부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 8층 802호입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 기재되어 있지만 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 한편 등기된 이정훈의 임차권은 전유부분 전부를 대상으로 주거용 임대차를 기재하고 있습니다. 공부상 용도·실제 이용상태·주거용 임대차의 관계부터 확인해야 하는 사건입니다.

감정가 대비 할인율만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 임차보증금 70,000,000원과 다수의 미확인 전입자가 동시에 존재하고, 등기상 선순위 근저당권의 처리에도 확인이 필요한 부분이 있습니다. 최저매각가만으로 물건의 실제 가격을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

② 임차인 분석 — 30명의 신고 내역과 보증금 미상 위험

현황조사와 임차권등기에서 확인되는 임차 관련 명의자는 30명입니다. 그중 이정훈의 보증금 70,000,000원만 금액이 확인되며, 나머지 29명은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없습니다.

전입일은 모두 2019.08.07 근저당권 설정일 이후이면서 2024.09.25 경매개시결정 이전입니다. 따라서 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 대항력이나 선순위 인수를 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 유효한 권리의 순위, 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.

등기 임차인 — 이정훈

현황조사 전입자 상세

대항력 표시는 확정 판정이 아닌 확인 필요 상태입니다. 배당요구가 기재된 경우에도 우선변제 순위와 실제 배당 가능액이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%와 실제 취득비용은 다르다

감정가는 96,000,000원이고 현재 최저매각가는 32,928,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

그러나 실제 매입 판단에 필요한 것은 낙찰대금과 별도로 부담할 수 있는 임차보증금, 각종 비용, 점유 및 명도 부담을 포함한 실질취득비용입니다.

조건부 합계는 각 회차의 최저가와 제공된 이정훈 인수 추정액을 더한 값입니다. 집행비용 추정에 따른 차이가 포함되어 있으며, 다른 임차인의 보증금이나 추가 취득비용은 계산하지 않았습니다. 실제 인수 자체가 확정되지 않은 시나리오입니다.

④ 시세 및 환금성 — 거래가격 검증이 필요하다

대신세영엘리츠는 2019.07.24 준공된 건물이며, 단지 정보상 총 20세대입니다. 현재 분석 대상의 비교 면적은 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다.

동일 면적의 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 96,000,000원이나 조건부 실질취득비용 약 70,000,000원이 현재 시장가격에 비해 저렴한지 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저가 32,928,000원 가정)

아래 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 재구성한 것입니다. 실제 배당순위를 법적으로 확정한 표가 아닙니다. 선순위 근저당권, 다른 임차인 및 조세채권의 처리에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

미배당 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닙니다. 별도의 조건부 인수 추정치입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 구덕신용협동조합 및 이전된 근저당권의 실제 배당순위도 재확인이 필요합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물. 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 기재되어 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 및 마감재를 조사하지 못했습니다. 수리비와 내부 상태에 따른 가치를 확정하기 어렵습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구. 도시철도 저촉 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 근린시설·업무시설·주거용 임대차 사이의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.0회. 면적이 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격의 시장성은 평가를 유보해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 확정. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 근저당권 이전의 효력을 최신 등기부로 확인해야 합니다. 2024.09.25 경매개시결정을 말소기준으로 단정해서는 안 됩니다.
• 임차인 전수 확인. 조사 명의자 30명의 실제 임대차 여부, 개별 점유 목적물, 중복 전입 및 보증금 관계를 대조해야 합니다.
• 이정훈 임차권 확인. 계약일·확정일자·전입·점유개시일과 근저당권의 우선순위를 확인하고, 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구가 기재된 임차인의 실제 보증금, 우선변제 순위 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 38,064,704원의 추정 인수가 법적으로 인정되는지 확인하고, 미상 임차인의 추가 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설로 표시된 물건의 공부상 용도와 감정평가상 오피스텔 이용상태, 주거용 임차권의 관계를 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 파산선고에 관한 등기가 존재합니다. 실제 절차와 경매 진행에 미치는 영향을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 용도·동일 면적의 최근 실거래와 실제 임대수익, 내부 상태를 확인한 뒤 총취득비용과 비교해야 합니다.
• 매각절차 확인. 매각기일 2026.09.30의 진행 여부, 매각조건 변경 및 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 확인되지 않은 권리가 중요하다

대신세영엘리츠 802호는 감정가 96,000,000원에서 최저가 32,928,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 판단할 수 없습니다.

이정훈의 보증금 70,000,000원이 인수되는 시뮬레이션을 적용하면 실질취득비용은 약 70,000,000원 수준으로 유지됩니다. 동시에 보증금 미상 전입자 29명이 존재하여 전체 인수액의 상한도 확정되지 않았습니다.

더 중요한 문제는 2019년 근저당권의 말소 상태와 2024년 경매개시결정의 우선순위 관계가 명확하지 않다는 점입니다. 이 부분이 확정되지 않으면 이정훈의 보증금 부족분 38,064,704원이 실제로 매수인에게 승계되는지조차 확정할 수 없습니다.

근린시설·오피스텔·주거용 임대차의 관계, 다수 전입자의 실제 권리, 파산선고 및 민간임대주택등기도 함께 확인해야 합니다.

결론: 현재는 가격 메리트 판단보다 권리관계 원본 대조가 우선입니다. 실제 인수액과 총취득비용, 최근 시세가 확인되기 전에는 최저가 32,928,000원을 기준으로 경제성을 판단하기 어렵습니다.