부산지방법원 2024타경110129. 등기상 소유자는 장선희이고, 사건의 신청채권액은 1,450,000,000원입니다. 물건 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,242,000원입니다.

숫자만 보면 할인 폭이 크지만 권리분석에서는 가격보다 먼저 볼 문제가 있습니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 30명이고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 낙찰 후 매수인이 실제로 얼마를 인수할지 확정할 수 없고, 최저가 32,242,000원만으로 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준을 먼저 다시 맞춰야 한다

등기 흐름에는 2019.08.07 구덕신용협동조합 근저당권이 존재하고, 2021.08.31 채권최고액이 1,595,000,000원으로 변경됐으며, 2025.07.09에는 그 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 반면 사건상 말소기준 표시는 2024.09.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있어 두 흐름을 그대로 동시에 받아들이면 임차인의 선·후순위 판정이 달라집니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 30명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 30명은 모두 실제 점유자로 집계됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 우선변제 순위는 산정할 수 없습니다. 배당요구를 한 점유자가 있더라도 보증금·대항력·배당액이 확정되지 않은 상태에서는 인수 위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 32,242,000원으로 감정가 94,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 동일 면적 실거래 자료는 확인되지 않았고, 단지 비교 자료도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균·최신 거래와의 비교를 통한 가격 메리트 판단은 할 수 없습니다.

더 중요한 점은 인수액 자체가 미상이라는 것입니다. 보증금이 큰 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 최저가보다 크게 높아질 수 있습니다. 이 물건에서는 감정가 대비 할인율보다 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.

④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 32,242,000원 가정)

위 시뮬레이션에는 담보채권과 30명의 임차보증금이 배당채권으로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 표시상 매수인 인수 0원·미배당 0원은 권리분석의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 실제 인수액은 말소기준권리, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 결과를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 회차 시나리오

낙찰가가 32,242,000원에서 22,569,400원, 15,798,579원으로 내려가도 임차인 인수액이 존재한다면 실질취득가는 같은 비율로 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 미상 보증금 총액과 실제 대항력 인정 범위가 이 물건의 핵심 변수입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 공급 및 난방설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 2,377,000원/㎡, 토지면적 198.0㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 규모. 대신세영엘리츠 20세대, 2019.07.24 준공입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2019.08.07 근저당과 2024.09.25 경매개시결정 중 실제 배당·소멸 기준이 무엇인지 등기 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 점유자 30명 계약서 확인. 각 점유자의 실제 점유 부분, 보증금, 임대차 개시일, 확정일자 및 전입 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 서은미·한형석·안충태·김솔·윤은빈·임현숙·오주현·문선빈·손남림·권예림·최규형·채효정·박효은·차태안은 배당요구 기록이 있으나, 배당요구만으로 인수 위험이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
• 실질취득가 계산. 대항력 있는 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고 기록이 있으므로 경매절차와의 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 대상 면적 17.91㎡와 일치하는 최근 실거래가 확인 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.

맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다

이 물건은 감정가 94,000,000원에서 32,242,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 확인된 점유자가 30명이고 보증금·확정일자가 모두 미상이며, 등기 흐름과 사건상 말소기준 표시 사이에도 재확인이 필요한 지점이 있습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 ① 실제 말소기준권리, ② 30명의 보증금, ③ 대항력·배당요구·미배당액입니다. 이 세 가지가 확정되기 전까지 매수인 인수액과 실질취득가는 미상입니다. 현재 단계의 판단은 가격보다 권리확인 우선입니다.