부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 7층 706호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 김현희의 임차보증금 80,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 40,500,300원뿐이고, 39,499,700원이 매수인에게 승계됩니다. 낙찰대금과 이 인수액을 합친 실질취득 하한은 81,149,700원으로, 최저가만 보고 41,650,000원짜리 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

더 큰 문제는 김현희 외에도 현황조사상 29명의 전입자가 있다는 점입니다. 모두 데이터상 말소기준일인 2024.09.25보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 각각 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다. 총 인수액과 실제 명도 범위는 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자들

권리표상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 2019.08.07 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이후 채권최고액을 1,595,000,000원으로 변경한 기록과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 함께 존재하므로, 입찰 전 최신 등기 원본에서 을구 1번과 부기등기의 현재 효력을 반드시 대조해야 합니다.

김현희의 임차권등기는 경매개시결정 이후인 2024.10.28 접수됐지만, 전입·점유는 2024.07.15이고 확정일자는 2024.05.31입니다. 따라서 등기 자체의 접수 순위만 보고 후순위로 끝나는 권리라고 판단할 수 없습니다. 예상배당표도 김현희에게 40,500,300원을 배당하고 미배당 보증금 39,499,700원을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 30명, 확정 가능한 보증금은 1명뿐

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 30명은 모두 실제 임차인 또는 전입 조사자로 봅니다. 김현희만 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 29명은 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력, 우선변제권 및 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

집행비용과 김현희 배당을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 전입자들의 배당 및 승계액도 포함되지 않았습니다.

낙찰가가 41,650,000원에서 29,155,000원, 20,408,500원으로 내려가도 김현희의 미배당 보증금은 39,499,700원에서 51,769,790원, 60,358,853원으로 커집니다. 그 결과 김현희 관련 실질취득 하한은 계속 80,000,000원대에 머뭅니다. 유찰로 표시가격이 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차보증금 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설로 구성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 및 난방설비가 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지로 서측 약 5m 도로에 접하며, 토지면적은 198.0㎡이고 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·도시철도 저촉·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
• 환금성. 대신세영엘리츠는 20세대, 사용승인일은 2019.07.24이며 대상 면적은 13.29㎡입니다. 감정 이용상태와 사건상 용도 차이를 감안해 수요층을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김현희 인수액. 현재 회차의 미배당 보증금 39,499,700원을 낙찰대금과 별도로 자금계획에 반영하세요.
• 전입자 29명 전수 확인. 각 전입자의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 가족·동거인 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차의 알려진 하한은 81,149,700원이며, 미상 임차보증금이 확인되면 더 커질 수 있습니다.
• 말소기준 재검증. 을구 1번 근저당의 말소 상태와 1-3 채권최고액 변경, 1-4 근저당권 이전의 현재 효력을 최신 등기부에서 대조하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
• 파산절차. 2025.09.29 파산선고와 진행 중인 경매절차의 관계, 매각 허가 및 배당절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설과 업무시설(오피스텔) 사이의 표시 차이, 실제 사용상태 및 가능한 이용범위를 확인하세요.
• 점유·명도. 전입 조사자가 다수이므로 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 특정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 및 사건기록 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “확정 불가능한 총비용”을 보라

표면상 최저가는 41,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 김현희의 알려진 보증금만 반영해도 매수인은 39,499,700원을 인수해 실질취득 하한이 81,149,700원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 생기더라도 김현희 미배당분이 늘어 실질부담은 계속 80,000,000원대에 머뭅니다.

여기에 보증금과 확정일자가 미상인 전입자 29명이 남아 있습니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금이 확정되지 않는 한 최종 취득비용도 확정할 수 없습니다. 민간임대주택등기, 파산선고, 근저당 부기등기의 상태까지 함께 대조해야 하므로 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 권리위험은 높고, 총비용은 아직 닫히지 않았습니다. 임차관계가 전부 해소되거나 인수 상한을 객관적으로 특정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.