부산지방법원 2024타경110129. 부산 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 401호의 임의경매 사건입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 장선희이며, 경매신청 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 1,450,000,000원입니다.
감정가는 99,000,000원이지만 3회 유찰된 현재 최저매각가는 33,957,000원입니다. 감정가 대비 상당한 가격 하락이 발생한 것은 확인되지만, 이 비율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 매수인이 부담할 수 있는 보증금과 실제 시세를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로315번길 10-6, 4층 401호 (서대신동2가, 대신세영엘리츠) |
| 물건 용도 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 참고 면적 | 18.62㎡ · 개별 물건과 면적 일치 여부 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 |
| 소유자 | 장선희 · 2020.06.15 소유권이전등기 |
| 감정가 | 99,000,000원 |
| 최저매각가 | 33,957,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증
2019년 근저당권이 실제로 말소되었는지, 변경·이전된 근저당권이 현재 유효한지 원본 등기부에서 확인해야 합니다. 2024년 경매개시결정만을 말소기준으로 확정하거나, 2019년 근저당권을 유효한 선순위 권리로 확정하는 판단 모두 보류합니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2019년 근저당권 | 구덕신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 채권최고액 1,595,000,000원 | 말소·유효성 확인 |
| 2024년 임의경매개시결정 | 구덕신용협동조합 | 청구 1,450,000,000원 | 매각 시 소멸 표시 |
| 2025년 주택임차권등기 | 김수정 | 10,000,000원 | 보증금 인수 검증 |
| 2025년 파산선고 | 등기상 파산선고 | — | 절차 영향 확인 |
구덕신용협동조합의 근저당권은 처음 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정되었으며, 2021.08.31 변경 기록에는 1,595,000,000원이 나타납니다. 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 있습니다. 채권최고액은 실제 채무잔액이나 이 물건에서 배당받을 확정금액과 동일하지 않습니다.
2022.11.30에는 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 2025.10.01에는 파산선고가 등기되었습니다. 두 사항의 현재 효력과 매각 절차에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 인원이 핵심
다수의 인명이 동일한 401호에 관한 실제 독립 임차인인지, 다른 호실의 전입자나 관련인이 섞인 것인지 확인되지 않았습니다. 따라서 30명의 독립 임차인 또는 보증금 합계가 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
실제 점유, 해당 호실과의 관계, 임대차계약, 선순위 권리의 효력 등을 함께 확인해야 하므로 아래 표의 대항력과 인수 여부는 미확정으로 표시합니다.
| 임차 관련 인명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
현황조사상 전입일과 배당요구 기록을 기준으로 정리했습니다. 배당요구 기록은 배당요구의 존재만 나타내며, 배당금 수령이나 보증금 전액 회수를 보장하지 않습니다. 확정일자가 확인되지 않은 인원에 대해서는 우선변제권을 확정하지 않았습니다.
③ 김수정 임차권 — 보증금 1,000만원의 의미
| 임차권자 | 김수정 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임대차계약일 | 2024.04.01 |
| 점유개시일 | 2024.04.01 |
| 주민등록일 | 2024.04.08 |
| 확정일자 | 2024.09.30 (등기 기재) |
| 임차보증금 | 10,000,000원 |
| 차임 | 290,000원 |
| 임차권등기 원인일 | 2025.05.20 |
| 임차권등기일 | 2025.05.22 |
| 대항력 | 선순위 여부 재확인 |
| 우선변제 | 배당순위 미확정 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 인수 여부 확인 |
배당 시산에는 김수정의 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있으나, 그 판단에는 선순위 근저당권 상태와 임차권의 실제 대항력, 우선변제 및 배당결과 확인이 필요합니다.
10,000,000원은 확인된 임차보증금이지 전체 인수액의 상한이 아닙니다. 다른 임차 관련 인원의 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득가는 낙찰가에 해당 인수액을 더해 산정해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 그 차액만큼 발생하는 경우에는, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
이 사건은 다른 임차 관련 인원의 보증금도 확인되지 않았으므로, 현재 최저가를 실질취득가로 사용하거나 김수정의 보증금만 더한 금액을 확정 실질취득가로 제시하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 감정가 할인과 시장가격 할인은 다르다
현재 최저매각가 33,957,000원은 감정가 99,000,000원의 약 34% 수준입니다. 그러나 개별 물건과 면적이 일치하는 실거래 가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 99,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 33,957,000원 | 3회 유찰 후 가격 |
| 확인된 임차보증금 | 10,000,000원 | 실제 인수 여부 확인 필요 |
| 매수인 실질취득가 | 확정 불가 | 전체 인수액 미확정 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 | 개별 호실과 비교 가능한 거래 확인 필요 |
특히 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건이므로, 용도와 면적이 일치하는 거래를 비교 기준으로 삼아야 합니다.
⑤ 예상배당 — 현재 시산의 한계
매각가 33,957,000원을 가정한 시산에서 집행비용은 1,011,226원으로 표시되어 있습니다. 그러나 채권자별 배당액과 임차인들의 최종 배당액이 확정되지 않아 실제 배당표를 구성할 수 없습니다.
| 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 가정 매각대금 | 33,957,000원 | 현재 최저가 기준 |
| 집행비용 추정 | 1,011,226원 | 실제 비용 변동 가능 |
| 비용 차감 후 재원 | 32,945,774원 | 배당·귀속 미확정 |
| 신청채권자 청구액 | 1,450,000,000원 | 실제 배당액 미확정 |
| 김수정 임차보증금 | 10,000,000원 | 배당·인수 여부 확인 |
| 다른 임차 관련 보증금 | 미상 | 실제 임차인 및 금액 확인 필요 |
| 소유자 잔여금 | 확정 불가 | 실제 배당표 확인 필요 |
집행비용은 추정치이며, 비용 차감 후 재원을 소유자 잔여금으로 확정하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인
| 회차 | 매각가 | 집행비용 차감 후 재원 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 16,638,929원 | 15,939,428원 | 미확정 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 낙찰가 하락만큼 실제 취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 각 회차의 최종 배당액과 전체 인수액이 확인되지 않아 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인의 부재로 내부 및 마감재를 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 단지 정보상 20세대이며 준공일은 2019.07.24입니다. 다만 개별 호실과 일치하는 실거래가격이 확인되지 않아, 실제 환금성과 적정 시장가격을 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2019년 근저당권의 실제 말소 여부와 2021년 변경·2025년 이전 기록의 현재 효력을 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 임차 관련 인명 30명 중 실제 401호의 독립 임차인과 다른 호실 또는 관련인을 구분해야 합니다.
- 보증금 전수 확인. 김수정 외 보증금이 확인되지 않은 인원에 대해 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 개별 판정. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 임차 범위, 선순위 권리와의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당 확인. 확정일자와 배당요구, 실제 배당 가능액을 확인하고 미배당 보증금의 인수 여부를 검토해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김수정의 임차권등기와 보증금 10,000,000원에 대한 배당·인수·말소 관계를 확인해야 합니다.
- 채권자 배당 재검증. 신청채권자 청구액, 근저당권의 현재 권리자와 실제 채권잔액, 공동담보 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택·파산 관련 사항. 민간임대주택등기의 현재 효력과 파산선고가 매각·인도 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 대조하고 건축물대장상 정확한 용도 및 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래·현장 확인. 개별 호실과 면적이 일치하는 최근 실거래를 확보하고, 실제 점유·내부 상태·관리비 체납을 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서 및 변경된 권리사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득비용”
대신세영엘리츠 401호는 감정가 99,000,000원에서 최저매각가 33,957,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 가격만으로 입찰 매력을 판단하기는 어렵습니다.
핵심은 임차인과 선순위 권리입니다. 2019년 근저당권의 말소 여부에 확인이 필요한 부분이 있고, 임차 관련 인명 30명의 실제 점유 범위와 보증금이 확정되지 않았습니다. 김수정의 보증금 10,000,000원에 대해서도 실제 배당 및 인수 관계를 검증해야 합니다.
또한 개별 물건과 일치하는 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지도 알 수 없습니다. 다회유찰에 따른 가격 하락은 사실이지만, 그 자체가 투자 수익이나 취득비용 절감을 보장하지 않습니다.
결론은 권리관계 확인 전 가격 판단 보류입니다. 말소기준권리, 실제 임차인, 전체 인수액, 배당구조와 최근 실거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
