부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 704호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 64,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 31,360,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 현황조사에 이름이 확인되는 전입자는 모두 30명이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
다만 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 등기에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권 설정과 이후 변경·이전 이력이 있고, 별도로 2024.09.25 임의경매개시결정이 기록돼 있습니다. 전입일과 어느 권리를 기준으로 비교할지까지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 7층704호 (서대신동2가,대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 전입자 | 30명 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 대조가 필요하다
등기에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권 설정 (채권최고액 1,800,000,000원), 2021.08.31 채권최고액 1,595,000,000원으로의 변경, 2024.09.25 임의경매개시결정, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 2025.10.01 파산선고가 이어집니다.
특히 최초 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시되어 있으면서도 이후 변경·이전 기록이 연결되어 있어, 단순히 경매개시결정일만을 말소기준으로 삼아 임차인 대항력을 확정하는 것은 위험합니다. 전입자별 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 매각물건명세서와 등기 원문을 직접 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 전입자 30명, 보증금은 모두 미상
보증기관 승계나 대위 신고로 표시된 사람은 없으므로 현황조사상 확인되는 실제 전입자는 30명입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 승계금액은 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 메리트를 계산할 수 없다
현재 최저가는 감정가 64,000,000원의 49%인 31,360,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 21,952,000원, 4회 유찰 시 15,366,399원으로 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고 임차보증금도 확인되지 않으므로, 어느 회차에서도 실질취득가 대비 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 964,480원 | 매각가의 3.1% 추정 |
| 소유자 교부 | 30,395,520원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 배당 추정은 집행비용과 잔여액으로만 구성되어 있습니다. 실제로는 임차인 30명의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았고 등기상 담보권 이력도 존재하므로, 이 표의 잔여액을 실제 소유자 수령액이나 매수인 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 등기상 주요 특이사항
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 원인은 2020.06.01 민간임대주택 등록입니다.
- 근저당 이력. 2019.08.07 구덕신용협동조합 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 설정됐고, 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다.
- 채무자 변경. 2020.06.15 계약인수로 채무자가 장선희로 변경됐습니다.
- 근저당 이전. 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 기재돼 있습니다.
- 파산선고. 2025.10.01 등기에 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며, 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 공시지가. 2,377,000원/㎡이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
- 규모. 대신세영엘리츠 총 20세대, 사용승인일 2019.07.24입니다.
- 유찰 이력. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 30명 전수 확인. 성명·전입일만으로 끝내지 말고 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.08.07 근저당의 말소 표시와 이후 변경·이전 이력이 함께 존재하므로 현재 효력과 기준권리를 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산 후 가격 판단. 보증금과 예상배당액이 확인되기 전에는 31,360,000원을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.09.29 파산선고와 경매절차의 관계, 관리·처분 권한을 원문 문건으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트와 동일하게 환금성을 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “30명의 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 64,000,000원에서 31,360,000원으로 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 전입자 30명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 한 매수인이 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없고, 따라서 현재 최저가가 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다.
특히 2019.08.07 근저당권과 그 변경·이전 이력, 2022.11.30 민간임대주택등기, 2025.09.29 파산선고까지 함께 존재합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 매각물건명세서와 등기 원문에서 전입자별 임대차 조건과 기준권리를 확정한 뒤, 인수액을 포함한 실질취득가를 계산할 수 있을 때 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
