부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 4층 404호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 95,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,585,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현황조사와 관련 기록에 등장하는 실제 임차인이 30명에 달하며 이 가운데 29명은 보증금과 확정일자를 알 수 없습니다. 이들은 전입일만 확인된 상태이므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

유일하게 보증금이 확인되는 윤은빈은 404호 전부를 주거로 사용한 임차권자로, 전입 2023.10.27, 확정일자 2023.10.27, 보증금 10,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 예상배당에서는 이 보증금 10,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 해당 임차인에 관한 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론은 윤은빈에게만 해당하며, 나머지 보증금 미상 임차인들의 승계 가능성을 없애주지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 큰 변수

권리 타임라인상 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권이 설정되었고, 이후 2020.06.15 장선희가 소유권을 취득했습니다. 해당 근저당권은 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경되었고, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 한편 현재 제공된 말소기준 판정은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이 사건은 근저당 관련 변경·이전 및 경매개시 흐름이 함께 존재하므로, 실제 입찰 전에는 말소기준권리와 배당순위를 등기 원문 및 매각물건명세서와 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 윤은빈은 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2023.10.27, 배당요구 및 임차권등기 내용이 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 싸다고 말할 근거가 아직 없다

현재 최저매각가는 32,585,000원으로 감정가 95,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 대신세영엘리츠의 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.

특히 실질취득가는 단순히 최저가로 끝나지 않을 수 있습니다. 보증금 미상 임차인들의 실제 임대차보증금과 대항력·배당 여부에 따라 매수인이 떠안을 금액이 생기면, 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액으로 올라갑니다. 현재는 그 인수액 자체를 확정할 수 없어 실질취득가 역시 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 윤은빈 보증금 10,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며 승강기·기계식 주차장·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있으며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명의 보증금 확인이 최우선. 각 임차인의 실제 보증금·계약기간·확정일자·점유현황·배당요구 여부를 확인해야 전체 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 말소기준 원본 대조. 현재 판정상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정이지만, 2019.08.07 근저당권 설정과 이후 변경·이전 기록이 함께 존재합니다.
• 윤은빈은 별도 계산. 보증금 10,000,000원은 현재 시뮬레이션에서 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 이 결과가 다른 임차인에게 확대 적용되지는 않습니다.
• 신청채권 배당순위 확인. 신청채권액 1,450,000,000원과 현재 예상배당표 사이의 관계를 채권계산서·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교자료 확보. 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔), 등기상 민간임대주택 기록이 함께 존재하므로 실제 사용 및 관련 권리를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 아는가”가 먼저다

이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 감정가 95,000,000원에서 3회 유찰되어 32,585,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 30명 중 29명의 보증금이 확인되지 않아 전체 인수위험과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 윤은빈의 10,000,000원 보증금은 현재 배당 가정에서 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 이는 윤은빈에게만 적용됩니다.

또한 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 비교할 근거도 없습니다. 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계와 복잡한 임차관계를 함께 보면, 이 사건은 낮은 최저가보다 임차보증금 총액과 배당순위를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다. 입찰 판단은 29명의 미상 보증금과 말소기준·신청채권 배당관계를 확인한 뒤에야 가능합니다.