부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가 108,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 37,044,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 30명의 전입자와 미확정 임차보증금입니다.

말소기준일은 2024.09.25 경매개시결정으로 산정되어 있고, 현황조사상 확인된 30명은 모두 그보다 앞서 전입했습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구가 확인된 사람도 있지만, 배당요구 여부만으로 매수인 인수금액이 확정되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계가 핵심

2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,800,000,000원으로 시작해 2021.08.31 1,595,000,000원으로 변경됐고, 해당 1번 근저당권은 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 한편 1번 근저당권 자체에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있어, 현재 효력과 경매절차상의 관계는 등기 원본과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

말소기준으로 산정된 2024.09.25 경매개시결정 이후의 2024.12.31 부산광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고도 등기되어 있어 배당 및 소유권 정리 과정은 원문 서류를 함께 확인해야 합니다.

② 임차관계 — 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 확인

현황조사에서 확인된 전입자는 30명입니다. 이 가운데 배당요구 사실이 확인되는 사람은 14명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없으며, 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로는 부족

감정가 108,000,000원 대비 현재 최저매각가는 37,044,000원으로, 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 25,930,800원, 5회 유찰 시 18,151,560원으로 계산되어 있습니다.

그러나 본건은 비교 가능한 확정 실거래 시세를 근거로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 수 있는 상태가 아닙니다. 더 중요한 것은 임차인 보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있으므로 37,044,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)

현재 배당계산에서는 집행비용 1,066,792원과 소유자 교부 35,977,208원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,450,000,000원이지만 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당관계는 반드시 원본 서류와 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 경매 흐름. 현재 3회 유찰됐고 대신세영엘리츠 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 30명 임차관계 전수 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 선순위 여부 재검증. 말소기준일 2024.09.25보다 모두 먼저 전입했으므로 단순히 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
• 근저당 원본 확인. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당, 2021.08.31 채권최고액 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기록의 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 배당표 대조. 청구액 1,450,000,000원인데 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각에 따른 처리와 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 등기되어 있으므로 경매절차 및 관리·처분 관계를 확인해야 합니다.
• 가격상한은 인수 확인 후. 현재 최저가 37,044,000원을 응찰가 판단의 출발점으로 삼기보다, 실제 인수보증금을 먼저 확인해 실질취득비용을 계산해야 합니다.

맺으며 — 낙찰가보다 ‘얼마를 더 떠안을지’가 먼저다

이 물건은 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰돼 37,044,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 전입자가 30명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 할인율이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다.

배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 임차관계가 확정되지 않은 상황에서 이를 실제 인수액 0원으로 받아들이면 위험합니다. 확정 실거래 비교도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거 역시 부족합니다. 임차인 30명의 권리와 보증금을 먼저 확정하고, 그 뒤 낙찰가를 더한 실질취득비용으로 판단해야 하는 사건입니다.