부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 4층 404호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 46,550,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 30명이고, 보증금과 확정일자가 함께 확인되는 사람은 윤은빈입니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 4층404호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다
등기상 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고 이후 1,595,000,000원으로 변경됐으며, 등기 내역에는 이미 말소된 권리로 표시된 부분이 있습니다. 이 사건의 권리판정상 말소기준일은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.
문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 사람이 다수라는 점입니다. 보증금·확정일자가 미상인 사람은 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없지만, 전입시점상 매수인에게 대항할 가능성을 배제하기도 어렵습니다. 따라서 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 30명 중 다수는 금액이 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 위 명단은 실제 조사된 점유자·임차인 명단으로 봐야 합니다. 다만 윤은빈을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 보증금 승계 여부를 금액화할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원 시나리오도 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 자료는 확인되지 않았고, 실거래 비교 대상 면적 17.91㎡도 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 더구나 실질취득가는 낙찰가에 실제 인수되는 임차보증금을 더해야 하므로, 미상 보증금이 확정되기 전에는 총 취득부담도 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 윤은빈 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,312,100원 |
현재 배당가정의 합계는 46,550,000원입니다. 다만 신청채권자 청구액은 1,450,000,000원인데 이 배당가정에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있고, 보증금 미상 점유자도 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 확정 배당표가 아니라 참고용 시나리오로만 보는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급설비와 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 비교. 대신세영엘리츠는 20세대, 준공일은 2019.07.24이며, 현재 비교 가능한 동일 면적 실거래는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 30명 점유관계 확인. 각 사람의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 점유 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 전입일이 빠르더라도 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 추가 자료 확인 전까지 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 윤은빈 배당 확인. 보증금 10,000,000원은 현재 시나리오상 전액배당이지만, 실제 배당순위에 따라 미배당 여부가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권 관계 확인. 청구액 1,450,000,000원과 배당가정의 신청채권자 배당 0원 사이의 차이를 등기부·채권계산서·배당요구 자료로 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고 및 2025.10.01 등기 내용을 현재 경매절차와 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 실제 인수보증금과 동일 면적 거래가격을 먼저 확정한 뒤 총 취득부담을 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 무서운 것은 계산되지 않은 보증금이다
표면만 보면 감정가 95,000,000원짜리가 2회 유찰돼 46,550,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 할인율이 핵심이 아닙니다. 윤은빈의 보증금 10,000,000원은 확인됐고 현재 배당가정에서는 전액 변제되지만, 다른 다수 점유자는 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액 미상”입니다. 실질취득가는 46,550,000원에 실제 승계되는 보증금을 더해 판단해야 하고, 맞는 실거래 비교자료도 확인되지 않아 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리분석 난도는 높습니다. 점유자별 보증금과 대항력부터 확정되지 않으면 응찰가를 계산할 출발점 자체가 서지 않는 사건입니다.
