부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 4층 403호입니다. 물건의 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 때문에 실제 사용상태와 등기·건축물대장상 용도의 일치 여부부터 확인해야 합니다.

가격만 보면 유찰이 상당히 진행되었습니다. 하지만 현황조사상 전입자가 다수 확인되고, 보증금과 확정일자, 개별 호실의 점유관계는 특정되지 않았습니다. 특히 등기에는 구덕신용협동조합의 근저당권과 변경·이전 내역이 함께 등장합니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하기 전에는 권리관계를 안전하다고 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 상태부터 재확인

최초 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원으로 기재되어 있고, 이후 변경 내역에는 1,595,000,000원이 표시됩니다. 다만 채권최고액은 실제 잔존 채무액이나 배당액과 동일하지 않습니다. 경매개시 당시 채권자와 이후 근저당권 이전에 따른 권리관계도 함께 대조해야 합니다.

2025년 파산선고 등기도 존재합니다. 파산과 관련된 권리관계, 매각 절차 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항은 파산 관련 서류와 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입자 30명, 403호 관련 여부 확인

현황조사에 기재된 전입자는 30명입니다. 보증기관의 대위신고로 표시된 사람은 없지만, 각 전입자가 실제로 403호를 점유하는 독립된 임차인인지, 다른 호실의 점유자인지 구분되지 않습니다.

따라서 30명을 모두 403호의 확정된 임차인으로 보거나 이들의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 반대로 403호에 관련된 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 아래 표는 403호 관련 여부를 확인해야 하는 전입·배당요구 기록입니다.

현황조사·문건접수·매각물건명세서 기록 기준. 각 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 매수인 승계 여부는 확정하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 34.3% 할인과 실제 저가 매수는 다르다

감정가 80,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.

④ 실거래·환금성 — 시세 비교를 보류해야 하는 이유

최근 실거래 가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 또한 거래 비교 면적이 대상 물건과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 다른 면적 또는 다른 용도의 거래를 403호의 적정 시세로 대체할 수 없습니다.

단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회로 표시됩니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 현재 가격이 적정하거나, 다음 회차에서 낙찰될 것이라고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 — 제시 산식의 신뢰성 검증 필요

현재 최저가 27,440,000원을 매각가로 가정한 배당표에는 집행비용과 소유자 잔여액만 기재되어 있습니다. 그러나 사건 청구액과 근저당권 관련 내역이 존재하므로, 이 배당표를 실제 예상배당으로 인정하기 어렵습니다.

26,546,080원은 매각가에서 추정 집행비용만 공제한 산식상 잔액입니다. 근저당권자·임차인·조세채권 등 실제 배당 대상이 반영된 확정 잔여금이 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·도시가스·난방설비 등이 있습니다. 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 근린시설과 오피스텔 이용상태의 법적 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 대상 호실과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 근린시설·업무시설 용도와 실제 이용상태, 임대차 및 권리관계에 따라 매수층이 달라질 수 있어 현재 자료만으로 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.08.07 근저당권의 실제 말소 여부와 2021년 변경, 2025년 이전 등기의 관계를 확인해야 합니다.
• 403호 점유자 특정. 전입자 30명 중 실제로 403호에 해당하는 사람을 확인하고, 다른 호실의 임대차가 이 물건에 잘못 연결되지 않았는지 대조해야 합니다.
• 보증금 및 대항력 확인. 실제 임차인의 계약서·보증금·확정일자·점유 및 인도 시점, 배당요구와 미배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있는 경우 낙찰가에 이를 더해 시세와 비교해야 합니다.
• 배당표 재검증. 사건 청구액 1,450,000,000원, 근저당권 채권최고액 변경·이전, 임차인의 배당요구를 반영한 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 파산 관련 권리. 2025.09.29 파산선고 및 2025.10.01 등기와 경매 절차의 관계를 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표시와 감정상 오피스텔 이용상태를 등기·건축물대장·현장 상태와 대조해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 용도·동일 면적의 최근 거래를 확보한 뒤 실질취득가와 비교해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 가격보다 중요한 것은 최종 인수액”

대신세영엘리츠 403호는 감정가 80,000,000원에서 최저가 27,440,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 가격이 크게 떨어졌다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 볼 수 없습니다.

첫째, 전입자 30명의 개별 호실과 임차관계가 확정되지 않았습니다. 실제 403호 임차인의 보증금과 대항력에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다.

둘째, 근저당권의 말소·변경·이전 내역과 배당표가 서로 맞는지 확인해야 합니다. 배당 산식상 인수액 0원 또는 소유자 잔여액을 검증된 수치로 사용할 수 없습니다.

셋째, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 유찰이 추가되어 최저가가 내려가더라도, 인수 보증금이 늘어나는 구조라면 실질취득가는 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론적으로 현재는 인수금액·말소기준·배당관계·시세를 모두 확인해야 하는 고위험 검토 물건입니다. 403호의 실제 임차관계와 권리 상태를 확정하고 매수인 실질취득가를 산정한 다음에야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.