부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기에는 2022.11.30 민간임대주택등기도 존재합니다. 즉 이 물건은 용도표시와 실제 임대차 구조를 단순한 아파트처럼 볼 수 없는 사건입니다.
가격만 보면 감정가 66,000,000원에서 3회 유찰돼 22,638,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 가격 비교 근거가 확인되지 않아 이 할인율 자체로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 2024.09.25보다 먼저 전입한 31명의 임차인·점유자와 이들의 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 7층703호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 승강기·기계식 주차장·도시가스·난방설비 |
| 단지 정보 | 대신세영엘리츠 · 20세대 · 2019.07.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
이 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 삼성카드 가압류와 이귀순의 임차권등기는 그 이후 등기로 매각 시 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 반면 현황조사에 나타난 31명의 전입일은 모두 2024.09.25보다 앞섭니다.
임차인·점유자 현황 — 실제 31명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 31명은 모두 실제 임차인·점유자로 봐야 합니다. 이귀순은 보증금 5,000,000원과 확정일자 2024.02.02가 확인되고 배당요구도 했습니다. 나머지 30명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계 위험 역시 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계(인수) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.24 | 미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.31 | 미상 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.31 | 미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.22 | 미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.31 | 미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.24 | 미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.28 | 미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.12.11 | 미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.28 | 미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.11.27 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.30 | 미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.25 | 미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.11.19 | 미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.25 | 미상 |
| 이귀순 | 2022.07.26 | 5,000,000원 | 有 | 有 확정 2024.02.02 · 배당요구 2025.04.17 | 배당가정 0원 |
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 우열은 판단 보류
감정가 66,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 22,638,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 매각가 시나리오는 15,846,599원, 5회 유찰 시는 11,092,619원입니다.
다만 동일 물건의 실거래 가격 자료가 확인되지 않아, 22,638,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 대신세영엘리츠 경매 통계에는 평균 유찰횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%가 기록돼 있습니다. 따라서 3회 유찰 자체를 가격 매력으로 해석하기보다 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 확인 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,638,000원 | 0원 | 9,174,806원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 0원 | 2,505,650원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,092,619원 | 2,162,758원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 807,484원 |
| 1. 임차인 이귀순 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,655,710원 | 7,655,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,174,806원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 807,484원, 이귀순 보증금 5,000,000원, 삼성카드 7,655,710원이 배당되고 소유자에게 9,174,806원이 남습니다. 다만 30명의 보증금 미상 선순위 전입자가 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 1,450,000,000원에 대한 시나리오상 지급액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며 승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 198.0㎡, 평지·세로장방형이고 서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,377,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 지표. 대신세영엘리츠는 20세대이며 준공일은 2019.07.24입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 31명 전입관계 확정. 각 임차인·점유자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 전입 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 30명 보증금·확정일자 확인. 이 항목이 확인되지 않으면 대항력과 우선변제, 최종 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 관계 확인. 배당요구가 확인된 임차인과 확인되지 않은 임차인을 구분하고 실제 배당가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 이귀순 임차권. 보증금 5,000,000원, 확정일자 2024.02.02, 임차권등기 2025.04.17과 현재 배당 시뮬레이션의 전액 배당 여부를 원문과 대조해야 합니다.
- 근저당 연결관계. 2019.08.07 근저당 원기록의 말소 표시, 2021.08.31 채권최고액 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 관계를 확인해야 합니다.
- 용도·임대구조 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔), 등기상 민간임대주택 등록이 함께 존재합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고에 따른 2025.10.01 등기와 경매절차의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확정해야 할 31명의 권리
이 물건은 감정가 66,000,000원에서 3회 유찰돼 22,638,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 사실만으로는 이를 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 말소기준으로 잡힌 2024.09.25보다 앞서 전입한 임차인·점유자가 31명이고, 이 중 30명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 그것은 확인된 금액만으로 계산된 결과입니다. 선순위 전입자의 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 미상입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라, 31명의 임차관계를 하나씩 확정해 실제 승계액을 계산하는 것입니다.
