부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 122,000,000원, 현재 최저매각가는 59,780,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 현재 회차 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차보증금 승계 범위입니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 정민서의 보증금 70,000,000원 중 58,303,960원이 배당되고 11,696,040원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 최저가 59,780,000원만이 아니라 59,780,000원에 확인 인수액 11,696,040원을 더한 구조로 봐야 합니다. 다음 회차로 가격이 내려가면 이 인수액은 오히려 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 7층701호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차인 | 실제 임차인 30명 · 정민서 보증금 70,000,000원 확인 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 승계’가 핵심
권리 흐름에서 기준으로 잡힌 시점은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 정민서의 주택임차권등기는 2024.10.31 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 정민서는 2022.02.15 주민등록·점유개시, 2022.01.21 확정일자, 보증금 70,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 회차에서는 배당 후 부족분 11,696,040원이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 다수의 보증금이 미확정
보증금·확정일자가 모두 확인되는 임차인은 정민서입니다. 나머지 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 이들을 ‘대항력 가능·미상’으로 분류합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나 인수액을 임의로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민서 | 2022.02.15 | 70,000,000원 | 2022.01.21 | 2024.10.31 | 대항력 有 우선변제 有 인수 11,696,040원 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 정민서 보증금 | 70,000,000원 | 58,303,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정민서 보증금 70,000,000원 중 58,303,960원이 배당되고, 부족분 11,696,040원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다. 주거형 아파트로 전제해 접근해서는 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 대신세영엘리츠는 20세대, 사용승인일은 2019.07.24이며 대상 면적은 18.95㎡로 제시되어 있습니다.
- 토지. 대지 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지로 서측 약 5m 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정민서 보증금 승계. 현재 회차 예상 미배당액 11,696,040원을 최저가와 별도의 매수인 부담으로 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 인수 29,307,228원, 4회 유찰 시 인수 41,635,060원으로 증가합니다. 최저가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 다수 임차인 원본 확인. 실제 임차인 30명 가운데 정민서 외 다수는 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 임차인의 계약서·확정일자·점유·배당요구 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 승계 여부를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 2025하단101342 파산선고가 등기되어 있으므로 경매절차와 관련 서류의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주택·아파트와 동일한 환금성 및 금융조건을 전제로 계산하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “59,780,000원에 사는 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 122,000,000원에서 2회 유찰되어 내려온 최저가 59,780,000원입니다. 그러나 현재 회차에서도 정민서 보증금의 미배당분 11,696,040원이 매수인 인수로 계산되고, 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 그 인수액이 29,307,228원, 41,635,060원으로 커집니다.
여기에 실제 임차인이 30명이고, 정민서 외 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 문제가 겹칩니다. 이들을 모두 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 볼 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 매력으로 평가하기보다, 전체 임차인별 보증금과 권리순위를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
