부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 최저매각가는 22,638,000원까지 내려왔지만 이 숫자를 그대로 취득원가로 봐서는 안 됩니다. 손남림의 임차보증금은 63,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 21,830,516원뿐이어서 부족분 41,169,484원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 22,638,000원 + 41,169,484원 = 63,807,484원입니다.

게다가 손남림 외에도 현황조사상 전입자가 29명 더 있습니다. 이들은 전입일이 모두 제공된 말소기준일 2024.09.25보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 “대항력 있음”이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 603호 전체를 대상으로 한 손남림의 임차권등기와 다수 전입자가 함께 나타나는 만큼, 실제 점유·임대차 구조 확인 전에는 현재 계산된 41,169,484원을 최종 인수액으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 인수’가 핵심

2019.08.07 구덕신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 권리판정상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 손남림의 주택임차권등기는 2024.10.24 접수돼 매각으로 소멸하는 등기이지만, 전입·점유개시와 확정일자가 모두 2024.02.05로 기준일보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.10.24 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 부족분은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명

보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 아래 30명은 중복 보증기관이 아니라 실제 임차인으로 봐야 합니다. 손남림 외 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)

현재 배당계산은 손남림의 확인된 보증금 63,000,000원을 기준으로 합니다. 손남림 외 29명의 보증금이 확인되지 않아 이들의 추가 배당·미배당 인수 가능액은 위 표에 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 가격·환금성 — ‘34% 할인’으로 볼 수 없는 이유

현재 최저가는 감정가 66,000,000원의 34.3%인 22,638,000원입니다. 그러나 손남림의 미배당 인수액을 합치면 현재 확인 가능한 실질취득은 63,807,484원으로 감정가의 약 96.7%입니다. 4회·5회 유찰 시에도 각각 63,685,239원, 63,599,667원으로 총부담은 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

동일 면적 실거래 비교치는 확인되지 않아 현재 실질취득액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 대신세영엘리츠는 20세대, 2019.07.24 준공이며, 단지 경매물건의 평균 유찰은 3.0회입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
• 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며, 급·배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 사항이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 등기 특이사항. 2022.11.30 민간임대주택등기가 있고, 2025.10.01 장선희에 대한 파산선고 등기가 존재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 회차 최저가 22,638,000원이 아니라 손남림 인수 41,169,484원을 더한 63,807,484원이 최소 확인 기준입니다.
• 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 63,685,239원, 5회 유찰 시 63,599,667원으로 손남림 보증금 미배당이 늘어 총부담이 거의 고정됩니다.
• 29명 임차관계 확인. 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않은 29명은 대항력 가능·미상입니다. 실제 보증금과 점유관계 확인 없이는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 손남림 권리 확인. 부동산 전부에 관한 임차권등기, 보증금 63,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.02.05, 배당요구 2024.10.24가 확인됩니다.
• 민간임대주택등기·파산선고 확인. 민간임대주택등기와 소유자 파산선고 등기가 함께 존재하므로 매각조건과 최신 등기 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가나 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 34% ≠ 실질취득 34%”

이 물건의 숫자상 최저가는 22,638,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 손남림의 보증금 63,000,000원 중 41,169,484원이 현재 회차에서 미배당될 것으로 계산돼, 확인 가능한 실질취득은 63,807,484원입니다. 감정가 66,000,000원과 거의 같은 수준입니다.

더 큰 변수는 손남림 외 29명의 임차관계입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재의 41,169,484원은 “최대 인수액”이 아니라 현재 금액으로 확인되는 인수 위험일 뿐입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 다수 임차인의 실제 보증금과 점유관계입니다.