부산지방법원 2024타경110129. 대신세영엘리츠 8층 803호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 67,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 32,830,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건은 할인율을 먼저 볼 구조가 아닙니다. 현황조사에 이름이 확인된 사람이 30명이고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
기준일로 제시된 2024.09.25 임의경매개시결정보다 30명의 전입일이 모두 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없는 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실제 취득원가가 낮아진다고 판단할 수 없습니다. 미배당 보증금이 확인되면 매수인이 떠안을 금액이 생길 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 8층803호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 32,830,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.23 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — ‘낮은 최저가’보다 임차인 확인이 먼저
등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권이 등장하고, 2021.08.31 채권최고액은 1,595,000,000원으로 변경됐으며, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있습니다. 한편 사건에서 기준일로 산정된 권리는 2024.09.25 임의경매개시결정입니다. 등기사항 중 최초 근저당권에는 이미 말소 표시가 있으나 변경·이전 등기가 이어져 있으므로, 입찰 전 현재 유효한 담보권 범위를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 모두 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2022.05.16 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인은 30명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람도 다수 있지만, 배당요구 여부만으로 인수 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 각 임차인의 실제 보증금, 점유 여부, 확정일자와 배당 가능액을 대조해야 미배당 보증금과 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율을 그대로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 32,830,000원으로 감정가 67,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가격은 22,981,000원, 그 다음은 16,086,699원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 면적 실거래가가 확인되지 않았고, 대상 전용면적 10.33㎡와 단지 거래면적도 일치하지 않아 최근 거래와의 직접 비교가 불가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,839,060원 |
현재 계산표에는 집행비용 990,940원과 소유자 잔여 31,839,060원만 반영돼 있습니다. 등기상 담보권과 30명의 임차보증금이 실제 배당에 반영된 결과로 볼 수 없으므로, 이 표의 인수 0원은 권리상 인수 0원을 확정하는 근거가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 8층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스 공급·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규모. 대신세영엘리츠는 20세대, 사용승인일은 2019.07.24이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 30명 전원의 보증금 확인. 낙찰 전에 매각물건명세서와 배당요구 자료에서 각 보증금과 배당 가능액을 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 확정적인 대항력을 단정하지 말고 실제 점유와 보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 인수될 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득가격을 다시 계산해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2019년 근저당과 이후 변경·이전 등기의 현재 효력을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기돼 있으므로 매각절차와 관련한 최신 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용과 인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 주변 오피스텔과 동일 건물의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 30명의 보증금이 먼저다”
이 물건의 표면적인 매력은 명확합니다. 감정가 67,000,000원이 두 차례 유찰돼 32,830,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 훨씬 큰 숫자가 있습니다. 임차인 30명입니다. 모두 기준일보다 먼저 전입했고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 보거나, 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가하는 것은 위험합니다.
가격은 매력적으로 보이지만 권리금액은 아직 닫히지 않았습니다. 각 임차인의 보증금과 점유·확정일자·배당 가능액이 확인돼 미배당 보증금을 계산한 뒤에야 실질취득가격과 응찰가 상한을 정할 수 있습니다. 현재 상태라면 할인율보다 권리 불확실성이 우선인 고위험 확인형 물건입니다.
