부산지방법원 2024타경110129. 서대신동2가 대신세영엘리츠 8층 802호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 96,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 47,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 할인율이 핵심이 아닙니다. 임차권등기된 이정훈의 보증금 70,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 배당 후 부족분 24,206,720원이 매수인 인수로 계산돼 있기 때문입니다.
더 큰 문제는 임차인 숫자입니다. 실제 임차인은 30명이고, 이정훈을 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 데이터상 말소기준인 2024.09.25보다 빠릅니다. 따라서 보증금·확정일자가 미상인 29명은 대항력 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 무시할 수도 없는 ‘대항력 가능·미상’ 집단입니다. 현재 산출된 24,206,720원은 어디까지나 이정훈의 확정된 인수분일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층802호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.05.10 매매 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 | 2019.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2022.11.30에는 민간임대주택등기가 추가됐고, 2024.10.10에는 이정훈 명의의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 이정훈의 임대차계약일은 2022.11.13, 확정일자는 2022.11.14, 주민등록일자는 2022.11.23, 점유개시일자는 2022.11.30이며 보증금은 70,000,000원입니다. 경매개시결정 이후 임차권등기가 됐더라도 기존 대항요건과 확정일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 있어, 현재 배당계산에서는 우선변제 후 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 30명, 확정 인수 외에도 미상 위험이 크다
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김애란 | 2019.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.24 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.30 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.31 | 미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.22 | 미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.28 | 미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.11.27 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 확정 2022.11.14 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2024.10.10 | 24,206,720원 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.11.19 | 미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.25 | 미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.31 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.12.11 | 미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.24 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.28 | 미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.25 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.31 | 미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 확정 실질취득은 보증금 부근에 머문다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 이정훈의 경우 보증금 70,000,000원이 기준축입니다. 현재 회차에서는 매각가 47,040,000원에 인수 24,206,720원을 더한 71,246,720원, 3회 유찰 시에는 32,927,999원에 38,064,705원을 더한 70,992,704원, 4회 유찰 시에는 23,049,599원에 47,765,294원을 더한 70,814,893원입니다.
| 회차 | 매각가 | 이정훈 인수 | 확정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 24,206,720원 | 71,246,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 38,064,705원 | 70,992,704원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,049,599원 | 47,765,294원 | 70,814,893원 |
즉 낙찰가가 내려간 만큼 이정훈의 미배당 인수액이 늘어나 확정 실질취득은 계속 70,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 29명의 미상 보증금이 별도로 존재할 수 있으므로, 더 유찰됐다는 사실 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 · 이정훈 | 70,000,000원 | 45,793,280원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 1,450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서 이정훈 보증금 부족분 24,206,720원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수범위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대신세영엘리츠는 총 20세대로 표시되고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 용도와 다수 임차인 구조까지 함께 고려해 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 47,040,000원이 아니라 이정훈 인수분을 포함한 확정 실질취득 71,246,720원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 29명 보증금 확인. 이정훈 외 29명은 보증금·확정일자가 미상이며 모두 말소기준일보다 전입이 빠릅니다. 각 임대차계약과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 추가 인수를 0원으로 두면 안 됩니다.
- 배당요구만으로 안전판단 금지. 배당요구가 접수된 임차인도 보증금·확정일자가 미상이면 우선변제 범위와 배당 후 잔액을 산정할 수 없습니다.
- 2019년 근저당 원본 대조. 구덕신용협동조합의 2019.08.07 근저당, 2021.08.31 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 이력을 원본 등기에서 연결해 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 30명 각각의 보증금이 확인되면 배당순위와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 주거용 아파트를 전제로 한 대출·전입·환금성 판단을 그대로 적용하지 마세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “30명 임차인”을 먼저 보라
이 사건은 감정가 96,000,000원에서 최저가 47,040,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이정훈 보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서만 24,206,720원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 확정 실질취득은 71,246,720원입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 이정훈 인수액이 커져 실질취득은 계속 70,000,000원 부근에 머뭅니다.
여기에 보증금·확정일자가 미상인 임차인 29명이 추가로 존재합니다. 이들은 모두 2024.09.25보다 먼저 전입했으므로 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다. 따라서 이 물건은 “4,704만원짜리 경매물건”이 아니라 확정 실질취득 71,246,720원부터 시작하고 추가 인수액이 열려 있는 물건으로 봐야 합니다. 가격 할인보다 임차인별 보증금·점유·확정일자와 2019년 근저당 연결관계 확인이 먼저입니다.
