,106,616원이 매수인 인수로 남습니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 2019년 설정, 2021년 채권최고액 변경, 2025년 근저당권 이전이 이어져 있어 현재 유효한 담보권 범위와 말소관계를 원등기로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구가 매각 이후 어떤 효력을 갖는지 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있으므로 소유권 이전·명도·배당 절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 시세는 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 84,000,000원이나 현재 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “2,881만원”이 아니라 “7,391만원대 + 미상 위험”
이 물건의 핵심은 3회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 정유이 보증금 73,000,000원 중 현재 최저가 기준 45,106,616원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산되면서 실질취득액이 73,918,616원이 됩니다. 한 번 더, 두 번 더 유찰되어도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 73,000,000원대 부근에서 유지됩니다.
더 큰 문제는 정유이를 제외한 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이들의 대항력·우선변제·미배당 인수 가능성을 정리하기 전까지는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 34%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵고, 권리확정이 가격판단보다 먼저인 사건입니다.
