부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 ‘대신세영엘리츠’ 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 78,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 26,754,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 중심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수입니다.

서은미는 임대차계약일 2024.01.26, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.01.29, 보증금 70,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 매각가 26,754,000원을 가정하면 집행비용 881,572원 이후 25,872,428원이 배당되고, 나머지 44,127,572원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 입찰가가 낮아졌다고 실질취득가가 그만큼 내려가는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수와 말소기준 재확인이 핵심

현재 분석전제에서는 서은미가 말소기준보다 앞선 주민등록·점유와 확정일자를 갖고 배당요구까지 한 것으로 잡혀 있으며, 매각대금에서 회수되지 않는 보증금 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 반면 나머지 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

임차인 현황 — 서은미 외 다수의 보증금이 확인되지 않는다

* 서은미의 대항력·인수 판단은 2024.09.25를 말소기준으로 하는 현재 분석전제에 따른 것입니다. 나머지 전입자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차관계는 30명입니다.

② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 7,000만원대

현재 회차 최저가는 26,754,000원이지만, 서은미 보증금 70,000,000원 중 배당되지 않는 44,127,572원을 매수인이 부담하는 구조이므로 실질취득은 70,881,572원입니다. 4회 유찰 시 매각가 18,727,800원으로 내려가지만 인수액은 52,009,300원으로 늘고, 5회 유찰 시 매각가 13,109,460원에 인수액 57,526,510원으로 증가합니다.

동일 면적의 최근 실거래가격으로 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가나 실질취득액을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다. 대신세영엘리츠는 20세대이고 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

③ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)

집행비용은 881,572원, 서은미 우선변제 예상액은 25,872,428원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 대 198.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이고 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
• 환금성. 대신세영엘리츠는 20세대이며 2019.07.24 준공됐습니다. 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타납니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2019.08.07 근저당 설정과 이후 변경·이전 이력 때문에 2024.09.25 경매개시결정을 말소기준으로 보는 전제가 맞는지 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
• 서은미 인수액 확인. 현재 배당가정상 보증금 70,000,000원 중 44,127,572원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
• 다른 전입자의 보증금 확인. 서은미 외 전입자들은 보증금·확정일자가 미상인 경우가 많습니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 계약관계와 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 한형석·안충태·김솔·윤은빈·임현숙·오주현·문선빈·손남림·권예림·최규형·채효정·박효은·차태안은 배당요구 접수 이력이 있으므로 배당요구의 법적 근거와 보증금 규모 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기돼 있어 경매절차 및 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인해 실제 사용·임대 및 금융조건을 검토해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 면적 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “2,675만원짜리 물건”이 아니다

이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 26,754,000원까지 내려왔지만, 그 숫자 하나만 보면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다. 서은미의 보증금 70,000,000원 중 현재 배당가정상 44,127,572원이 남아 매수인에게 인수되므로 현재 회차 실질취득은 70,881,572원입니다. 유찰이 더 진행되더라도 매각가가 줄어드는 만큼 서은미의 미배당 인수액은 커집니다.

더 큰 변수는 서은미 외 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점과, 2019.08.07 설정된 근저당권 및 그 변경·이전 이력입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 말소기준·임차관계 원본 확인이 먼저인 고난도 권리분석 사건입니다. 동일 면적 실거래 근거도 확인되지 않아 현재 단계에서 가격 메리트를 부여할 근거 역시 부족합니다.