부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 가격만 보면 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰되어 41,846,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차·점유관계를 먼저 봐야 합니다. 조사된 인원은 30명이며, 그중 정민서는 보증금 70,000,000원·확정일자 2022.01.21·전입 2022.02.15가 확인되고, 현 회차 배당 뒤 부족액 29,307,228원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
더 중요한 문제는 나머지 점유자들입니다. 다수의 전입일이 2024.09.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이들을 일괄해 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 대항력 가능·미상 상태로 보아 각 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 매수인의 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 7층701호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물 · 7층 701호 |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 임차 위험
등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권 설정, 2020.06.15 장선희 소유권이전, 2022.11.30 민간임대주택등기, 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 2025.07.09에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 2025.10.01 파산선고 등기도 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 30명, 다수 보증금 미상
실제 조사된 인원은 30명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 모두 실제 조사 인원으로 봅니다. 정민서는 보증금과 확정일자가 확인되어 대항력 우선변제 판단 근거가 갖춰져 있습니다. 나머지 인원은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 2024.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 2024.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 2024.10.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 2024.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 2024.12.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 2024.11.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 2024.10.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 2024.11.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미확인 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 2024.10.31 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 알려진 실질취득액은 크게 안 내려간다
현 회차 최저가는 감정가의 약 34.3%인 41,846,000원입니다. 그러나 정민서의 보증금 부족분까지 더하면 알려진 실질취득 하한은 71,153,228원입니다. 4회 유찰 시 최저가는 29,292,200원으로 내려가지만 예상 인수액이 41,635,060원으로 늘어 합계는 70,927,260원, 5회 유찰 시에는 최저가 20,504,540원에 인수액 50,264,542원으로 합계 70,769,082원입니다.
| 회차 | 최저가 | 정민서 인수 | 알려진 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,846,000원 | 29,307,228원 | 71,153,228원+ |
| 4회 유찰 시 | 29,292,200원 | 41,635,060원 | 70,927,260원+ |
| 5회 유찰 시 | 20,504,540원 | 50,264,542원 | 70,769,082원+ |
즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 정민서의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 최저가만 보면 41,846,000원에서 20,504,540원까지 크게 내려가지만, 알려진 부담만 합친 금액은 약 70,769,082원~71,153,228원 수준입니다. 여기에 다른 점유자들의 미상 보증금이 추가될 가능성을 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 1. 임차인 정민서 보증금 | 70,000,000원 | 40,692,772원 |
| 정민서 미배당 · 매수인 인수 | - | 29,307,228원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산은 정민서의 보증금 70,000,000원을 기준으로 하며, 다른 점유자의 보증금이 확인될 경우 실제 배당·인수 구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 평지·세로장방형 토지입니다.
- 건물. 승강기·기계식 주차장·도시가스·난방·급배수·위생설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정민서 인수액. 현 회차 예상 인수액 29,307,228원을 낙찰가와 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 다른 점유자 보증금. 보증금 미상 인원들의 계약서·확정일자·실제 점유 여부를 확인하지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부. 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람을 구분해 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 있으므로 관련 권리·의무와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 구덕신용협동조합의 근저당권이 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고에 따른 2025.10.01 등기가 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 122,000,000원에서 최저가 41,846,000원까지 내려온 3회 유찰입니다. 하지만 정민서 한 명의 보증금만 반영해도 현재 알려진 실질취득 하한은 71,153,228원으로 올라갑니다. 더 유찰돼도 정민서의 미배당액이 늘기 때문에 4회 유찰 시 70,927,260원, 5회 유찰 시 70,769,082원으로 알려진 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
그리고 이 계산에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다른 점유자들의 잠재 인수액이 포함되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 30명의 점유관계와 각 보증금의 확정입니다. 현재 확인되는 권리관계만으로는 최저가를 곧바로 실질 취득가격으로 볼 수 없습니다.
