부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 7층 706호입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 85,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차권자 김현희는 2024.07.15 전입·점유, 2024.05.31 확정일자, 보증금 80,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당계산에서는 28,230,210원만 배당되고 51,769,790원이 부족분으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다.

즉 현재 회차에서 확인되는 취득부담은 최저가 29,155,000원만이 아니라, 29,155,000원 + 51,769,790원 = 80,924,790원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 김현희 보증금 미배당액은 4회 유찰 시 60,358,853원, 5회 유찰 시 66,371,197원으로 커집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조라는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

등기부에는 2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권 설정과 이후 채무자 변경·채권최고액 변경·근저당권 이전 내역이 있습니다. 제공된 권리산정상 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전입자는 단순히 “후순위라 소멸”로 처리할 수 없습니다.

특히 김현희는 임대차계약일 2024.05.30, 확정일자 2024.05.31, 전입·점유개시 2024.07.15로 말소기준보다 앞서고, 2024.10.28 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기로 매각에 따라 소멸하지만, 선행 전입·점유로 발생한 대항력과 미배당 보증금 인수 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인·전입자 — 김현희는 확정, 나머지는 ‘대항력 가능·미상’

현황조사에는 다수의 전입자가 확인됩니다. 다만 김현희를 제외한 전입자는 보증금·확정일자 및 점유부분이 특정되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 706호와의 실제 점유관계가 반드시 원본 현황조사·매각물건명세서에서 확인되어야 합니다.

③ 실질취득 — 유찰될수록 김현희 미배당액이 늘어난다

김현희 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 회차 매각가 29,155,000원을 가정하면 집행비용 924,790원 이후 김현희에게 28,230,210원이 배당되고, 51,769,790원이 미배당으로 남습니다.

낙찰가만 보면 29,155,000원 → 20,408,500원 → 14,285,950원으로 떨어지지만, 김현희의 미배당 인수액은 반대로 51,769,790원 → 60,358,853원 → 66,371,197원으로 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 김현희만 놓고 보면 실질취득은 보증금 80,000,000원 수준에 묶이는 구조이고, 다른 미상 전입자의 위험까지 확인되면 총부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)

현재 배당계산은 집행비용과 김현희 보증금을 반영한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자의 추가 인수 가능성도 별도입니다.

⑤ 시세·환금성 — 최저가 할인율로 판단할 수 없다

대신세영엘리츠는 2019.07.24 준공, 20세대로 확인됩니다. 감정평가상 이 사건 물건들은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건의 용도표기는 근린시설입니다. 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다.

경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회로 나타납니다. 현재 사건 역시 이미 3회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교가 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율보다 임차인 인수액과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·물건 메모 (감정평가 기준)

• 주위환경. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김현희 보증금 인수. 현재 회차 기준 미배당 51,769,790원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가만을 취득가격으로 보면 안 됩니다.
• 다른 전입자의 목적물 확인. 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 전입자가 다수입니다. 706호와 실제로 관계된 전입자가 누구인지 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 특정해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 기록이 있는 전입자도 있으므로 배당종기 및 배당요구 효력을 원본 문건에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 효력 및 경매 후 처리관계를 등기부와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기되어 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 근저당 이전. 2025.06.25 확정채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
• 세금·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “2,915만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 김현희는 보증금 80,000,000원을 가진 임차인이고 현재 회차에서 51,769,790원이 미배당으로 남습니다. 그래서 확인분만 반영해도 실질취득은 약 80,924,790원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 미배당 인수액은 오히려 증가합니다.

여기에 보증금과 점유부분이 확인되지 않은 다수 전입자가 함께 존재하므로 권리분석을 김현희 한 명에서 끝낼 수도 없습니다. 실거래 비교도 확보되지 않아 현재 실질취득액이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 임차관계 원본 확인이 먼저인 고위험 권리분석형입니다.