42,189,000원
부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 801호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 123,000,000원의 34% 수준인 42,189,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
분석자료상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 현황조사에 나타난 점유자들의 전입일은 대부분 그보다 앞서지만, 박효은을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 “대항력 확정”으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층801호 (서대신동2가,대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 42,189,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘선행 점유’ 확인이 핵심
2019.08.07 구덕신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐고, 이후 채무자 변경과 채권최고액 1,595,000,000원으로의 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 등기돼 있습니다. 분석자료에서 적용한 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.
② 임차관계 — 알려진 7,000만원보다 ‘미상 보증금’이 더 중요
현황조사 등에 나타난 임차·점유 관련 명의자는 30명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다. 다만 박효은을 제외한 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 가능·미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 70,000,000원 | 2023.01.25 | 2024.10.10 | 대항력 우선변제 |
③ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,402원 |
| 1. 임차인 박효은 보증금 | 70,000,000원 | 41,029,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 추정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 박효은 보증금 배당에 사용되며, 박효은의 미배당 보증금 28,970,402원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수액 | 매각가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,189,000원 | 28,970,402원 | 71,159,402원 |
| 4회 유찰 시 | 29,532,299원 | 41,399,282원 | 70,931,581원 |
| 5회 유찰 시 | 20,672,609원 | 50,099,498원 | 70,772,107원 |
박효은 한 명만 놓고 봐도 유찰로 최저가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 알려진 실질취득액은 약 7,000만원대에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 인수 여부가 추가될 수 있으므로 “3회 유찰이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 가격·환금성 — 실거래 비교보다 권리비용 확정이 먼저
대신세영엘리츠는 2019.07.24 사용승인된 20세대 건물로 확인되며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않아 최저가가 시세 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박효은 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입 2023.02.10, 확정일자 2023.01.25, 건물 전부에 대한 임차권등기를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 다수 점유자 보증금. 박효은 외 현황조사상 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액이 발생하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 서은미·한형석·안충태·김솔·윤은빈·임현숙·오주현·문선빈·손남림·권예림·최규형·채효정·차태안 등 배당요구가 확인된 명의자와 그렇지 않은 명의자의 권리관계를 구분해 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기돼 있으므로 경매절차와의 관계를 최신 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 42,189,000원만 응찰원가로 보면 안 됩니다. 확인된 인수액만 더해도 실질취득액은 최소 71,159,402원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 매각기일 전에 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수액을 먼저 본다”
감정가 123,000,000원이 3회 유찰돼 42,189,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 박효은의 보증금 70,000,000원 가운데 현 회차 미배당액 28,970,402원이 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 다른 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 최저가 자체보다 총 인수액 확정이 선행돼야 하는 물건입니다. 박효은 한 명만 반영해도 알려진 실질취득액은 최소 71,159,402원이며, 유찰이 더 진행돼도 그의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 다른 점유자들의 보증금과 대항력까지 확정되기 전에는 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다.
