부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 숫자만 보면 절반 수준까지 떨어졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 30명의 전입자와 미확인 보증금입니다.
등기 흐름에서는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당이 설정됐고 이후 채무자가 장선희로 변경됐으며, 채권최고액도 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 2024.09.25 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 다만 현재 제공된 권리판단 기준일은 2024.09.25 경매개시결정으로 제시되어 있으며, 이 날짜 이전에 전입한 점유자들이 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 6층602호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 장선희 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 급배수·위생·승강기·기계식주차장·도시가스·난방설비 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차인 — 실제 전입자 30명, 보증금 전부 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 30명은 모두 실제 전입자로 집계됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 인수액을 확정할 수 없습니다. 전입일이 모두 2024.09.25보다 빠르다는 점 때문에 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 2024.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 2024.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 2024.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 2024.10.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,830,920원 |
현재 배당 계산에는 채권자 배당이 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 전입자들의 보증금이 모두 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부와 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 도로. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡, 평지의 세로장방형입니다.
- 규모. 대신세영엘리츠는 20세대, 사용승인일은 2019.07.24로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 30명 각각의 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·점유 부분·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액 산정이 불가능합니다.
- 배당요구 여부 구분. 배당요구가 확인된 전입자와 확인되지 않은 전입자를 나눠 실제 배당순위와 미배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 최저가 할인율 단독 판단 금지. 46,060,000원은 감정가의 49%지만, 실질취득액은 미배당 보증금에 따라 더 커질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 표시되어 있으므로 현황·건축물대장·등기상 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 효력과 임대관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기돼 있으므로 진행 절차와 처분관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 종결자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 30명
감정가 94,000,000원에서 최저가 46,060,000원까지 떨어졌다는 사실만 놓고 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 경매개시 전 전입한 사람이 30명 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 얼마인지, 나아가 실제 취득에 필요한 총액이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “저가 낙찰형”이 아니라 “임차관계 확인 선행형”으로 접근해야 합니다. 최저가가 46,060,000원에서 32,241,999원, 22,569,399원으로 더 내려가더라도 임차보증금 인수가 있다면 그 가격 하락이 그대로 투자 메리트로 이어진다고 볼 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 현재 자료만으로는 이 결론이 가장 안전합니다.
