부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 8층 805호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 모두 30명이며, 이 가운데 정유이는 보증금 73,000,000원·확정일자 2022.12.22·전입 2023.02.08·배당요구 2024.10.30이 확인됩니다. 현재 회차 배당계산에서는 정유이에게 40,019,120원이 배당되고, 남은 32,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다.

정유이 외 29명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 알려진 정유이 인수액만으로 전체 인수위험이 끝났다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘보증금 미배당’이 더 중요하다

이 사건의 권리판정 기준일은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 정유이의 주택임차권등기는 2024.10.30에 등기되어 매각으로 등기 자체는 소멸하는 것으로 표시되지만, 임차권등기의 소멸과 보증금 채권의 미배당 인수는 별개입니다. 현재 회차에서는 정유이 보증금 73,000,000원 중 32,980,880원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차인 30명 — 정유이 1명만 금액 확인, 29명은 대항력 가능·미상

보증기관이나 대위변제 승계자로 표시된 사람은 없으므로 아래 30명 모두 실제 임차인입니다. 정유이는 보증금·확정일자·배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 구체적으로 검토할 수 있습니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정하지 않고 가능·미상으로 표시합니다.

③ 가격 해석 — 41,160,000원이 실질 매수가가 아니다

현재 최저매각가는 41,160,000원입니다. 하지만 정유이에게 매각대금에서 배당되는 금액은 40,019,120원이고, 보증금 73,000,000원의 나머지 32,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 정유이 한 명만 반영해도 현재 회차의 실질취득액은 41,160,000원 + 32,980,880원 = 74,140,880원입니다.

이 구조에서는 유찰되어 낙찰가가 내려가면 정유이에게 배당되는 금액도 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 실제로 3회 유찰 시 매각가 28,812,000원에 인수액 45,106,616원, 4회 유찰 시 매각가 20,168,400원에 인수액 53,594,631원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가 하락만 보고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 판단하면 안 됩니다.

동일 조건의 신뢰 가능한 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

현재 회차에서 정유이 보증금 부족분 32,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 다른 임차인의 미상 보증금도 위 배당표에는 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형입니다.
• 단지. 대신세영엘리츠는 20세대, 2019.07.24 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정유이 보증금. 보증금 73,000,000원 중 현재 회차 미배당 32,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 29명 추가 확인. 정유이 외 29명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 통해 각 금액을 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 29명은 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 두고 보수적으로 검토해야 합니다.
• 유찰 착시. 3회 유찰 시 인수액 45,106,616원, 4회 유찰 시 53,594,631원으로 커집니다. 최저가 하락과 인수액 증가를 함께 계산해야 합니다.
• 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있고 2025.10.01 등기되어 있으므로 최신 등기와 매각조건을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 임대관계와 관련 의무·매각조건을 함께 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “41,160,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 84,000,000원이 2회 유찰되어 최저가 41,160,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 정유이의 보증금 73,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 32,980,880원이 매수인에게 인수된다는 점이 먼저입니다. 확인된 부분만 합쳐도 실질취득액은 74,140,880원입니다.

여기에 실제 임차인은 모두 30명이고, 정유이를 제외한 29명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들의 대항력은 확정할 수 없지만 가능성이 남아 있으므로, 최종 인수액이 확인되기 전까지는 가격보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 사건으로 봐야 합니다. 최저가 49%라는 숫자는 매력지표가 아니라 출발점일 뿐입니다.