부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 79,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 27,097,000원입니다. 그러나 권리관계의 중심은 유찰률이 아니라 임차인입니다. 확인된 실제 임차인은 30명이고, 그중 김지은은 보증금 70,000,000원·전입 2023.01.11·확정일자 2022.12.22·배당요구 2024.10.30이 확인됩니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 27,097,000원 중 집행비용 887,746원을 먼저 제외하고, 김지은에게 26,209,254원이 배당됩니다. 보증금 잔액 43,790,746원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아 보이더라도, 확인된 김지은 임차보증금만 보면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득 총액은 약 70,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 더 큰 문제는 나머지 29명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 3층303호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.05.10 매매, 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 승계가 핵심
이 사건의 권리판정상 기준일은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 김지은을 포함해 확인된 30명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 29명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 김지은은 보증금 70,000,000원과 확정일자, 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사가 가능한 상태입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 배당요구가 확인되어도 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 경우 우선변제 여부 역시 확정하지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.24 | 인수 가능성 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.31 | 인수 가능성 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.31 | 인수 가능성 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.22 | 인수 가능성 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.31 | 인수 가능성 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.24 | 인수 가능성 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.28 | 인수 가능성 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.11 | 인수 가능성 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.28 | 인수 가능성 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.27 | 인수 가능성 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.30 | 인수 가능성 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.25 | 인수 가능성 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 | 인수 가능성 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.25 | 인수 가능성 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 70,000,000원 / 2022.12.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2024.10.30 | 43,790,746원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 | - |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 70,000,000원 | 26,209,254원 | 43,790,746원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 1,450,000,000원 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김지은 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 김지은 보증금 부족분 43,790,746원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김지은 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,097,000원 | 43,790,746원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 51,773,522원 |
| 5회 유찰 시 | 13,277,530원 | 57,361,466원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이고, 서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지은 보증금부터 실질취득가에 포함. 현재 최저가 27,097,000원만 보지 말고 미배당 인수 43,790,746원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 51,773,522원, 5회 유찰 시 57,361,466원으로 커집니다.
- 29명 임차관계 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상이며 추가 인수위험이 남아 있습니다.
- 배당요구자 구분. 서은미·한형석·안충태·김솔·윤은빈·임현숙·오주현·문선빈·손남림·권예림·최규형·채효정·박효은·차태안의 배당요구가 확인됩니다.
- 김지은 임차권. 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기가 2024.10.30 접수되어 있고, 보증금 70,000,000원·확정일자 2022.12.22가 확인됩니다.
- 등기 변동 확인. 근저당권은 2019.08.07 설정 후 채무자 변경, 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있고 2025.10.01 등기됐습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 같이 내려가지 않는다”
이 물건에서 가장 위험한 착시는 79,000,000원짜리가 27,097,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 김지은의 보증금 70,000,000원이 현재 회차에서 26,209,254원만 배당되고 43,790,746원이 남기 때문에, 확인된 부분만으로도 실질취득은 약 70,000,000원 수준입니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 18,967,900원·13,277,530원으로 낮아지지만, 인수액은 51,773,522원·57,361,466원으로 오릅니다.
여기에 김지은 외 29명의 보증금·확정일자 미상 임차인이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율로 판단할 물건이 아니라, 각 임차인의 보증금·대항력·배당관계를 확정해 최종 승계액을 먼저 계산해야 하는 사건입니다. 현재 확인된 정보만으로는 “27,097,000원에 살 수 있는 물건”으로 해석할 수 없습니다.
