부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 86,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,498,000원입니다. 가격만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건은 최저가 자체보다 임차관계 확인이 우선입니다.
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 현황조사에 나타난 점유자들은 대부분 이 날짜보다 먼저 전입한 것으로 확인되지만, 이민경을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 모두를 ‘대항력 있음’이라고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 5층504호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차관계 확인이 먼저
2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2024.09.25 임의경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 2024.11.08 이민경의 주택임차권등기가 존재하며, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 주택임차권등기 자체가 소멸하는 것과 점유자별 보증금 인수 여부는 별개이므로, 미상 임차관계는 매각물건명세서와 배당관계를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 조사된 30명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.24 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.31 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.31 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.22 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.31 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.24 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.28 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.11 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.28 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.11.27 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.30 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.25 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.11.19 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.25 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 10,000,000원 | 대항력 | 확정 2023.07.26 · 우선변제 |
보증금이 확인되는 임차인은 이민경으로, 건물 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고 임차보증금은 10,000,000원입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2023.07.26이며 우선변제권 행사 가능으로 표시되어 있습니다. 나머지 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 배당 산출 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 930,964원 |
| 1. 임차인 이민경 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,567,036원 |
현재 산출표에서는 매수인 인수가 0원으로 계산되어 있으나, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자의 실제 임대차관계까지 확인된 결과는 아닙니다. 따라서 이 산출값만으로 최종 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 2,377,000원/㎡이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 8층 건물이며 승강기·기계식 주차장·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자별 보증금 확인. 이민경 외 점유자 다수의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준일보다 앞서도 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 이민경 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2023.07.26, 우선변제권이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률관계와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 등기되어 있으므로 절차 진행과 권리처리 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 가격만 보지 않기. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌더라도 미상 임차보증금이 있다면 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 먼저 볼 것은 임차인”
이 물건은 감정가 86,000,000원에서 3회 유찰돼 29,498,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 조사된 임차관계가 30명이고, 이 가운데 이민경을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 산출상 매수인 인수액이 0원이라고 해도 이를 곧바로 실제 인수 0원으로 받아들이기는 어렵습니다. 최저가가 낮다는 사실보다 점유자별 보증금·대항력·배당 여부를 확정하는 일이 선행되어야 하는 사건입니다.
