22,981,000원
부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 803호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 67,000,000원, 현재 최저매각가는 22,981,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에서 먼저 봐야 할 것은 낙찰가가 아니라 임차인 30명의 보증금과 대항력 범위입니다.
현황조사에 잡힌 30명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 개별 임차인으로 표시되어 있습니다. 전입일은 2019.08.20부터 2024.08.23까지이고, 모두 이 사건에서 산정된 말소기준일 2024.09.25보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 이들을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원자료를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층803호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 22,981,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 전입자가 30명
등기 흐름은 2019.08.07 묘성산업개발주식회사 소유권보존과 구덕신용협동조합 근저당권 설정으로 시작합니다. 해당 근저당권은 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐고, 이후 장선희가 계약을 인수했으며 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 등기자료에는 최초 근저당 관련 등기 일부가 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 이 사건의 산정된 말소기준은 2024.09.25 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 — 30명 모두 보증금·확정일자 미상
보증기관 승계나 대위 신고는 없으므로 중복을 제외한 실제 임차인은 30명입니다. 이 중 배당요구 사실이 확인되는 사람은 14명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않으며, 보증금과 확정일자는 전원 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 실거래가보다 먼저 실질취득액부터 확인
대신세영엘리츠는 2019.07.24 준공, 20세대로 표시되어 있고 현재 물건은 감정가 67,000,000원에서 3회 유찰돼 22,981,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 최근 시세와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 무엇보다 이 사건은 보증금 미상 임차인이 30명이라, 시세 비교 전에 낙찰가 + 실제 인수액인 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,981,000원 | 34.3% | 0원 | 22,167,342원 |
| 4회 유찰 시 | 16,086,699원 | 24.01% | 0원 | 15,397,138원 |
| 5회 유찰 시 | 11,260,689원 | 16.81% | 0원 | 10,657,997원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 현재도 정확히 3회 유찰된 상태입니다. 다만 유찰 횟수나 낮아진 최저가 자체는 이 사건의 인수 위험을 제거하지 않습니다. 4회·5회까지 가격이 더 내려가더라도 임차보증금 인수액이 확인되지 않는다면 실질취득액은 여전히 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 813,658원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 1,450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,167,342원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 813,658원, 채권자 배당 0원, 소유자 잔여 22,167,342원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차보증금이 전부 미상인 만큼 이 수치를 실제 최종 배당이나 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물로, 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 198.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 서측 약 5m 도로에 접합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 30명 보증금 전수 확인. 각 임차인의 임대차계약서상 보증금과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인되는 14명 외 나머지 임차인의 배당요구 여부와 배당요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 매수인 인수 보증금을 더한 금액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 있으므로 관련 권리관계와 현재 효력을 원본에서 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고와 2025.10.01 등기 내용을 경매절차와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 30명
감정가 67,000,000원이 22,981,000원까지 내려온 것만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준일보다 앞서 전입한 실제 임차인 30명입니다. 보증금과 확정일자가 전원 미상이므로 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없고, 그 결과 실질취득액도 산정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 인수 위험의 크기가 아직 숫자로 확인되지 않았다. 임차인별 보증금·배당·대항력 범위를 확정한 뒤에야 22,981,000원이 실제로 싼 가격인지, 또는 낮은 낙찰가만큼 인수보증금이 붙는 구조인지 판단할 수 있습니다.
