⚠️ 임차인 30명 💰 최저가 60,270,000원 🧾 확인 인수 11,214,860원 🔁 2회 유찰
부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 801호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,270,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차관계가 훨씬 중요합니다.
현황조사 등에 나타난 임차·점유자는 총 30명입니다. 그중 박효은은 임차보증금 70,000,000원, 전입 2023.02.10, 확정일자 2023.01.25, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가 60,270,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,484,860원을 먼저 공제한 뒤 박효은에게 58,785,140원이 배당되고, 부족분 11,214,860원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층801호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 · 2020.05.10 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계가 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 이후 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경 및 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용이 존재합니다. 2025.09.29에는 부산회생법원의 파산선고도 등기돼 있습니다.
또한 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 이와 별개로 현황조사상 다수 점유자가 확인되고, 상당수의 전입일이 2024.09.25보다 앞섭니다. 다만 박효은을 제외한 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 일률적으로 대항력 있음이라고 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 개별 임대차계약과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 30명, 보증금 미상이 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 70,000,000원 | 2023.01.25 | 2024.10.10 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 임차인 박효은 보증금 | 70,000,000원 | 58,785,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박효은 보증금 중 11,214,860원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르게 움직인다
| 회차 | 매각가 | 박효은 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,270,000원 | 11,214,860원 | 71,484,860원 |
| 3회 유찰 시 | 42,189,000원 | 28,970,402원 | 71,159,402원 |
| 4회 유찰 시 | 29,532,299원 | 41,399,282원 | 70,931,581원 |
박효은 한 명만 놓고 봐도 낙찰가가 60,270,000원에서 29,532,299원까지 떨어지는 동안 확인 실질취득액은 71,484,860원에서 70,931,581원 수준으로만 내려갑니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우기 때문입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
대신세영엘리츠는 2019.07.24 사용승인, 총 20세대로 확인되며 비교 대상 면적은 18.95㎡입니다. 다만 면적 일치가 확인되지 않았고 최근 실거래 가격도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 이 사건에서는 시세 비교보다 먼저 실질취득액을 확정하는 작업이 필요합니다. 박효은의 인수분만 반영해도 현재 회차 실질취득액은 71,484,860원이고, 다수의 미상 임차관계가 남아 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며 승강기·기계식주차장·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 공시지가. 2,377,000원/㎡이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박효은 인수액 재확인. 현재 배당 가정상 11,214,860원이 인수됩니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자 보증금 확인. 보증금 미상 인원이 다수이므로 각 임대차계약·점유 범위·전입세대 자료를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 문건접수로 배당요구가 확인되는 점유자와 그렇지 않은 점유자를 구분해 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 있으므로 관련 의무와 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기되어 있어 절차상 영향을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 2회 유찰·감정가 49%만 보고 판단하지 말고 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 계산해야 합니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 가격 경쟁력은 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 임차관계
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 최저가 60,270,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 현재 확인된 박효은 보증금만 반영해도 매수인 인수액이 11,214,860원 발생해 실질취득은 71,484,860원입니다. 추가 유찰이 되어도 박효은의 미배당액이 커져 실질취득액은 약 70,000,000원 수준에서 크게 떨어지지 않습니다.
더 큰 문제는 박효은 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이들의 대항력과 인수 여부가 정리되지 않은 상태에서는 최저가가 싸다는 이유만으로 입찰하기 어렵습니다. 실거래 근거도 부족하므로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 30명의 임차관계를 어디까지 확정하고 인수 총액을 얼마로 잠글 수 있느냐입니다.
