한 줄 평 현재 배당 시나리오에서 확인된 김주송 보증금 20,000,000원은 전액 배당되어 확인분 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 30명 중 29명의 보증금·확정일자가 미상이므로 매수인의 최종 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
95,000,000원
32,585,000원
32,585,000원
3회 유찰 · 감정가 34.3%
실질취득
32,585,000원 + 미상
29명 보증금·확정일자 미상
매수인 인수
확인분 0원
현재 회차 김주송 기준
핵심지표
30명 / 15명
실제 임차인 / 배당요구 확인
부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 702호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 95,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,585,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계와 말소기준 확인입니다. 현황조사 등에 잡힌 실제 임차인은 30명이고, 이 가운데 김주송을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
특히 산정상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 한편 2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서, 같은 1번 근저당에 2021.08.31 채권최고액 변경과 2025.07.09 근저당권 이전 기록이 이어집니다. 이 연결관계가 실제 권리판단을 좌우할 수 있어, 단순히 현재 최저가만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 7층702호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 8층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 장선희 (2020.06.15 소유권이전 · 2020.05.10 매매) |
| 단지 / 준공 | 대신세영엘리츠 · 20세대 · 2019.07.24 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.30 · 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 첫 번째 과제
산정상 말소기준은 2024.09.25 [갑구 3] 임의경매개시결정입니다. 따라서 이 기준만 놓고 보면 30명의 전입일은 모두 기준일보다 앞섭니다. 다만 김주송을 제외한 29명은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
⛔ 2019년 근저당의 말소 여부를 반드시 원본에서 연결 확인 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그러나 2021.08.31에는 같은 1번 근저당의 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐고, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 임차인들의 전입은 모두 2019.08.07 이후이므로, 이 근저당의 실제 말소 시점과 권리 연속성은 대항력 판단에 직접 연결되는 핵심 확인사항입니다.
② 임차인 — 실제 30명, 29명은 금액을 모른다
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며 실제 임차인 30명입니다. 이 중 배당요구가 확인되는 사람은 15명입니다. 김주송은 임차보증금 20,000,000원, 전입 2024.08.23, 확정일자 2024.09.30이 확인되고 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 나머지 29명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 / 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 / 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 / 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 / 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 / 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 / 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 / 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 / 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 / 미상 | 2024.10.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 / 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 / 미상 | 2024.11.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 20,000,000원 / 2024.09.30 | 2025.09.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
⚠️ “인수 0원”은 현재 확인된 김주송 부분에 한정 현재 배당표에서 김주송 보증금 20,000,000원은 전액 배당되므로 이 임차인에 관한 현재 회차 인수액은 0원입니다. 하지만 다른 29명의 보증금이 얼마인지 확인되지 않았기 때문에 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,530원 |
| 1. 임차인 김주송 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 1,450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,598,470원 |
현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산은 금액이 확인된 김주송 보증금을 반영한 결과이며, 보증금이 확인되지 않은 29명의 잠재적 인수 위험은 별도로 해소되어야 합니다.
⚠️ 청구액 1,450,000,000원인데 배당 0원·소유자 잔여가 동시에 잡힌다 현재 배당 시나리오에는 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액이 1,450,000,000원인데도 신청채권자 배당은 0원이고 소유자 잔여가 11,598,470원으로 계산되어 있습니다. 2019년 근저당의 말소 표시와 후속 변경·이전 기록까지 함께 존재하므로, 실제 배당순위와 담보권 효력은 원본 등기 및 매각서류를 대조해 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 32,585,000원 | 0원 | 11,598,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,809,500원 | 0원 | 1,998,929원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,966,649원 | 0원 | 0원 | 4,720,751원 |
⛔ 5회 유찰부터는 “낙찰가 하락 = 실질취득액 하락”이 아니다 김주송 보증금은 20,000,000원입니다. 5회 유찰 시 매각가 15,966,649원이 보증금보다 낮아지고, 시나리오상 매수인 인수액이 4,720,751원 발생합니다. 낙찰가와 인수액의 단순합계는 20,687,400원으로, 김주송 보증금 수준으로 수렴합니다. 따라서 이 구간에서는 낙찰가만 더 낮아졌다고 가격 메리트가 같은 폭으로 커진다고 볼 수 없습니다. 여기에 29명의 미상 보증금 위험은 별도입니다.
매각대금 배분 (현재 32,585,000원)
집행비용 986,530원 · 김주송 20,000,000원 · 신청채권자 0원 · 소유자 잔여 11,598,470원.
회차별 미배당·매수인 인수
현재·4회 유찰 시 확인분 인수 0원, 5회 유찰 시 4,720,751원. 미상 임차인 29명은 이 차트에 금액 반영되지 않습니다.
✅ 확인 가능한 부분 김주송은 보증금 20,000,000원, 전입일 2024.08.23, 확정일자 2024.09.30, 임차권등기 2025.09.15가 확인됩니다. 현재 회차 배당 시나리오에서는 보증금 20,000,000원이 전액 배당되어 이 임차인에 관한 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인되지 않은 부분이 훨씬 크다 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 모두 산정 말소기준인 2024.09.25보다 빠르기 때문에, 말소기준 자체가 확정된다는 전제에서도 각 점유자의 실제 계약관계와 대항력·배당 여부를 개별적으로 확인해야 합니다. 이 금액들이 확정되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 서측 약 5m 도로에 접하며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.07.24 준공, 20세대 규모이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2019년 근저당 원본 대조. 2019.08.07 설정 근저당은 말소 표시가 있으면서 2021년 변경·2025년 이전 기록이 이어집니다. 실제 말소 시점과 근저당권 연속성을 먼저 확인해야 합니다.
- 29명의 임차보증금 확인. 전입일만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유와 계약관계를 각각 확인해야 합니다.
- 배당요구자 구분. 실제 임차인 30명 중 배당요구가 확인되는 사람은 15명입니다. 배당요구 확인이 없는 나머지 점유자의 권리관계도 별도로 확인해야 합니다.
- 김주송 회차별 인수. 현재 회차와 4회 유찰 시 인수액은 0원이지만, 5회 유찰 시 시나리오상 4,720,751원이 매수인에게 인수됩니다.
- 민간임대주택등기·파산선고 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기와 2025.09.29 부산회생법원 파산선고 기록이 있으므로 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 1,450,000,000원과 시나리오상 배당 0원·소유자 잔여가 함께 나타나므로 실제 배당순위와 채권 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 오인 금지. 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이며 사건상 근린시설입니다. 아파트 전제를 둔 시세·대출·환금성 판단은 피해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·감정평가서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 미상 보증금이 먼저다”
감정가 95,000,000원이 32,585,000원까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 물건은 최저가 할인율만으로 판단할 사건이 아닙니다. 실제 임차인 30명 중 김주송을 제외한 29명의 보증금·확정일자가 미상이고, 산정 말소기준 이전에 전입한 사람들이기 때문에 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
게다가 2019년 근저당은 말소로 표시되면서도 이후 변경·이전 기록이 이어지고, 현재 배당 시나리오에서는 1,450,000,000원의 신청채권이 0원 배당인데 소유자 잔여가 발생하는 구조가 나타납니다. 권리관계 원본 대조 없이 “감정가의 34.3%니까 싸다”라고 결론 내리기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 말소기준의 확정과 29명 미상 임차관계의 금액화입니다.
