부산지방법원 2024타경110129. 등기상 물건은 대신세영엘리츠 4층 403호이며 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 80,000,000원의 49%인 39,200,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 이 할인율보다 현황조사에 나타난 실제 임차인 30명을 먼저 봐야 합니다.

말소기준권리는 제공된 권리분석 기준으로 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 임차인 30명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 각 임차인에게 대항력이 확정적으로 있다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 보증금을 모르는 상태에서 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 이 사건에서는 ‘대항력 가능·미상’과 ‘인수액 산정 불가’가 가장 중요한 결론입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘30명의 전입’이 핵심

2019.08.07 구덕신용협동조합 명의 근저당권은 최초 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고, 2021.08.31 변경계약에서 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 최초 근저당권 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되며, 사건의 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이후 2025.07.09 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.01에는 소유자에 대한 파산선고 등기가 있습니다.

② 임차인 30명 — 보증금 미상이라 실질취득액을 계산할 수 없다

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 30명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 임차인은 14명입니다. 다만 30명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 아래 표의 대항력 표시는 확정 판정이 아니라 ‘가능·미상’으로 표시합니다. 우선변제 여부 역시 확정일자를 알 수 없어 미상입니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 판정할 근거가 부족하다

현재 최저가는 감정가 80,000,000원의 49%인 39,200,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 27,440,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 19,208,000원(감정가 24%)입니다. 하지만 실거래 비교는 해당 없음으로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

* 위 0원은 배당 시뮬레이션의 수치입니다. 임차인 30명의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 실질취득액도 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 1,105,600원과 소유자 교부 38,094,400원으로 계산되고, 신청채권 1,450,000,000원에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로, 위 잔여액을 실제 배당결과나 권리안전의 근거로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
• 입지. 동신초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식주차장, 공동현관, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 30명 보증금부터 확인. 최저가가 아니라 각 임차인의 보증금 총액과 실제 미배당액을 먼저 확정해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자 확인. 30명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 배당요구가 있는 14명도 확정일자가 없으면 우선순위를 바로 확정할 수 없습니다.
• 점유관계 대조. 각 임차인의 실제 점유 부분과 현재 점유 지속 여부를 확인해 대항력 성립 가능성을 개별적으로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기의 구체적 효과와 임차관계 연결 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
• 근저당권 변동 확인. 2019년 설정, 2021년 채권최고액 변경, 2025년 권리이전까지 이어지는 근저당권 변동과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고에 따른 2025.10.01 등기가 있으므로 경매절차와의 관계를 진행기록에서 확인해야 합니다.
• 가격판단 보류. 실거래 비교 없이 감정가 49%라는 이유만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 말아야 합니다. 권리확정 후 실질취득액을 기준으로 가격을 다시 비교해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “30명 미상 보증금”이 먼저다

감정가 80,000,000원이 39,200,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 경매입니다. 그러나 권리분석에서는 최저가가 낮을수록 안전한 것이 아닙니다. 이 사건에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 실제 임차인이 30명 있고, 전입일은 모두 말소기준일 2024.09.25보다 앞섭니다. 따라서 이들을 일괄적으로 ‘인수 없음’이라고 처리할 수 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 임차보증금이 확정되지 않은 이상 실제 인수액과 실질취득액은 산정 불가입니다. 확인되지 않은 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아져도 실질 부담은 그만큼 커질 수 있습니다. 여기에 2회 유찰, 실거래 비교 부재, 단지 경매 매각률 0.0%, 근린시설과 감정상 오피스텔이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 가격보다 권리확정이 선행되어야 하는 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.