부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 52,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인율보다 먼저 확인할 것은 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 30명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최저가만으로 총투입액을 판단할 수 없는 구조입니다.

말소기준권리로 제시된 권리는 2024.09.25. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 다만 등기에는 2019.08.07. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권과 그 변경·이전 내역이 함께 나타납니다. 최초 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2021.08.31. 채권최고액 1,595,000,000원 변경과 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 기록이 이어져 있습니다. 따라서 말소기준권리와 근저당권 연속성은 등기 원본 및 매각물건명세서로 다시 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 연속성 재확인

2024.12.31. 부산광역시 서구의 압류는 제시된 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 민간임대주택등기와 파산선고, 근저당권 변경·이전 기록은 단순히 “모두 소멸”한다고 처리할 수 없습니다. 특히 임차인의 대항력 판단은 말소기준 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 보증금 전부 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 30건은 중복 합산되는 보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 30명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상, 우선변제 여부는 미상, 매수인 승계는 미상 위험으로 표시합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 37,044,000원, 4회 유찰 시 25,930,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없고 임차인 30명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가와 실질취득비용을 동일시하거나 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

* 인수 0원은 보증금 미상 임차인 30명의 배당 및 미배당 보증금이 반영되지 않은 산정값입니다. 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

집행비용 외 채권자·임차인 배당을 반영하지 않아 소유자 잔여가 51,567,440원으로 계산된 모형입니다. 신청채권 1,450,000,000원의 배당도 0원으로 표시되므로 실제 배당순위나 인수액 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정해 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 및 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 주거용 건부지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 비교 없이 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2019.08.07. 근저당권과 변경·이전 기록, 2024.09.25. 경매개시결정의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 임차인 30명 전수 확인. 각 임차인의 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 인수액 산정. 대항력이 인정되는 임차인별 예상배당액과 미배당 보증금을 계산한 뒤 낙찰가에 더해 실질취득비용을 비교하세요.
• 배당요구 미확인 임차인. 배당요구 사실이 확인되지 않은 임차인은 미배당 보증금 승계 가능성을 특히 보수적으로 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
• 파산선고. 2025.09.29. 파산선고가 경매절차와 권리관계에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 52,920,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 말고 동일 용도·면적의 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 기계식 주차장·관리비. 기계식 주차장 이용 조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 미상 보증금이 먼저다

감정가 108,000,000원에서 최저가 52,920,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 실제 임차인 30명의 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 근저당권의 변경·이전 기록과 말소기준도 원본 재확인이 필요합니다. 예상배당상 인수 0원은 이러한 임대차를 반영하지 않은 값이므로 안전판이 될 수 없습니다.

결론은 입찰 보류. 임차인별 보증금과 배당액을 확인해 미배당 승계액을 산정하고, 말소기준권리를 확정하기 전까지는 실질취득비용도 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 49%라는 할인율이 아니라, 아직 숫자로 드러나지 않은 30건의 임차보증금입니다.