의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 2층 201호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 주택도시보증공사가 2025.09.25 설정한 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 1,871,836,656원 근저당권도 설정돼 있습니다.
말소기준 이후에는 엡스엔지니어링·바론플래닝·계명·이진케어시스템·남광토건의 가압류와 의정부시·국의 압류, 그리고 주택도시보증공사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 가운데 국 압류와 의정부시 압류는 이후 해제로 말소됐고, 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 101동 15층 중 2층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계로 이어질 임차인 권리가 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이며, 이후 설정·등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 의정부시 압류와 국 압류는 각각 2026.08.07, 2026.08.04 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 권리 안전과 가격 매력은 분리해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 408,000,000원으로 신건입니다. 실질취득액 역시 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 408,000,000원입니다. 다만 이 금액을 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 확인되지 않으므로, ‘시세보다 싸다’거나 ‘감정가가 저렴하다’는 결론은 내리지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 408,000,000원 | 401,520,000원 | 14,049,292,882원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 14,129,782,482원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 261,120,000원 | 256,664,320원 | 14,194,148,562원 | 0원 |
유찰될수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 채권자의 손실 규모가 아니라 낙찰가 자체가 시장가치 대비 적정한지를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 1. 근저당권 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 401,520,000원 |
| 2. 근저당권 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,480,000원을 제외한 401,520,000원이 주택도시보증공사의 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 연립주택, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며, 본건은 2층 201호입니다. 사용승인일은 2025.05.22입니다.
- 설비. 상·하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외로 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 압류 말소 확인. 국 압류는 2026.08.04, 의정부시 압류는 2026.08.07 해제에 따라 말소된 내역을 원본 등기부와 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만, 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 408,000,000원을 인근 동일·유사 아파트의 최신 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사의 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호와 제2025-54647호가 기재돼 있으므로 배당구조 확인 시 함께 대조하세요.
- 배당 부족액 해석. 미배당 14,049,292,882원은 채권자 측 부족액이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리관계만 보면 핵심이 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 임차인도 없어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 채권 총액 14,450,812,882원 중 현재 예상 배당은 401,520,000원에 그쳐 미배당이 14,049,292,882원 발생하지만, 이는 낙찰자가 승계할 채무가 아닙니다. 결국 입찰 판단의 남은 핵심은 408,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장가치에 비해 적정한가입니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 결정. 이 사건은 그렇게 보는 것이 가장 일관됩니다.
