42,140,000원
부산지방법원 2024타경110129. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 대신세영엘리츠 5층 504호로, 감정가 86,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,140,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 가격보다 점유·임차관계를 먼저 정리해야 합니다.
현황조사 등에 이름이 올라온 전입자는 모두 실제 개인으로 보이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 전입자 30명을 기준으로 봐야 합니다. 이 가운데 등기부에 주택임차권이 등기된 이민경은 보증금 10,000,000원, 전입 2023.07.26, 확정일자 2023.07.26, 배당요구가 확인되고 예상배당표에서는 10,000,000원 전액을 배당하는 것으로 계산됩니다. 반면 다른 전입자들은 보증금 또는 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 5층504호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 | 2019.07.24 |
| 규모 | 대신세영엘리츠 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계 확인이 우선
2024.09.25 임의경매개시결정 이후인 2024.11.08 등기된 이민경의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이민경의 실제 전입일은 2023.07.26이고, 다른 다수 전입자 역시 2024.09.25 이전에 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자에 대해서는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고, 대항력 가능·미상 및 인수 가능성 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 분석 — 전입자 30명, 인수액을 먼저 확정해야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
③ 가격 판단 — 실거래보다 ‘인수 확정’이 선행돼야 한다
이 사건에는 현재 최저매각가와 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 대신세영엘리츠의 최근 낙찰가도 확인되지 않으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 정확히 2회 유찰된 상태입니다.
따라서 감정가 86,000,000원에서 최저가 42,140,000원으로 내려왔다는 사실은 확인할 수 있어도, 이를 최근 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 인수할 임차보증금이 존재한다면 비교해야 할 가격은 최저가 42,140,000원이 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 임차인 이민경 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,981,480원 |
예상배당 계산에서는 이민경 보증금 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액을 0원으로 표시합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 다른 전입자들의 보증금도 확인되지 않아 이 0원을 전체 임차관계의 확정 인수액으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 30,981,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,497,999원 | 18,567,035원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,648,599원 | 9,876,924원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 42,140,000원에서 29,497,999원, 20,648,599원으로 낮아집니다. 그러나 미상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 실제 부담이 그대로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 유찰 횟수보다 임차관계 확정이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 해당 건물 일련번호 물건들은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 30명 전입관계 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력은 보수적으로. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 유무를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 이민경 배당 확인. 보증금 10,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당요구 및 배당순위를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 연결관계 확인. 구덕신용협동조합 근저당의 변경·이전 및 등기부상 말소 표시를 원본 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고와 2025.10.01 등기 내용을 경매절차와 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 및 임차관계 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일면적 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 기준. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수보증금을 합친 금액을 기준으로 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 30명의 전입관계
표면적인 가격은 강합니다. 감정가 86,000,000원의 49%인 42,140,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순 저가 경매로 분류하기에는 임차관계가 너무 복잡합니다. 전입자는 30명이고, 이민경을 제외하면 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이민경의 10,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션상 전액 배당되지만, 이것만으로 전체 매수인 인수액이 0원이라고 결론내릴 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 42,140,000원이라는 최저가가 아니라 실제 인수보증금이 얼마인지입니다. 실질취득액이 확정되지 않은 상태에서는 시세 대비 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 여기에 근저당 변경·이전·말소 관계, 민간임대주택등기, 파산선고까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리확정 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 위험형 사건입니다.
