48,510,000원
부산지방법원 2024타경110129. 등기상 소유자는 장선희이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 건물이 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 99,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하까지 내려온 물건이지만, 현황조사상 다수 점유자가 확인되고 보증금이 밝혀지지 않은 사람이 많아 낙찰가 외 추가 부담을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
특히 김수정은 건물 전부에 대한 주택임차권이 2025.05.22 등기되어 있고, 임대차계약일은 2024.04.01, 주민등록일은 2024.04.08, 점유개시일은 2024.04.01, 확정일자는 2024.09.30, 임차보증금은 10,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 이 보증금에 배당액이 0원이고 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 4층401호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 장선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 표시와 근저당 이력을 함께 봐야 한다
2020.06.15 장선희가 소유권을 취득한 뒤 2022.11.30 민간임대주택등기가 추가됐고, 2024.09.25 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.05.22 김수정의 주택임차권이 등기되고, 2025.07.09 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 2025.10.01에는 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기됐습니다.
② 임차·점유관계 — 30명, 보증금 미상 다수
현황조사 등에서 확인되는 사람은 총 30명입니다. 김수정을 제외한 다수 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 단순히 전입일만으로 확정적인 대항력과 인수금액을 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 보증금 잔존 시 매수인 승계 가능성으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김애란 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김은진 | 2019.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 임현숙 | 2019.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.24 |
| 최규형 | 2021.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.30 |
| 한형석 | 2021.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.31 |
| 김솔 | 2021.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.22 |
| 오주현 | 2021.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.28 |
| 권예림 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.11.27 |
| 정민서 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김희영 | 2022.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 정유정 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 이정훈 | 2022.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김지은 | 2023.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 정유이 | 2023.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 박효은 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.11.19 |
| 김지원 | 2023.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김민지 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 차태안 | 2023.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.25 |
| 이민경 | 2023.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김영진 | 2023.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 윤은빈 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.31 |
| 문선빈 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.12.11 |
| 서은미 | 2024.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.24 |
| 손남림 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.28 |
| 김경애 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김수정 | 2024.04.08 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 10,000,000원 | 2025.05.22 |
| 채효정 | 2024.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.25 |
| 안충태 | 2024.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2024.10.31 |
| 김현희 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
| 김주송 | 2024.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 없음 |
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질취득 확정’이 먼저
현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가 99,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 33,957,000원, 4회 유찰 시에는 23,769,900원입니다.
그러나 이 사건에는 신뢰할 수 있는 동일 면적 실거래 비교가격이 제시되지 않았습니다. 대신세영엘리츠는 20세대, 사용승인일은 2019.07.24이고, 조회 대상 면적 18.62㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 인수 · 김수정 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,236,820원 |
김수정 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 다른 점유자의 보증금이 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 10,000,000원 |
회차가 내려가도 확인된 김수정 보증금 인수액은 10,000,000원으로 유지됩니다. 더 중요한 것은 나머지 점유자의 보증금입니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 전체 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 8층 건물이며, 급배수·위생·승강기·기계식주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대신세영엘리츠는 20세대이며 사용승인일은 2019.07.24입니다. 동일 면적 실거래 근거가 확인되지 않아 환금성을 가격자료만으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.09.25 경매개시결정과 2019.08.07 근저당권·이후 변경 및 이전 이력이 함께 나타나므로 원본 등기부에서 현재 효력과 말소관계를 대조해야 합니다.
- 30명 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 사람별로 확인해야 합니다.
- 김수정 인수. 현재 계산상 보증금 10,000,000원은 배당 0원·매수인 인수입니다.
- 미상 보증금 확인. 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않으므로 최저가에 인수 10,000,000원만 더해 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기되어 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 면적 실거래 근거가 확보되지 않은 만큼 현장 중개업소·실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 더 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 99,000,000원에서 최저가 48,510,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 할인율을 이유로 접근하기에는 임차관계가 너무 복잡합니다. 확인되는 점유자가 30명이고, 김수정 보증금 10,000,000원은 현재 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 다른 다수 점유자는 보증금이 미상이라 전체 인수액과 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
또한 말소기준은 2024.09.25 경매개시결정으로 표시되어 있으나, 2019.08.07 근저당권 설정과 2021.08.31 변경, 2025.07.09 근저당권 이전 이력이 함께 존재합니다. 여기에 민간임대주택등기와 파산선고까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 권리·임차관계를 원본으로 확정하는 것입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트보다 인수 위험이 우선하는 D등급 고위험형으로 보는 것이 타당합니다.
