부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 78,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 38,220,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 51% 할인된 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
서은미는 건물 전유부분 전부에 관해 2024.01.29 전입·점유, 2024.01.29 확정일자를 갖추고 보증금 70,000,000원의 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당표에서는 매각대금 38,220,000원 중 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 서은미에게 배당되고, 나머지 32,867,960원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 2층203호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 보증금 인수가 핵심
2019.08.07 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 최초 1,800,000,000원, 2021.08.31 변경 후 1,595,000,000원입니다. 이후 2024.08.12 서은미의 주택임차권등기가 설정됐으며, 사건 배당계산에서는 이 임차보증금의 부족분을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 2024.09.25 임의경매개시결정, 2025.07.09 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전, 2025.10.01 파산선고도 확인됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 조사 인원 30명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서은미 | 2024.01.29 | 70,000,000원 | 2024.01.29 | 2024.08.12 | 有 | 有 | 32,867,960원 |
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 여부를 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 조사 인원 30명을 그대로 실제 조사 인원으로 보았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 임차인 서은미 보증금 | 70,000,000원 | 37,132,040원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 32,867,960원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 서은미에게 37,132,040원이 배당되고 보증금 부족분 32,867,960원이 매수인 인수로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 아니다
| 회차 | 매각가 | 서은미 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 32,867,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 44,127,572원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 52,009,300원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 203호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대신세영엘리츠는 2019.07.24 준공, 20세대 규모이며 동일 면적 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서은미 인수액 재확인. 현재 예상 인수액은 32,867,960원이며 실질취득 기준은 약 70,000,000원입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 나머지 전입자 보증금 확인. 서은미 외 29명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임차관계, 점유 범위, 배당요구 및 인수 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 한 호실에 다수 전입자가 등록된 형태이므로 실제 거주자와 주민등록상 전입자의 관계를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기돼 있으므로 매각절차와 파산절차 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역과 최신 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “7,000만원 보증금”을 먼저 보라
감정가 78,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 38,220,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 서은미의 보증금 70,000,000원 중 현재 회차에서 32,867,960원이 미배당되어 매수인에게 남는 구조이므로, 경제적 실질은 약 70,000,000원입니다. 다음 회차에서 최저가가 26,754,000원, 18,727,800원으로 더 내려가도 인수액이 44,127,572원, 52,009,300원으로 증가해 이 핵심 부담은 쉽게 줄지 않습니다.
더 큰 문제는 서은미 외에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 있다는 점입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하며, 확인된 서은미 인수액 외의 추가 위험을 배제할 수 없습니다. 실거래 시세 비교자료도 없어 약 70,000,000원의 실질취득액 자체가 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 권리 위험은 높습니다. 입찰 전 임차관계 전수 확인이 되지 않는다면 가격 할인만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
