부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 703호는 사건상 용도가 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 66,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 32,340,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에서 숫자 하나만 보고 응찰 판단을 내리기는 어렵습니다. 현황조사 등에 나타난 임차인은 31명이며 보증기관 대위·승계 신고인은 없어 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 이 가운데 이귀순의 보증금 5,000,000원만 확인되고, 나머지 30명은 보증금이 확인되지 않습니다.

등기 권리도 단순하지 않습니다. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 등기 자료상 해당 설정등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2021.08.31 채권최고액은 1,595,000,000원으로 변경됐고, 2025.07.09에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 한편 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 이 구조에서는 말소기준일 이전 전입자가 다수 존재하므로, 각자의 실제 점유·임대차계약·보증금과 대항요건을 원본으로 대조하는 작업이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계 확인이 먼저다

등기 흐름에서 가장 눈에 띄는 부분은 2019년 근저당 설정·변경·이전과 2024.09.25 임의경매개시결정, 그리고 2025.09.29 파산선고입니다. 2024.10.11 삼성카드 가압류 7,655,710원과 이귀순의 2025.04.17 주택임차권등기는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 31명, 보증금 미상 30명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상으로 볼 보증기관 신고인은 없습니다. 이귀순은 보증금 5,000,000원, 전입 2022.07.26, 확정일자 2024.02.02, 배당요구가 확인되고 우선변제권 행사 가능성이 반영되어 있습니다. 나머지 30명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다.

③ 시세 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

대신세영엘리츠의 시세자료에는 동일 면적의 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 시세자료의 대상면적 10.33㎡ 역시 본건과 면적이 일치한 것으로 확인되지 않아 가격 비교 근거로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 66,000,000원 대비 최저가 32,340,000원이 49%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률 지표는 0.0%로 표시되어 있으며, 직전 낙찰가도 확인되지 않습니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태입니다. 가격보다 먼저 미상 임차보증금을 포함한 실질취득비용을 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 이귀순 5,000,000원과 삼성카드 7,655,710원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 18,702,170원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 30명의 미배당 가능금액은 이 계산으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 회차별 가격 — 낙찰가가 내려가도 임차리스크는 자동으로 줄지 않는다

회차가 더 진행되면 최저매각가는 22,638,000원, 15,846,599원까지 내려가는 시나리오가 있습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 하락만으로 안전해지는 구조가 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수여서 미배당 보증금이 매수인에게 남는 것으로 확인될 경우, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 그만큼 증가할 수 있습니다. 따라서 입찰가보다 먼저 임차보증금 총액과 배당 가능액을 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 일련번호 1~32는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 권리·용도 교차 확인. 등기에는 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 해당 등기와 실제 이용관계를 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 31명 전원의 임대차 원본 확인. 실제 점유 여부, 계약 상대방, 임차목적물 범위, 보증금, 월세, 계약기간을 대조해야 합니다.
• 30명 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않으면 미배당액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
• 대항력은 개별 판정. 전입일만으로 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계가 충족되는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 재확인. 배당요구 사실이 확인된 임차인도 실제 배당액과 잔존 보증금이 얼마인지 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 근저당 변경·이전 관계 확인. 2019.08.07 근저당 설정, 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 내역을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 0원 사유 확인. 청구금액 1,450,000,000원인데 시나리오상 배당액이 0원이므로 채권관계를 별도로 검증해야 합니다.
• 파산선고 확인. 소유자 등기에는 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 기재되어 있습니다.
• 가격은 마지막에 판단. 동일 면적 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 보증금 30명”이 먼저다

현재 최저매각가 32,340,000원은 감정가 66,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 실제 임차인이 31명이고, 이귀순을 제외한 30명의 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 대항력은 보수적으로 “가능·미상”으로 보아야 하고, 미배당 보증금이 남는지 확인하기 전에는 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이는 확인된 채권을 기준으로 한 숫자입니다. 특히 사건 청구금액 1,450,000,000원에 대한 신청채권자 배당액이 각 시나리오에서 0원으로 표시되고, 근저당권의 변경·이전과 소유자의 파산선고도 이어져 있습니다. 가격은 싸다고 판단할 근거가 부족하고, 권리는 미확정 요소가 많습니다. 이 물건은 입찰가 산정보다 임차인별 계약·보증금·점유·배당관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.