부산지방법원 2024타경110129. 서구 서대신동2가 대신세영엘리츠 3층 304호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 대상 면적은 17.91㎡이며 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 현재 소유자는 장선희로 2020.06.15 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기상 2022.11.30 민간임대주택등기도 존재합니다.

등기 흐름만 보면 2019.08.07 구덕신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 처음 1,800,000,000원이었다가 2021.08.31 1,595,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.09.25 구덕신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 현재 권리판정 기준에는 이 2024.09.25 임의경매개시결정이 말소기준으로 산정돼 있습니다. 2025.07.09에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.01에는 소유자 관련 파산선고가 등기됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 ‘점유관계’가 핵심

특히 이 물건은 등기상 민간임대주택 표시가 있고 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 따라서 전입 조사자들의 임대차가 304호에 어떻게 연결되는지, 각각의 보증금이 얼마인지, 확정일자와 실제 점유가 언제부터였는지를 확인하기 전에는 매수인이 최종적으로 부담할 보증금을 계산할 수 없습니다. 30명 중 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 조사된 임차·점유자는 30명으로 봅니다.

② 임차인 현황 — 30명 모두 보증금 확인 전 인수액 산정 금지

30명 가운데 14명은 배당요구가 접수돼 있습니다. 그러나 배당요구 여부만으로 매수인 인수가 0원이 되는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자, 실제 배당액을 알 수 없어 우선변제 여부와 미배당 보증금도 현재 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인보다 인수금액 확인이 선행

현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 32,241,999원, 4회 유찰 22,569,399원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않고, 무엇보다 임차보증금 인수액도 산정할 수 없습니다. 따라서 어느 회차에서도 “시세보다 싸다” 또는 “실질취득이 저렴하다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)

현재 배당가정은 집행비용 1,229,080원과 소유자 잔여 44,830,920원으로 구성돼 있습니다. 다만 신청채권 청구액 1,450,000,000원과 임차인 보증금·최우선변제 등이 이 배당액에 반영돼 있지 않으므로, 이를 최종 배당표나 매수인 인수액 0원의 근거로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 동신초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 급배수·위생·승강기·기계식 주차장·공동현관문·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 5m 도로에 접하고 진출입 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡, 토지면적은 198.0㎡입니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다.
• 환금성. 2019.07.24 준공·20세대 규모이고 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 매각 용이성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 30명 전원의 임대차 원인 확인. 각 전입자가 실제 304호를 점유하는지, 점유범위와 계약관계를 개별 확인해야 합니다.
• 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 배당요구 접수자 14명도 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구하지 않은 조사자 확인. 배당요구가 확인되지 않은 조사자도 다수이므로 대항력과 매수인 승계 가능성을 개별 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 감정상 업무시설(오피스텔) 이용과 함께 매각 후 효력 및 임대관계에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 근저당 변동 확인. 2019년 구덕신용협동조합 근저당, 2021년 채권최고액 1,595,000,000원 변경, 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전까지 후속 등기 흐름을 현재 등기부와 대조해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2025.10.01 파산선고 등기가 있으므로 파산절차와 경매절차 관계 및 이해관계인 현황을 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 감정가 대비 49%라는 할인율은 임차보증금 인수가 0원일 때만 온전히 매입가격 할인으로 작용합니다. 현재는 그 전제가 확인되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 반드시 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 30명의 보증금이 먼저다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 94,000,000원에서 최저가 46,060,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 낮아진 최저가보다 30명의 실제 점유·임차 조사자가 훨씬 중요합니다. 전입일은 모두 현재 기준시점인 2024.09.25보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다.

따라서 현재 단계에서 확실히 말할 수 있는 결론은 하나입니다. 46,060,000원이 실질취득액이라고 볼 수 없다는 것입니다. 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금이 추가되고, 그 결과는 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 전혀 다른 구조가 될 수 있습니다. 민간임대주택등기, 근저당권 변동, 파산선고, 2회 유찰과 낮은 경매 낙찰률까지 겹쳐 있으므로 권리 확인 전 입찰은 보류가 합리적인 사건입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “누구의 보증금을 얼마까지 떠안게 되는가”를 먼저 확정하는 것입니다.