부산지방법원 2024타경110129. 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 6층 602호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주택으로 단정해서는 안 되며, 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다. 현재 소유자는 장선희이고 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다.
최초 감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 32,242,000원입니다. 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 동일 면적의 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더구나 임차인의 미배당 보증금을 승계하는 경우에는 낙찰가와 별도로 인수액을 더한 실질취득총액을 기준으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 6층 602호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 중 6층 602호 |
| 면적 참고 | 시세자료 기준 대상면적 14.74㎡ · 면적 일치 확인 필요 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전 |
| 감정가 | 94,000,000원 |
| 최저매각가 | 32,242,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 약 34% |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 인수액 | 확정 불가 · 임차관계 및 등기 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
경매개시결정일인 2024.09.25를 말소기준일로 기계적으로 적용하면 2019년 근저당을 놓칠 수 있습니다. 근저당의 실제 존속 여부와 말소기준권리를 원본 등기로 확정해야 합니다.
최초 채권최고액 1,800,000,000원 · 공동담보
원 설정등기는 말소 표시, 후속 변경·이전 기록과 충돌
등록 원인 2020.06.01 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기
2019년 근저당의 존속 여부를 확인하기 전에는 이 경매개시결정을 말소기준으로 확정할 수 없음
확정채권양도 원인 2025.06.25
부산회생법원 2025하단101342 · 선고일 2025.09.29
핵심은 2019년 근저당의 실제 등기상 지위입니다. 최초 설정 이후 채무자 변경, 채권최고액 변경, 채권양도에 따른 권리이전이 이어졌습니다. 현재 기록만으로는 최초 설정등기의 말소 표시와 후속 등기의 존속 상태가 정확히 어떻게 연결되는지 확정할 수 없습니다.
해당 근저당이 유효하게 존속하는 경우, 최초 설정일인 2019.08.07이 말소기준을 판단하는 핵심 날짜가 됩니다. 그보다 뒤에 전입한 점유자의 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 선순위 임차인이라고 판단할 수 없습니다. 반대로 근저당이 실제로 말소된 상태라면 다른 선순위 권리의 존재 여부와 임차인의 실제 권리취득 시점을 다시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 602호의 실제 점유관계가 핵심
현황조사 및 문건접수 기록에는 30명의 전입·임차관계 조사 명의가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없으나, 각 명의의 점유 부분과 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 602호의 실제 임차인이라고 합산할 수 없습니다. 602호에 실제로 해당하는 임차인의 인원과 보증금은 미확정입니다.
경매개시결정 전 전입이라는 사실만으로 대항력이 선순위라고 단정할 수 없습니다. 실제 임대차계약, 목적물 점유, 주거용 사용 여부, 근저당의 존속 여부를 종합해 판단해야 합니다. 해당 부동산의 용도도 근린시설과 업무시설로 구분되어 있어 적용할 임대차 보호관계부터 확인해야 합니다.
| 조사 명의 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사 명의별 권리관계는 아래 분석 스크립트에서 표시합니다. | |||||
위 명단은 전입·현황조사 및 문건접수 기록의 명의 목록입니다. 해당 명의가 602호에 귀속되는지 확인되지 않았으므로 전체를 본건의 확정 임차인으로 계산하지 않습니다. 배당요구 접수 사실은 우선변제권 인정이나 전액 배당을 의미하지 않습니다.
실질취득총액 = 낙찰가 + 실제 인수하는 미배당 보증금
특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가하는 구조라면 실질취득총액은 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 가격상 이익이 증가하지 않습니다.
이 사건에서는 보증금 자체가 확인되지 않았고 602호의 임차인도 특정되지 않아 실제 인수액과 실질취득총액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 다르다
현재 최저매각가는 32,242,000원, 감정가는 94,000,000원입니다. 3회 유찰 결과 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가치 대비 할인율이 아닙니다.
| 대상 건물 | 대신세영엘리츠 |
|---|---|
| 시세자료상 세대수 | 20세대 |
| 사용승인 참고일 | 2019.07.24 |
| 시세자료 대상면적 | 14.74㎡ · 면적 일치 미확인 |
| 감정가 | 94,000,000원 |
| 현재 최저가 | 32,242,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 동일 조건 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 실질취득총액 | 임차인 보증금·인수 여부 확정 후 산정 |
④ 예상배당표 — 계산 결과를 그대로 신뢰하면 안 된다
현재 최저가 32,242,000원을 가정한 배당계산에는 집행비용과 소유자 잔여금만 나타납니다. 그러나 등기상 근저당과 신청채권 청구액이 존재하므로 이 결과를 실제 배당예상액으로 사용할 수 없습니다.
| 배당 검토 항목 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|
| 가정 매각대금 | 32,242,000원 | 현재 최저가 가정 |
| 집행비용 추정 | 980,356원 | 추정액 |
| 비용 차감 후 배당재원 | 31,261,644원 | 배당순위 미확정 |
| 근저당 채권최고액 | 1,595,000,000원 | 존속·피담보채무·공동담보 확인 |
| 신청채권 청구액 | 1,450,000,000원 | 실제 배당액 미확정 |
| 임차인 배당 | 미확정 | 보증금·우선순위 확인 |
| 소유자 최종 잔여금 | 미확정 | 채권 배당 반영 후 재산정 |
| 매수인 인수액 | 미확정 | 임차관계 확정 필요 |
신청채권 청구액이 1,450,000,000원이라는 점을 고려하면 채권 배당을 전혀 반영하지 않은 채 소유자 잔여금을 확정하는 계산은 내부적으로 성립하지 않습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액, 임차인 배당순위를 확인한 후 전체 배당표를 다시 작성해야 합니다.
같은 이유로 계산상 매수인 인수액 0원 역시 확정적인 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,242,000원 | 약 34% | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,400원 | 약 24% | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 15,798,579원 | 약 17% | 미확정 |
현재 이후 회차의 가격은 시나리오 값이며 실제 유찰 및 매각기일 변경 여부와는 구별해야 합니다. 매수인 인수액이 확정되지 않아 어느 회차에서도 실제 취득총액은 계산할 수 없습니다.
더 유찰되면 입찰을 시작할 수 있는 가격은 내려갑니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 낙찰가 인하분만큼 인수 부담이 늘어날 수 있습니다. 따라서 4회 또는 5회 유찰 자체를 가격 메리트 확보의 근거로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 경매 용도인 근린시설과 실제 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·도시가스·난방설비가 있습니다. 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했습니다.
- 접도. 서측 약 5m 도로에 접하며 진출입 상태는 보통입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구, 도시철도 저촉 및 상대보호구역 관련 규제가 기재되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에도 해당합니다.
- 토지 현황. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 경매상 용도와 감정 이용상태의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 시세자료상 20세대 규모이며 동일 조건 거래가격을 확인할 수 없습니다. 3회 유찰 이력과 실제 임대차관계의 불확실성을 고려해 매각 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준 확정. 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2021년 변경 및 2025년 이전등기의 연결관계를 최신 등기사항전부증명서 원본으로 확인합니다.
- 602호 임차인 특정. 조사 명의 중 실제 602호를 점유하거나 임대차계약을 체결한 사람이 누구인지 확인합니다. 다른 호실의 임차인을 이 물건의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
- 보증금 확인. 실제 임차인의 보증금·계약일·확정일자·점유 개시일·배당요구 여부를 매각물건명세서와 계약 관련 서류로 대조합니다.
- 대항력 재판정. 2024년 경매개시결정이 아니라 실제 말소기준권리와 임차인의 권리취득 시점을 비교합니다. 근린시설과 오피스텔의 실제 사용관계에 따른 법적 적용도 확인합니다.
- 배당표 재작성. 근저당의 실제 피담보채무, 공동담보 범위, 임차인 배당순위, 집행비용과 관련 채권을 반영해야 합니다. 현재 계산상 소유자 잔여금은 확정액으로 취급하지 않습니다.
- 실질취득총액 계산. 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금과 기타 취득·명도 비용을 더해 경제성을 검토합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 감정상 업무시설 이용상태, 민간임대주택등기의 현재 효력을 대조합니다.
- 파산 관련 확인. 2025년 파산선고 등기와 관련하여 매각 및 소유권 취득 절차에 영향을 미치는 사항이 있는지 법원 원본 기록으로 확인합니다.
- 시세·환금성 확인. 602호와 면적·용도·층이 일치하는 거래사례를 확보하고 현재 실거래가격 및 매도 가능 가격을 확인합니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 기계식 주차장 이용조건, 공용부분 관리비 체납 등을 확인합니다.
이 상태에서는 낮아진 최저가에 가격 가점을 부여할 근거가 부족하고, 매수인 인수액 0원이라는 결론도 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “감정가의 34%”가 곧 안전마진은 아니다
부산 대신세영엘리츠 602호는 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 32,242,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차보증금과 권리 인수액이 확정되지 않았고, 동일 조건 실거래가격도 확인되지 않았습니다.
특히 2019년 근저당의 말소 상태와 후속 이전등기의 관계를 먼저 해결해야 합니다. 다수의 전입 조사 명의 역시 602호에 실제로 해당하는 사람부터 구분해야 하며, 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 선순위 대항력을 인정해서는 안 됩니다.
제공된 배당계산의 소유자 잔여금 31,261,644원은 채권자 배당을 반영하지 않은 결과이므로 확정 배당액이 아닙니다. 인수액 0원이라는 계산도 같은 이유로 검증이 필요합니다.
결론은 가격 판단 보류입니다. 실제 602호 임차인, 보증금, 말소기준권리와 배당순위를 확정하고 실질취득총액을 산정하기 전에는 감정가 대비 큰 할인율이나 추가 유찰만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.
