부산지방법원 2024타경110129. 서대신동2가 대신세영엘리츠 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가 66,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 32,340,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 미배당 인수를 먼저 봐야 합니다.
등기된 임차권자 손남림은 2024.02.05 주민등록·점유개시, 같은 날 확정일자를 갖추고 보증금은 63,000,000원입니다. 배당요구도 2024.10.24 확인됩니다. 현 회차 32,340,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 982,120원을 제외한 31,357,880원이 손남림에게 배당되고, 보증금 부족분 31,642,120원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 63,982,120원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 6층603호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 32,340,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 신청 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 임차보증금이 중요하다
등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당 설정, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2024.09.25 임의경매개시결정, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 이어집니다. 제시된 권리분석 기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 — 30명 중 29명의 보증금이 미상
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 63,000,000원 | 2024.02.05 | 2024.10.24 | 있음 | 있음 | 31,642,120원 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정된 것으로 표시하지 않았습니다. 손남림은 보증금 63,000,000원, 주민등록·점유개시 2024.02.05, 확정일자 2024.02.05, 배당요구 2024.10.24가 확인됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰해도 실질취득은 약 6,300만원대
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 보증금 63,000,000원이 현 회차 낙찰가 32,340,000원보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 손남림의 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 더 유찰된다고 해서 실질취득액이 낙찰가만큼 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 손남림 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 32,340,000원 | 31,642,120원 | 63,982,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,638,000원 | 41,169,484원 | 63,807,484원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,846,599원 | 47,838,640원 | 63,685,239원 |
동일 면적에 대한 실거래 비교값은 확인되지 않아 이 물건을 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 66,000,000원이며, 현재 확인된 손남림 인수만 반영해도 실질취득은 63,982,120원으로 감정가에 근접합니다. 여기에 손남림 외 29명의 보증금이 추가로 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,120원 |
| 1. 임차인 손남림 보증금 | 63,000,000원 | 31,357,880원 |
| 손남림 미배당 · 매수인 인수 | - | 31,642,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 982,120원, 손남림 예상배당은 31,357,880원이며 보증금 부족분 31,642,120원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,377,000원/㎡, 토지면적 198.0㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규모. 대신세영엘리츠는 20세대, 준공일은 2019.07.24로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손남림 인수액. 현재 회차 기준 미배당 보증금 31,642,120원이 매수인 인수로 계산되는지 매각물건명세서 원문과 배당관계 서류를 대조해야 합니다.
- 29명의 미상 임차관계. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 각각 확인해 추가 인수 가능성을 산정해야 합니다. 이 확인 전에는 안전한 최고입찰가를 계산하기 어렵습니다.
- 기준권리 확인. 2019.08.07 근저당 설정과 이후 변경·이전, 2024.09.25 임의경매개시결정의 관계를 등기부 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 임대관계 및 현재 효력관계를 함께 확인해야 합니다.
- 파산선고. 소유권 등기 흐름에는 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 접수된 이력이 있습니다.
- 유찰 착시. 2회 유찰로 최저가는 32,340,000원이지만 확인된 인수까지 더한 실질취득은 63,982,120원입니다. 최저가 자체를 투자원가로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 실질취득은 각각 63,807,484원·63,685,239원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 실거래 비교. 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “32,340,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 현재 최저매각가는 감정가 66,000,000원의 49%인 32,340,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심인 손남림 보증금을 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 보증금 63,000,000원 중 31,357,880원만 배당되고 31,642,120원이 남아 매수인이 인수하는 구조이므로 실질취득은 63,982,120원입니다.
게다가 손남림 외 실제 임차인 29명의 보증금·확정일자는 미상입니다. 이들은 대항력을 확정할 수 없는 대항력 가능·미상 상태이므로, 추가 보증금 인수가 없다는 확인 없이 입찰하면 안 됩니다. 3회·4회 유찰 시에도 손남림 인수액 증가 때문에 총부담이 약 63,000,000원대에 머무는 점까지 감안하면, 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다. 이 사건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 30명의 임차관계를 얼마나 확실히 정리했는가가 입찰 가능 여부를 결정하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
