부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 38,710,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
등기된 임차권자 김지은은 전입 2023.01.11, 확정일자 2022.12.22, 보증금 70,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산에서는 매각대금에서 집행비용 1,096,780원을 먼저 제외한 뒤 김지은에게 37,613,220원이 배당되고, 부족분 32,386,780원은 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 71,096,780원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 3층303호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 장선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 점유가 핵심
말소기준일은 2024.09.25로 산정되어 있습니다. 그런데 현황조사 등에 나타난 점유자들은 모두 그 이전에 전입했고, 이 가운데 김지은은 보증금 70,000,000원·확정일자·배당요구까지 확인됩니다. 김지은의 경우에는 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 구조이며, 현재 배당계산상 부족분 32,386,780원이 매수인에게 넘어옵니다.
나머지 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상 상태로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 명단상 실제 임차인 30명입니다.
② 임차인 현황 — 30명, 김지은 외 보증금 다수 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 70,000,000원 | 2024.10.30 | 有 | 有 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 70,000,000원 | 37,613,220원 |
| 김지은 미배당·매수인 인수 | - | 32,386,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산은 집행비용 1,096,780원, 김지은 배당 37,613,220원으로 매각대금 38,710,000원이 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 김지은 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 38,710,000원 | 32,386,780원 | 71,096,780원 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 43,790,746원 | 70,887,746원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 51,773,522원 | 70,741,422원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 38,710,000원에서 27,097,000원, 18,967,900원으로 내려가지만, 김지은에게 배당되지 못한 보증금이 각각 32,386,780원, 43,790,746원, 51,773,522원으로 커집니다. 따라서 유찰될수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 인수액으로 이동하는 구조에 가깝습니다.
⑤ 등기상 주요 사항
- 2019.08.07. 묘성산업개발주식회사 소유권보존.
- 2019.08.07. 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원 설정.
- 2020.06.15. 장선희에게 소유권이전, 같은 날 근저당 채무자도 장선희로 계약인수.
- 2021.08.31. 근저당 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경.
- 2022.11.30. 민간임대주택등기.
- 2024.09.25. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정.
- 2024.10.30. 김지은 주택임차권 등기. 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전유부분 전부.
- 2025.07.09. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전.
- 2025.10.01. 2025.09.29. 파산선고가 등기됨.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지은 보증금. 현재 회차 기준 미배당 32,386,780원이 매수인 인수로 계산되므로 낙찰가에 반드시 더해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 29명 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들의 실제 임대차계약과 대항력 성립 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 함께 있으므로 배당종기·배당요구 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·전입 및 임대차 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등록·말소 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29. 파산선고가 등기되어 있으므로 경매절차 및 처분관계에 미치는 영향을 최신 기록으로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 당해세·최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “70,000,000원대 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 최저매각가 38,710,000원까지 떨어져 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 하지만 김지은 보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 크고 현재 배당표에서 32,386,780원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 71,096,780원입니다.
더 유찰되어도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 70,887,746원, 4회 유찰 시 70,741,422원으로, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 29명 점유자가 남아 있어 추가 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인별 보증금·대항력·배당 결과를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
