부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 일련번호 물건들이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 64,000,000원에서 세 차례 유찰된 21,952,000원입니다.

가격만 보면 감정가 대비 크게 내려왔지만, 권리분석은 정반대입니다. 현황조사에 이름이 확인된 전입자가 30명이고 모두 전입일이 데이터상 말소기준일인 2024.09.25보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 각 전입자는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 점유·임대차관계, 배당 여부를 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 임차관계를 풀어야 한다

2019.08.07 구덕신용협동조합 명의의 근저당권은 최초 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고, 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 최초 근저당권 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으며, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기록돼 있습니다. 또한 2025.10.01에는 장선희 소유권에 파산선고 등기가 존재합니다. 각 등기의 연결관계와 경매 후 처리 여부는 입찰 전 원등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.

② 전입자 30명 — 전부 ‘대항력 가능·미상’으로 확인

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 전입일만으로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 아래 표에서 대항력은 모두 가능·미상, 우선변제 역시 미상으로 표시합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 승계 신고로 제외할 사람은 없습니다.

배당요구가 확인되는 사람은 14명입니다. 나머지 전입자의 배당요구는 확인되지 않습니다. 그러나 배당요구 여부만으로 매수인 인수 여부를 정할 수는 없습니다. 각 사람의 실제 임대차관계, 보증금, 점유, 확정일자와 배당 결과가 함께 확인돼야 합니다.

③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 메리트 판단은 보류

감정가는 64,000,000원, 현재 최저가는 21,952,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 15,366,399원, 5회 유찰 시 10,756,479원입니다.

대신세영엘리츠는 2019.07.24 사용승인, 20세대로 확인되지만 이 사건과 맞는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가보다 실질취득가 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)

현재 배당 산정은 임차인 최우선변제·당해세가 반영되지 않은 상태입니다. 전입자 30명의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 민간임대주택등기와 권리 특이점

2022.11.30에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지의 등기가 기록돼 있습니다. 이 등기와 현황조사상 다수 전입자의 관계, 매각 후 효력은 원문 서류와 함께 확인할 부분입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 동신초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
• 이용상태. 감정요항표상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 2,377,000원/㎡, 토지면적 198.0㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 30명 전입자 보증금 확인. 각 사람의 임대차계약, 보증금, 점유관계, 확정일자부터 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 14명 확인. 배당요구가 확인된 사람도 실제 배당액이 보증금을 전액 충족하는지 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구 미확인 전입자 확인. 단순히 배당요구가 확인되지 않았다는 이유로 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
• 최저가만 보지 않기. 현재 21,952,000원이 감정가 대비 34.3%라도 인수보증금이 존재하면 실질취득가는 크게 올라갈 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 등기의 매각 후 처리와 다수 전입자와의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
• 근저당 연속성 확인. 2019 근저당의 말소표시, 변경등기, 2025 이전등기와 경매개시결정의 관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기돼 있으므로 경매절차와의 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “34% 최저가”보다 “30명의 보증금”이 먼저다

이 물건은 감정가 64,000,000원에서 3회 유찰돼 21,952,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 할인폭이지만, 현황조사상 전입자는 30명이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

특히 보증금 미상 전입자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 배당 산정상 인수가 0원이라는 이유만으로 위험이 없다고 봐서도 안 됩니다. 실제 임대차와 보증금이 확인되기 전에는 최저가 21,952,000원이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 30명 각각의 임대차·보증금·배당 결과를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.