부산지방법원 2024타경110129. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 대상은 대신세영엘리츠 7층 702호입니다. 감정가는 95,000,000원, 현재 최저가는 46,550,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차관계의 확정입니다.

말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 조사상 확인되는 30명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 김주송을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만으로 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 이 29명은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 각 계약의 실제 존재 여부, 점유 지속 여부, 보증금, 배당요구 여부와 미배당액이 확인돼야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계 확인이 더 중요하다

등기 연혁에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원, 2021.08.31 변경 후 채권최고액 1,595,000,000원, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 나타납니다. 한편 2019년 근저당 본등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 말소기준은 2024.09.25 경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이 권리 연혁은 입찰 전 원본 등기부에서 반드시 연결관계를 대조할 필요가 있습니다.

2019.08.22 박소연 전세권 70,000,000원은 2023.09.04 해지를 원인으로 말소됐습니다. 반면 2025.09.15에는 김주송의 주택임차권이 등기됐고, 임차보증금은 20,000,000원, 전입일은 2024.08.23, 확정일자는 2024.09.30입니다. 김주송은 배당요구와 우선변제권이 확인되고 현재 매각가 46,550,000원 가정에서는 20,000,000원이 전액 배당되어 김주송에 대한 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차·전입 현황 — 30명 중 29명 보증금 미상

조사상 관련 인원은 모두 30명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복된 인원은 없습니다. 김주송은 보증금 20,000,000원과 확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 29명은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성은 있으나 금액·요건이 미상인 상태입니다.

③ 가격 판단 — 49%는 시세 대비 할인율이 아니다

현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 대상 면적은 14.74㎡이고, 확인된 단지 자료에서는 면적 매칭이 되지 않았습니다. 최근 낙찰액과 낙찰일도 확인되지 않으며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

따라서 이 물건에 “시세보다 51% 싸다” 같은 표현을 적용할 근거가 없습니다. 49%는 오직 감정가 대비 현재 회차 비율입니다. 더구나 인수 가능액이 미상인 임차관계가 다수 남아 있어, 실질취득가를 확정한 뒤에야 비로소 시장가격과 비교할 수 있습니다.

* 회차별 계산상 인수액 0원은 김주송 등 금액이 확인된 항목을 기준으로 한 결과입니다. 보증금 미상 29명의 잠재 인수액을 확정한 수치가 아니므로 실질취득비용으로 그대로 사용하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용 1,237,900원, 김주송 20,000,000원, 소유자 잔여 25,312,100원으로 합계 46,550,000원이 됩니다. 사건 청구액은 1,450,000,000원이고 회차별 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원이며 채권이 충족되지 않은 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 일련번호 대상은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 내부 및 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명의 보증금부터 확인. 보증금 미상 전입자들의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 액수를 확인하지 못하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 점유 지속 여부 확인. 전입일만으로 현재 점유와 대항력 요건을 모두 확정할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 상태를 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 대조. 조사상 30명 중 15명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당요구와 보증금, 확정일자 및 실제 배당액을 개별 확인해야 합니다.
• 김주송 20,000,000원. 현재 배당 가정에서는 전액 배당돼 인수 0원이나, 다른 임차관계와 우선순위가 확정된 뒤 최종 배당을 다시 확인해야 합니다.
• 근저당 연혁 확인. 2019.08.07 근저당 설정, 2021.08.31 채권최고액 변경, 2025.07.09 근저당권 이전과 기존 말소 표기의 연결관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 파산선고가 등기돼 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
• 가격판단 보류. 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 실거래 비교값이 없고 인수액도 미상입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 29개의 물음표

이 사건은 감정가 95,000,000원에서 두 번 유찰돼 46,550,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 낙찰가가 낮다는 사실과 실제로 싸게 취득한다는 사실은 다릅니다. 김주송의 20,000,000원은 현재 배당 가정상 전액 배당되므로 그 부분은 계산이 가능하지만, 다른 29명의 보증금이 미상이라 전체 인수액은 계산할 수 없습니다.

동일 면적의 실거래 비교값도 확인되지 않아 최저가 46,550,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 현재 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “권리비용을 아직 확정할 수 없다”입니다. 전입자별 보증금과 실제 점유·대항력, 배당 후 미회수액이 모두 정리된 뒤 낙찰가 + 인수액 = 실질취득가를 계산하고 그때 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.